觀點(diǎn)網(wǎng)市場(chǎng)洗牌大環(huán)境下，不少現(xiàn)金流受困房企被迫出售資產(chǎn)回血求生，天譽(yù)置業(yè)也做出了同樣選擇。

6月14日，天譽(yù)置業(yè)控股有限公司宣布，借款人南寧天譽(yù)譽(yù)浚投資有限公司（天譽(yù)置業(yè)間接持有97%附屬公司）與貸款人廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司訂立貸款協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，融悅商業(yè)將向天譽(yù)譽(yù)浚提供不超過(guò)5億元貸款融資，須于首次提取貸款融資日起60個(gè)月內(nèi)償還。同時(shí)，融悅商業(yè)享有期權(quán)（可酌情行使）以1.4億元購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司廣州天鳳有限公司51%股權(quán)，該對(duì)價(jià)將以等額方式抵消未償還貸款金額。

據(jù)悉，廣州天鳳主要資產(chǎn)為廣州黃埔區(qū)九佛街道鳳尾村舊村改造項(xiàng)目，本次貸款融資將僅用于開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

資料顯示，廣州鳳尾村舊改毗鄰紅衛(wèi)地鐵站，距廣州市中心天河區(qū)約一小時(shí)車(chē)程，靠近國(guó)際生物醫(yī)藥創(chuàng)新園，占地總建筑面積193.9萬(wàn)平方米（總可售建筑面積為74.2萬(wàn)平方米）。

目前，廣州天鳳由鳳尾村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社持有51%，南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司持有49%。土地拿地手續(xù)尚未完成，廣州天鳳尚未取得土地使用權(quán)證。

在完成安置區(qū)建設(shè)及完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記后，鳳尾村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社會(huì)會(huì)將項(xiàng)目公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天譽(yù)巨榮，這也是融悅商業(yè)行使購(gòu)股權(quán)的前置條件。

實(shí)際上，去年7月份，天譽(yù)巨榮就引入過(guò)大唐集團(tuán)增資約6.06億元，完成后分別由大唐集團(tuán)與天譽(yù)譽(yù)浚持有20%及80%。

(相關(guān)資料圖)

按此計(jì)算，若融悅商業(yè)行使購(gòu)股權(quán)，天譽(yù)置業(yè)在廣州天鳳實(shí)際持股比例將由77.6%相應(yīng)減少到38.02%，即97%*80%*49%。

其后，廣州天鳳將成為天譽(yù)置業(yè)不并入財(cái)務(wù)報(bào)表的聯(lián)營(yíng)公司。

鳳尾風(fēng)云

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2020年底，天譽(yù)置業(yè)成為鳳尾村舊改合作主體。

天譽(yù)置業(yè)彼時(shí)稱(chēng)，考慮到該項(xiàng)目屬于地鐵沿線項(xiàng)目，可售面積約80萬(wàn)平米及項(xiàng)目未來(lái)預(yù)售時(shí)價(jià)格潛力趨勢(shì)，預(yù)計(jì)建成后營(yíng)業(yè)總收入將破兩百億元。

2021年1月8日，鳳尾舊改首期復(fù)建區(qū)奠基儀式啟動(dòng)，6月正式動(dòng)工，同年7月，項(xiàng)目房屋拆除率達(dá)到95.45%，簽約率為96.33%，進(jìn)度較快。

2021年8月30日，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局公布《廣州市黃埔區(qū)鳳尾村舊村改造實(shí)施方案》披露，鳳尾村改造成本38.46億元，復(fù)建區(qū)總建筑量81.99萬(wàn)平方米，融資區(qū)總建筑量76.27萬(wàn)平方米。

方案顯示，片區(qū)規(guī)劃1所4.65萬(wàn)平方米完全中學(xué)、2所小學(xué)、2所幼兒園，托兒所、肉菜市場(chǎng)及星光老年之家等配套。

按照規(guī)劃，知識(shí)城北部將構(gòu)建生物醫(yī)藥價(jià)值創(chuàng)新園區(qū)，成為世界生物醫(yī)藥龍頭企業(yè)集聚區(qū)、國(guó)際一流的生命科學(xué)研發(fā)協(xié)作示范區(qū)、國(guó)際創(chuàng)新領(lǐng)軍人才匯聚區(qū)。

鳳尾村舊改將同國(guó)際生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園發(fā)展結(jié)合起來(lái)，邁入全球頂級(jí)高端產(chǎn)業(yè)圈。另外，村里還要建設(shè)海歸小鎮(zhèn)，引入高層次海外留學(xué)人才和總部經(jīng)濟(jì)。

當(dāng)時(shí)，天譽(yù)置業(yè)已為鳳尾村項(xiàng)目準(zhǔn)備好融資通路。

該公司于2021年5月10日發(fā)布公告表示，廣州黃埔鳳尾村舊改項(xiàng)目公司獲得銀團(tuán)授信總額82.79億，利率7%。

然而天有不測(cè)風(fēng)云，去年下半年房企融資政策持續(xù)收緊，天譽(yù)置業(yè)融資路徑或許出了問(wèn)題，以致于需出讓鳳尾村項(xiàng)目20%股權(quán)引入大唐集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資者。

沉寂了一段時(shí)間后，近日廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布黃埔區(qū)九佛街鳳尾村2宗復(fù)建地塊的批后公示。

其中，復(fù)建地塊一將打造4棟安置房，33層高，均為兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)，合計(jì)建筑面積約80409平方米；復(fù)建地塊二將打造7棟安置房，均為33層，其中1棟為兩梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，其余均為兩梯四戶(hù)，合計(jì)建筑面積約175024平方米。

有業(yè)內(nèi)人士指出，安置先行已是舊改趨勢(shì)，如今復(fù)建地塊規(guī)劃獲批，鳳尾村舊改項(xiàng)目速度已經(jīng)提速。

利息14.8%

加快推動(dòng)鳳尾村舊改背后，天譽(yù)置業(yè)面臨不小壓力。

該公司3月份披露2021年財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.63億元，同比下降0.51%；毛利潤(rùn)為16.97億元，同比下降21.73%；歸屬母公司凈利潤(rùn)同比止盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損2.84億元。

今年4月末，天譽(yù)置業(yè)危機(jī)浮出水面，股價(jià)大跌82%觸及停牌，最低不足1毛錢(qián)，市值8.8億港元，成為繼正榮后又一家股價(jià)閃崩房企。

其后，由于天譽(yù)置業(yè)股價(jià)大幅下跌，公司控股股東兼執(zhí)行董事余斌透過(guò)孖展股票賬戶(hù)實(shí)益擁有公司的3.23億股普通股被證券公司在公開(kāi)市場(chǎng)強(qiáng)制出售。

在復(fù)牌公告中，天譽(yù)置業(yè)稱(chēng)，截至2021年12月31日，總有息負(fù)債為114.76億元，其中余斌通過(guò)擔(dān)保向集團(tuán)提供財(cái)務(wù)資助，其擔(dān)保金額為27.73億元。

此外，天譽(yù)置業(yè)核數(shù)師（普華永道）意見(jiàn)報(bào)告指，天譽(yù)置業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在重大不確定性。該公司應(yīng)于12個(gè)月內(nèi)償還短期銀行及其他借款67.77億元（其中包括部分海外債合計(jì)33.06億元），而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為13.31億元以及受限資金28.8億元，合計(jì)約42.1億元。

于今日公告中，天譽(yù)置業(yè)也表示，鑒于當(dāng)前市況的不確定性，集團(tuán)采取的策略為加快房地產(chǎn)項(xiàng)目剩余單位的銷(xiāo)售，以控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并加快廣州鳳尾村項(xiàng)目發(fā)展節(jié)奏。年初，集團(tuán)采取了決定性的收縮業(yè)務(wù)策略，暫停所有土地收購(gòu)和投資，集中資源推動(dòng)廣州鳳尾村項(xiàng)目。

由此，天譽(yù)置業(yè)可以說(shuō)是不遺余力在推動(dòng)鳳尾村項(xiàng)目，本次獲融悅商業(yè)提供貸款，年化利息14.8%，相比之前銀行授信利率翻了一倍不止。

此外，轉(zhuǎn)讓也給天譽(yù)置業(yè)帶來(lái)一定虧損。

公告稱(chēng)，截至3月31日，廣州天鳳未經(jīng)審計(jì)資產(chǎn)凈值約3.15億元。根據(jù)貸款協(xié)議，天譽(yù)譽(yù)浚承諾促使天譽(yù)巨榮向廣州天鳳追加注資2.44億元。轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)1.4億元是參考廣州天鳳于3月31日未經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)（經(jīng)追加出資調(diào)整后）2.755億元（經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值）確定。

轉(zhuǎn)讓后，根據(jù)項(xiàng)目公司51%股權(quán)應(yīng)占調(diào)整后資產(chǎn)凈值約1.405億元及轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)1.4億元，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計(jì)將因出售而錄得虧損50萬(wàn)元。同時(shí)，預(yù)計(jì)將注銷(xiāo)與項(xiàng)目公司有關(guān)的所有已資本化的利息和費(fèi)用，截至3月31日約為3.404億元。

天譽(yù)置業(yè)認(rèn)為，考慮到整個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度和廣州鳳尾村項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)，為廣州鳳尾村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得必要資金對(duì)集團(tuán)至關(guān)重要，可籍此進(jìn)一步推進(jìn)該項(xiàng)目建設(shè)，使集團(tuán)有更多機(jī)會(huì)從項(xiàng)目公司收回成本和獲取經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

目前，廣州鳳尾村項(xiàng)目土地上的拆除及建設(shè)工作已經(jīng)開(kāi)始，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計(jì)于2024年至2027年完工。

關(guān)鍵詞： 天譽(yù)置業(yè) 萬(wàn)平方米 資產(chǎn)凈值