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這位90后北漂為在北京安家，以低于市場(chǎng)價(jià)近300萬(wàn)的價(jià)格，拍下了一套朝陽(yáng)區(qū)的法拍房。為了這套法拍房，這位購(gòu)房者進(jìn)行了一番周旋，最終在法拍機(jī)構(gòu)協(xié)助下解決了房產(chǎn)被查封前處于抵押狀態(tài)、沒(méi)有房本等情況。

高達(dá)幾百萬(wàn)的撿漏空間令不少買(mǎi)房者心動(dòng)，在該熱搜新聞下，有網(wǎng)友就表示“什么時(shí)候也能撿漏一套”“我也在看法拍房”，但同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為“法拍房坑太多，不能光圖便宜”。

法拍房，顧名思義就是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房子。2012年11月20日，由杭州市蕭山區(qū)人民法院處置執(zhí)行的一套位于天匯園星云地小區(qū)的住宅抵押物，首次在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)阿里拍賣(mài)上成交，拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的序幕。

十年來(lái)，法拍房市場(chǎng)經(jīng)歷了近乎野蠻生長(zhǎng)的時(shí)期，在“房票”稀缺的背景下，法拍房房源不限購(gòu)、低于市場(chǎng)價(jià)20%左右的特點(diǎn)引來(lái)投資客們的青睞，從而催生了炒房現(xiàn)象，部分熱點(diǎn)城市法拍房溢價(jià)一度高企。

據(jù)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的《2021年度中國(guó)杠桿率報(bào)告》，近年來(lái)法拍房數(shù)量在逐年遞增，從2019年的50萬(wàn)套，增長(zhǎng)至2021年的超過(guò)160萬(wàn)套。

在被稱(chēng)為“史上最難的618”期間，京東拍賣(mài)一組618數(shù)據(jù)顯示，破產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)創(chuàng)新高，其中住宅用房成交金額累計(jì)超12億。

“我在淘寶買(mǎi)了一套房”

“現(xiàn)在想想還是覺(jué)得挺奇妙，我竟然在淘寶上買(mǎi)了一套房?！蓖躜v回憶道。今年3月，他以低于同小區(qū)二手成交價(jià)65萬(wàn)左右的價(jià)格，拍下一套法拍房。

王騰是重慶一家銀行負(fù)責(zé)按揭業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理，眼看著小孩即將升入初中，但對(duì)目前住宅劃片的中學(xué)不滿(mǎn)意，自2021年底，王騰一家就開(kāi)始看房選房。

最初，法拍房并不在王騰的計(jì)劃中，他的目標(biāo)是買(mǎi)入一套二手房，預(yù)算在500萬(wàn)左右。但年初，朋友買(mǎi)了一套比市場(chǎng)價(jià)便宜45萬(wàn)的法拍房，加上他自身的工作經(jīng)驗(yàn)，促使王騰花了一個(gè)周末研究惡補(bǔ)法拍房的知識(shí)?！耙郧白霭唇覙I(yè)務(wù)也接觸過(guò)法拍房，幫一些客戶(hù)做法拍貸款，所以自己心里也更有底?！?/P>

結(jié)合了自身的需求和法拍房的特殊性，王騰確定了自己的選房思路，一是好學(xué)校，二是好價(jià)格，三則是“清水房”即毛坯房?！耙?yàn)榉ㄅ姆康男再|(zhì)特殊，擔(dān)心原業(yè)主或租戶(hù)占據(jù)等糾紛，所以我只選擇一些清水房?！?/P>

同時(shí)王騰給自己定了一個(gè)底線，“我的二手房預(yù)算是500萬(wàn)左右，所以如果沒(méi)有撿漏50萬(wàn)的話，我寧愿去買(mǎi)二手房?！?/P>

由于對(duì)“撿漏”空間的堅(jiān)持，王騰的第一次競(jìng)拍經(jīng)歷以失敗告終?！暗谝淮螆?bào)名的是一個(gè)起拍價(jià)比較低的房，但有十幾個(gè)人報(bào)名，大家你來(lái)我往，很快就接近我的心理價(jià)位。最后，有一位買(mǎi)家加價(jià)3萬(wàn)，超過(guò)了我的心理價(jià)位，于是決定放棄了?！?/P>

盡管競(jìng)拍失敗，但回憶起第一次法拍房的過(guò)程，王騰直呼“令人上頭”?！爸虚g對(duì)方幾次出價(jià)，我都秒壓，壓了他兩三次，最后中介的朋友提醒我，我才冷靜下來(lái)?！边@次競(jìng)拍經(jīng)歷也令王騰意識(shí)到，競(jìng)拍過(guò)程中一定要時(shí)刻提醒自己的心理價(jià)位，否則很可能最終拍到的價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)差不多。

此外，選房的過(guò)程同樣小心翼翼。面對(duì)動(dòng)輒幾百萬(wàn)、存在諸多未知風(fēng)險(xiǎn)的法拍房，即便是擁有一定專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)的王騰，也免不掉要做足盡調(diào)工作。“我會(huì)重點(diǎn)了解房子為什么被執(zhí)行拍賣(mài)，原業(yè)主是個(gè)人還是公司，有沒(méi)有房產(chǎn)證?！?/P>

經(jīng)歷兩個(gè)多月的選房和一次失敗的競(jìng)拍后，王騰最終拍到了第一套法拍房。

“買(mǎi)法拍房”成為一種潮流？

事實(shí)上，今年以來(lái)，各大社交平臺(tái)上“買(mǎi)法拍房”正在成為一種潮流——“第一次涉足法拍房！”“挑戰(zhàn)全網(wǎng)最快法拍房到證”“律師夫妻成功入了法拍房的坑”等筆記下均有不少評(píng)論和收藏。

以往讓人望而卻步的法拍房，似乎開(kāi)始成為了剛需、改善買(mǎi)家們的購(gòu)房選擇。

因?yàn)榉e分不高，加上意向的南山、福田沒(méi)有太多改善新盤(pán)，深圳二套房買(mǎi)家沈莉也將二手房、法拍房都納入她的考慮范圍之內(nèi)。近期，沈莉看中了一套位于深圳羅湖區(qū)萬(wàn)象城附近的法拍房，“這個(gè)小區(qū)一直也比較搶手，如果有機(jī)會(huì)便宜5%以上，我就覺(jué)得性?xún)r(jià)比已經(jīng)很高了。”

買(mǎi)家的增多，讓法拍房輔拍機(jī)構(gòu)的中介們也忙碌了起來(lái)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，法拍房輔拍機(jī)構(gòu)類(lèi)似于房產(chǎn)中介，主要提供選房盡調(diào)、資料預(yù)審、委托競(jìng)拍、按揭申請(qǐng)、過(guò)戶(hù)收房等服務(wù)，所收取的服務(wù)費(fèi)為房屋成交總價(jià)的1%-3%。

“每天不是在參拍的路上，就是在清場(chǎng)交付或者看樣的路上?！鄙钲谀撤ㄅ姆枯o拍機(jī)構(gòu)客戶(hù)經(jīng)理曾曉初告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，今年法拍房的咨詢(xún)量一直在增加，不僅是他所接觸的買(mǎi)房者，大眾的關(guān)注也越來(lái)越多。

曾曉初所在的法拍輔拍機(jī)構(gòu)，月均競(jìng)拍30-40套，成單5-10套。現(xiàn)在的他，每天都要接很多個(gè)咨詢(xún)電話，“快忙暈過(guò)去了?！?/P>

法拍專(zhuān)家安曉生也表示，以廣州為例，今年以來(lái)法拍房總體熱度下降，但咨詢(xún)客戶(hù)增多，意味著觀望待出手的人數(shù)增加。其表示，無(wú)論是投資需求，還是自住買(mǎi)家對(duì)于法拍房的接受程度越來(lái)越高。

“如今法拍房的信息和公告越來(lái)越透明、正規(guī)，包括法拍貸金融政策的支持也越來(lái)越穩(wěn)定，很多人都更加愿意嘗試。”曾曉初對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

競(jìng)價(jià)100次成歷史，但撿漏沒(méi)那么容易

不過(guò)，與此前法拍房激烈叫價(jià)、拍出天價(jià)的瘋狂不同，如今投資客退場(chǎng)、價(jià)格回落，法拍房市場(chǎng)正在回歸理性。

“前年不限購(gòu)，我這套法拍房競(jìng)價(jià)了100多次才拍下?！?020年曾拍下一套杭州法拍房的買(mǎi)家王嘉說(shuō)道。杭州一直是全國(guó)法拍房市場(chǎng)中最為“魔幻”的城市之一，法拍房數(shù)量位居全國(guó)前列。甚至在2021年以前，杭州幾乎每個(gè)月都會(huì)出現(xiàn)天價(jià)法拍房，有些小區(qū)業(yè)主根據(jù)法拍價(jià)來(lái)調(diào)高自家房源價(jià)格。

“我當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候法拍房非常激烈，400萬(wàn)的底價(jià)拍到了500萬(wàn)。”王嘉回憶道。但今年以來(lái)，王嘉發(fā)現(xiàn)很多質(zhì)量不錯(cuò)的法拍房甚至沒(méi)有一兩次叫拍就能競(jìng)拍下，“有些懊悔，現(xiàn)在溢價(jià)沒(méi)那么高了。”

事實(shí)上，隨著近兩年來(lái)一些城市實(shí)行法拍房限購(gòu)，以及自2022年1月1日起全國(guó)法拍房納入各地房地產(chǎn)限購(gòu)政策范圍之內(nèi)，受限購(gòu)約束的競(jìng)買(mǎi)人將不允許參與法拍房競(jìng)拍，法拍房市場(chǎng)迎來(lái)更加有序的時(shí)期。

曾曉初告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，如今的法拍房群體中剛需更多一些?！胺ㄅ姆刻烊粚傩跃褪菗炻?，買(mǎi)家為了更好的居住體驗(yàn)和性?xún)r(jià)比，就選擇了法拍房。”

盡管如此，不少相關(guān)從業(yè)者卻提醒撿漏沒(méi)有看上去那么容易?！安荒鼙е鴵齑舐┑男膽B(tài)，只能說(shuō)比市場(chǎng)價(jià)便宜個(gè)10%-20%比較合理?！卑矔陨硎?。

曾曉初也指出，從目前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在剛需和置換的價(jià)格區(qū)間比較難撿漏，因?yàn)閾寠Z也會(huì)偏于激烈?！坝捎谕顿Y客少了很多，反而很多高價(jià)值的房產(chǎn)，撿漏會(huì)相對(duì)容易很多，比如深圳市場(chǎng)這邊一些3000萬(wàn)左右的房產(chǎn)，動(dòng)不動(dòng)撿漏幾百萬(wàn)?！?/P>

同時(shí)，原住房人占房使用、原房屋的物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)欠款、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)、戶(hù)口未遷出以及房屋是否涉及另外的法律的糾紛等，仍是不少法拍房房源不可避免的主要風(fēng)險(xiǎn)。

此外，雖與二手房的按揭貸款認(rèn)定和利率基本一致，但法拍房的按揭貸款交款周期十分短，一般法院要求在法拍房成交之后的7-10個(gè)工作日就必須全款到法院賬戶(hù)，如果最終無(wú)法按期交款、悔拍的話則沒(méi)收保證金。

“一般而言，法拍房確實(shí)可能比正常商品房交易價(jià)格要低，但是其中的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)不少。所以不要只看到價(jià)低的一面，只追求撿漏，更要看到其中的風(fēng)險(xiǎn)，注意規(guī)避?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。譬如戶(hù)口問(wèn)題，要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)是否有戶(hù)口掛在房源上面，如果特別關(guān)注戶(hù)口問(wèn)題就要考慮是否還參與競(jìng)拍，有一些學(xué)區(qū)房是和戶(hù)口有密切關(guān)系的。

曾曉初也提示到，法拍房的房源魚(yú)龍混雜，有時(shí)不要被虛假的表象欺騙，實(shí)際上仍有一堆的房子流拍、沒(méi)人要?！胺ㄅ姆渴莻€(gè)大雜燴，什么房源都有，有些房源我們都是幾年難得見(jiàn)一次?！?/P>

（受訪者王騰、沈莉、王嘉為化名）

關(guān)鍵詞： 心理價(jià)位 今年以來(lái) 客戶(hù)經(jīng)理