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全球今亮點(diǎn)!停牌15個(gè)月,鑫苑服務(wù)打起了并購金的主意

時(shí)間 : 2022-06-28 06:04:56來源 : 物業(yè)K線

文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

尚處在尋找復(fù)牌機(jī)會(huì)中的鑫苑服務(wù)(01895.HK),近段時(shí)間動(dòng)作不斷。

6月23日,鑫苑服務(wù)刊發(fā)了一則所得款項(xiàng)用途變更公告,稱其擬變更IPO及配股募集資金用途,涉及金額合計(jì)約2.448億。

根據(jù)公告披露,這2.448億資金,包括鑫苑服務(wù)2019年9月IPO募資所得款凈額截至公告之日的余額,約為1.179億元;以及2020年、2021年兩度配售所得款凈額截至公告之日的余額,分別約為1.035億元、0.234億元。


(相關(guān)資料圖)

“為提高尚未動(dòng)用所得款項(xiàng)總額的使用效率,及時(shí)捕捉業(yè)務(wù)發(fā)展的市場機(jī)遇”,鑫苑服務(wù)在公告中表示,兼顧外部環(huán)境因素的變化,其董事會(huì)決議合并上述資金余額,并重新調(diào)整所得款項(xiàng)用途。

總的來說,此次變更縮減了用于并購的金額,大幅提升了用于科技發(fā)展和增值服務(wù)的金額。

具體而言,2.448億募資凈額中,用于戰(zhàn)略投資的并購金,以及升級集團(tuán)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)的資金各占30%,分別為7340萬元;進(jìn)一步開拓集團(tuán)增值服務(wù),以及營運(yùn)資金各占20%,分別為4900萬元。

事實(shí)上,鑫苑服務(wù)并不是今年第一家變更對所得款凈額用途的上市物企。

此前,合景悠活(03913.HK)、新希望服務(wù)(03658.HK)、東原仁知服務(wù)(02352.HK)、第一服務(wù)控股(02107.HK),4家物企也曾公告修訂募集資金用途。

以上4家上市物企,或上調(diào)并購金、或下調(diào)并購金、或提前動(dòng)用了所有并購金,有的甚至將發(fā)展業(yè)務(wù)的所得款拿去派息。而此次鑫苑服務(wù)公告變更所得款項(xiàng)用途,其實(shí)也沒有逃脫對并購金的調(diào)整。

并購金下調(diào)6312萬元

事實(shí)上,截至公告之日,鑫苑服務(wù)IPO募資中,用于擴(kuò)展集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)、尋求戰(zhàn)略收購及投資機(jī)會(huì)的資金還有9530萬元。

2019年9月,鑫苑服務(wù)IPO上市,其全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為1.972億元。

按照招股章程所披露,其中,約60%將用作戰(zhàn)略收購及投資;15%將用作拓展增值服務(wù);15%將用作升級及發(fā)展本自有信息技術(shù)及智能系統(tǒng),余下10%將作為營運(yùn)資金。

截至公告之日,鑫苑服務(wù)的IPO募資,其中7930萬元已按照招股章程計(jì)劃使用,余下1.972億元尚未動(dòng)用。而未動(dòng)用的這部份資金中,明確為收購或投資其他物業(yè)公司的資金約為7862萬元。

除了IPO募資中的并購金余額,鑫苑服務(wù)上市后兩次配售劃定的并購金也尚未使用。

2020年7月13日-15日,鑫苑服務(wù)進(jìn)行了上市后的首次配售,以每股2.60港元配售了5000萬股股份。此次配售完成,鑫苑服務(wù)所得款項(xiàng)凈額約1.15億元。

按照計(jì)劃,其中60%用于業(yè)務(wù)發(fā)展,包括多元化提供予客戶的服務(wù)種類,以及升級、發(fā)展集團(tuán)的智能系統(tǒng);30%用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)或目標(biāo)的策略投資;余下10%作為營運(yùn)資金。

2021年1月25日-2月8日,鑫苑服務(wù)再次進(jìn)行配售,所得款項(xiàng)凈額約3120萬元。按照計(jì)劃,其中75%用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)或目標(biāo)的策略投資,余下25%作為營運(yùn)資金。

而截至公告之日,這兩次配售所得款,僅使用了營運(yùn)資金。

據(jù)此計(jì)算,鑫苑服務(wù)IPO及配股募集資金劃定的并購金,未使用部分約為1.365億元。

而重新調(diào)整之后,鑫苑服務(wù)劃分的并購金約為7340萬元。較之前的余額減少近一半,相差約6312萬元。

猛抓科技牌

重新調(diào)整后的募集資金用途中,用于升級集團(tuán)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)的資金與并購金占比一樣,不難窺探鑫苑服務(wù)對科技的重視。

事實(shí)上,鑫苑服務(wù)2021年的配股融資,原本便是為了向鑫苑置地旗下北京愛接力科技發(fā)展有限公司(簡稱“北京愛接力”)注資。

“(北京愛接力)可讓物業(yè)管理公司通過數(shù)碼運(yùn)營,減少勞動(dòng)成本以及提升增值服務(wù)的質(zhì)素?!备鶕?jù)當(dāng)時(shí)的公告,鑫苑服務(wù)將為北京愛接力注資3000萬元,獲得其20%持股權(quán),躋身為第二大股東。

若注資完成后,鑫苑服務(wù)可獲得北京愛接力的高科技和創(chuàng)新資源,以較低成本提升服務(wù),保持有效競爭。

不過,注資北京愛接力也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。2019年底,北京愛接力財(cái)務(wù)虧損3053萬元,以及當(dāng)時(shí)簽訂的一份關(guān)于可變利益實(shí)體協(xié)議,存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

這筆存在一定風(fēng)險(xiǎn)的注資最終沒能落地。配股融資資金到位后,去年3月8日,鑫苑服務(wù)以一則272字的公告宣布了停止注資的決定。

終止注資,鑫苑服務(wù)早早留了后手,在2021年1月25日發(fā)布預(yù)備配售公告時(shí),鑫苑服務(wù)就表明,若取消注資,配售所得金額75%,也就是2787萬元,將用于物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)或戰(zhàn)略投資,剩下929萬元用作一般運(yùn)營資金。

停止注資北京愛接力后,鑫苑服務(wù)順利成章地將3000多萬元的配股募集資金轉(zhuǎn)為他用。

或?yàn)閺浹a(bǔ)當(dāng)時(shí)終止注資科技公司的遺憾,此次募集資金變更,鑫苑服務(wù)為升級集團(tuán)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)預(yù)備了7340萬元資金,較IPO募資最初預(yù)備2960萬元,增加了約4380萬元。

增值服務(wù)資金上調(diào)66%

除了收并購與抓科技牌,鑫苑服務(wù)對發(fā)展增值服務(wù)也相當(dāng)重視。此次變更募集資金用途,用于增值服務(wù)的規(guī)劃資金從原本的2960萬元,上調(diào)至4900萬元。

加碼增值服務(wù),與其在該業(yè)務(wù)上的高毛利率不無關(guān)系。財(cái)報(bào)顯示,截至2021年12月31日,鑫苑服務(wù)實(shí)現(xiàn)收益約7.7億元,對比2020年同期的6.54億元,增長約17.8%。

其中,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4.46億元,占比57.9%,為其最主要的收入來源;增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.48億元,占比19.3%;交付前及咨詢服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.76億元,占比22.8%,增長1.1%。

其中,增值服務(wù)占比雖不高,但毛利率卻達(dá)到了68.8%;并且較2020年的67.7%增加約1.1個(gè)百分點(diǎn)。

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì),截至目前披露了2021年財(cái)報(bào)的49家港股物企,有34家公布了社區(qū)增值服務(wù)毛利率情況,其平均毛利率達(dá)到42.9%。毛利率超過60%有4家,鑫苑服務(wù)68.8%的毛利率水平,僅次于濱江服務(wù)(71.3%),其余兩家分別是正榮服務(wù)(67%)、碧桂園服務(wù)(60.5%)。

增值服務(wù)的高毛利率,有效拉升了鑫苑服務(wù)的整體毛利率水平。

財(cái)報(bào)顯示,2021年,鑫苑服務(wù)收入占比最高的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率為23.4%,同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn);收入占比第二的交付前及咨詢服務(wù)毛利率為毛利率34%,同比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。

在此情況下,鑫苑服務(wù)整體毛利率為34.6%,同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。不過依然在行業(yè)較高水平。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì),截至目前披露了2021年財(cái)報(bào)的49家港股物企,平均毛利率為30.09%。

關(guān)鍵詞: 增值服務(wù) 所得款項(xiàng) 募集資金