根據(jù)公告披露，這2.448億資金，包括鑫苑服務(wù)2019年9月IPO募資所得款凈額截至公告之日的余額，約為1.179億元；以及2020年、2021年兩度配售所得款凈額截至公告之日的余額，分別約為1.035億元、0.234億元。

(相關(guān)資料圖)

“為提高尚未動(dòng)用所得款項(xiàng)總額的使用效率，及時(shí)捕捉業(yè)務(wù)發(fā)展的市場機(jī)遇”，鑫苑服務(wù)在公告中表示，兼顧外部環(huán)境因素的變化，其董事會(huì)決議合并上述資金余額，并重新調(diào)整所得款項(xiàng)用途。

總的來說，此次變更縮減了用于并購的金額，大幅提升了用于科技發(fā)展和增值服務(wù)的金額。

具體而言，2.448億募資凈額中，用于戰(zhàn)略投資的并購金，以及升級集團(tuán)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)的資金各占30%，分別為7340萬元；進(jìn)一步開拓集團(tuán)增值服務(wù)，以及營運(yùn)資金各占20%，分別為4900萬元。

事實(shí)上，鑫苑服務(wù)并不是今年第一家變更對所得款凈額用途的上市物企。

此前，合景悠活（03913.HK）、新希望服務(wù)（03658.HK）、東原仁知服務(wù)（02352.HK）、第一服務(wù)控股（02107.HK），4家物企也曾公告修訂募集資金用途。

以上4家上市物企，或上調(diào)并購金、或下調(diào)并購金、或提前動(dòng)用了所有并購金，有的甚至將發(fā)展業(yè)務(wù)的所得款拿去派息。而此次鑫苑服務(wù)公告變更所得款項(xiàng)用途，其實(shí)也沒有逃脫對并購金的調(diào)整。

并購金下調(diào)6312萬元

事實(shí)上，截至公告之日，鑫苑服務(wù)IPO募資中，用于擴(kuò)展集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)、尋求戰(zhàn)略收購及投資機(jī)會(huì)的資金還有9530萬元。

2019年9月，鑫苑服務(wù)IPO上市，其全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為1.972億元。

按照招股章程所披露，其中，約60%將用作戰(zhàn)略收購及投資；15%將用作拓展增值服務(wù)；15%將用作升級及發(fā)展本自有信息技術(shù)及智能系統(tǒng)，余下10%將作為營運(yùn)資金。

截至公告之日，鑫苑服務(wù)的IPO募資，其中7930萬元已按照招股章程計(jì)劃使用，余下1.972億元尚未動(dòng)用。而未動(dòng)用的這部份資金中，明確為收購或投資其他物業(yè)公司的資金約為7862萬元。

除了IPO募資中的并購金余額，鑫苑服務(wù)上市后兩次配售劃定的并購金也尚未使用。

2020年7月13日-15日，鑫苑服務(wù)進(jìn)行了上市后的首次配售，以每股2.60港元配售了5000萬股股份。此次配售完成，鑫苑服務(wù)所得款項(xiàng)凈額約1.15億元。

按照計(jì)劃，其中60%用于業(yè)務(wù)發(fā)展，包括多元化提供予客戶的服務(wù)種類，以及升級、發(fā)展集團(tuán)的智能系統(tǒng)；30%用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)或目標(biāo)的策略投資；余下10%作為營運(yùn)資金。

2021年1月25日-2月8日，鑫苑服務(wù)再次進(jìn)行配售，所得款項(xiàng)凈額約3120萬元。按照計(jì)劃，其中75%用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)或目標(biāo)的策略投資，余下25%作為營運(yùn)資金。

而截至公告之日，這兩次配售所得款，僅使用了營運(yùn)資金。

據(jù)此計(jì)算，鑫苑服務(wù)IPO及配股募集資金劃定的并購金，未使用部分約為1.365億元。

而重新調(diào)整之后，鑫苑服務(wù)劃分的并購金約為7340萬元。較之前的余額減少近一半，相差約6312萬元。

猛抓科技牌

重新調(diào)整后的募集資金用途中，用于升級集團(tuán)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)的資金與并購金占比一樣，不難窺探鑫苑服務(wù)對科技的重視。

事實(shí)上，鑫苑服務(wù)2021年的配股融資，原本便是為了向鑫苑置地旗下北京愛接力科技發(fā)展有限公司（簡稱“北京愛接力”）注資。

“（北京愛接力）可讓物業(yè)管理公司通過數(shù)碼運(yùn)營，減少勞動(dòng)成本以及提升增值服務(wù)的質(zhì)素?！备鶕?jù)當(dāng)時(shí)的公告，鑫苑服務(wù)將為北京愛接力注資3000萬元，獲得其20%持股權(quán)，躋身為第二大股東。

若注資完成后，鑫苑服務(wù)可獲得北京愛接力的高科技和創(chuàng)新資源，以較低成本提升服務(wù)，保持有效競爭。

不過，注資北京愛接力也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。2019年底，北京愛接力財(cái)務(wù)虧損3053萬元，以及當(dāng)時(shí)簽訂的一份關(guān)于可變利益實(shí)體協(xié)議，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

這筆存在一定風(fēng)險(xiǎn)的注資最終沒能落地。配股融資資金到位后，去年3月8日，鑫苑服務(wù)以一則272字的公告宣布了停止注資的決定。

終止注資，鑫苑服務(wù)早早留了后手，在2021年1月25日發(fā)布預(yù)備配售公告時(shí)，鑫苑服務(wù)就表明，若取消注資，配售所得金額75%，也就是2787萬元，將用于物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)或戰(zhàn)略投資，剩下929萬元用作一般運(yùn)營資金。

停止注資北京愛接力后，鑫苑服務(wù)順利成章地將3000多萬元的配股募集資金轉(zhuǎn)為他用。

或?yàn)閺浹a(bǔ)當(dāng)時(shí)終止注資科技公司的遺憾，此次募集資金變更，鑫苑服務(wù)為升級集團(tuán)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)預(yù)備了7340萬元資金，較IPO募資最初預(yù)備2960萬元，增加了約4380萬元。

增值服務(wù)資金上調(diào)66%

除了收并購與抓科技牌，鑫苑服務(wù)對發(fā)展增值服務(wù)也相當(dāng)重視。此次變更募集資金用途，用于增值服務(wù)的規(guī)劃資金從原本的2960萬元，上調(diào)至4900萬元。

加碼增值服務(wù)，與其在該業(yè)務(wù)上的高毛利率不無關(guān)系。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年12月31日，鑫苑服務(wù)實(shí)現(xiàn)收益約7.7億元，對比2020年同期的6.54億元，增長約17.8%。

其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入4.46億元，占比57.9%，為其最主要的收入來源；增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.48億元，占比19.3%；交付前及咨詢服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.76億元，占比22.8%，增長1.1%。

其中，增值服務(wù)占比雖不高，但毛利率卻達(dá)到了68.8%；并且較2020年的67.7%增加約1.1個(gè)百分點(diǎn)。

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至目前披露了2021年財(cái)報(bào)的49家港股物企，有34家公布了社區(qū)增值服務(wù)毛利率情況，其平均毛利率達(dá)到42.9%。毛利率超過60%有4家，鑫苑服務(wù)68.8%的毛利率水平，僅次于濱江服務(wù)（71.3%），其余兩家分別是正榮服務(wù)（67%）、碧桂園服務(wù)（60.5%）。

增值服務(wù)的高毛利率，有效拉升了鑫苑服務(wù)的整體毛利率水平。

財(cái)報(bào)顯示，2021年，鑫苑服務(wù)收入占比最高的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率為23.4%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；收入占比第二的交付前及咨詢服務(wù)毛利率為毛利率34%，同比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。

在此情況下，鑫苑服務(wù)整體毛利率為34.6%，同比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。不過依然在行業(yè)較高水平。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至目前披露了2021年財(cái)報(bào)的49家港股物企，平均毛利率為30.09%。