56歲的李茂順，出任新大正（002968.SZ）董事長(zhǎng)，已有兩年多的時(shí)間。六天前，6月28日，他現(xiàn)身四川民興物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“民興物業(yè)”），與經(jīng)營(yíng)班子成員展開(kāi)了一場(chǎng)座談交流會(huì)。

當(dāng)天，他身著藍(lán)白細(xì)條豎紋短袖襯衫，搭配深藍(lán)色西裝休閑褲。在交流結(jié)束后的合影中，站在中間的位置，展顏微笑。這一趟到訪民興物業(yè)指導(dǎo)工作，似乎收獲不錯(cuò)。

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作為新大正上市至今最大也是第一筆收購(gòu)，民興物業(yè)在新大正的經(jīng)營(yíng)管理體系中，地位舉足輕重。

2020年10月，新大正更改募資用途，動(dòng)用了“停車(chē)場(chǎng)改造及投資”項(xiàng)目部分資金，從中調(diào)出9700萬(wàn)元，收購(gòu)民興物業(yè)100%股權(quán)。這起收購(gòu)案持續(xù)了近7個(gè)月，直到2021年4月才完成。

這筆近億元的收購(gòu)，一口氣給新大正帶來(lái)了100余個(gè)項(xiàng)目。不過(guò)，“鯨吞”民興物業(yè)之后，新大正在消化這些項(xiàng)目的過(guò)程中，融合的“陣痛”也顯露了出來(lái)。

收購(gòu)?fù)瓿傻?021年，新大正毛利率、凈利率在近五年中，首次出現(xiàn)大波動(dòng)，前者跌破20%的界線，后者跌到8%以下。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，新大正的毛利率下滑到18.67%，凈利率下滑到7.97%。而在此之前的四年，其毛利率基本穩(wěn)定，維持在21%以上，凈利率基本維持在10%左右。

2017年-2020年，新大正的毛利率分別為21.42%、21.24%、21.14%、21.42%；對(duì)應(yīng)期內(nèi)，凈利率分別為9.29%、10.00%、9.97%、10.01%。

今年第一季度，新大正毛利率、凈利率再創(chuàng)近五年的歷史新低，分別為17.88%、7.20%。

民興物業(yè)利潤(rùn)倒退

以金融物業(yè)發(fā)家，民興物業(yè)深耕四川至今已有20年，核心業(yè)務(wù)包括國(guó)企總部辦公樓、政府行政辦公樓、綜合寫(xiě)字樓等專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，以及銀行、商場(chǎng)、醫(yī)院、別墅、公寓等多門(mén)類(lèi)綜合性物業(yè)管理服務(wù)。

而在新大正完成收購(gòu)后，整合民興物業(yè)的第一年，民興物業(yè)的營(yíng)收增速，較之前出現(xiàn)了19個(gè)百分點(diǎn)的下滑；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與凈利潤(rùn)，甚至呈現(xiàn)出后退的趨勢(shì)。

根據(jù)新大正收購(gòu)公告及年報(bào)所披露，2019年、2020年、2021年三年，民興物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為2.62億元（未經(jīng)審計(jì)）、3.17億元、3.23億元。

同期，對(duì)應(yīng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為3695.91萬(wàn)元（未經(jīng)審計(jì)）、4155萬(wàn)元、3522.68萬(wàn)元；凈利潤(rùn)分別為3112.95萬(wàn)元（未經(jīng)審計(jì)）、3571.54萬(wàn)元、2847.46萬(wàn)元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，2020年、2021年，民興物業(yè)的收入增幅分別為20.99%、1.89%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增幅分別為12.42%、-15.22%；凈利潤(rùn)增幅分別為14.73%、-20.27%。

一般而言，營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)是企業(yè)最基本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果，也是企業(yè)一定時(shí)期獲得利潤(rùn)中最主要、最穩(wěn)定的來(lái)源；而凈利潤(rùn)是一個(gè)企業(yè)的最終經(jīng)營(yíng)成果，是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的主要指標(biāo)。

“新大正完成收購(gòu)后，民興物業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)較大，同時(shí)經(jīng)營(yíng)效益也并不算如意?！睒I(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)道。

全國(guó)化“虛實(shí)”

2021年，是新大正“五五”戰(zhàn)略規(guī)劃的開(kāi)局之年。

去年，新大正完成民興物業(yè)的收購(gòu)、增資入股重慶重報(bào)物業(yè)管理有限責(zé)任公司獲60%控股權(quán)、再加上市場(chǎng)招投標(biāo)增拓，其在管項(xiàng)目面積首次突破一億平方米，項(xiàng)目覆蓋布全國(guó)25省82城市，較2020年，增加進(jìn)駐4個(gè)省市，37個(gè)城市。

不過(guò)，全國(guó)化布局推進(jìn)順利的表象下，實(shí)則大部分項(xiàng)目與收入，還是倚重川渝地區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，新大正的項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)477個(gè)，較2020年的369個(gè)同比增長(zhǎng)29.27%。其中，在重慶區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)量為239個(gè)，占比50.01%；較2020年的209個(gè)，增加了30個(gè)。

2021年，新大正來(lái)自重慶區(qū)域的收入為9.86億元，占總收入的47.24%，較2020年65.85%的占比，有所減少。不過(guò)，此消彼長(zhǎng)，其營(yíng)收增幅最為明顯是在四川地區(qū)，總收入3.44億元，同比增幅達(dá)314.03%，占總收入的16.45%。

總體來(lái)看，新大正在川渝地區(qū)的總營(yíng)收占比依舊在6成以上，約63.69%，較2020年68.08%的營(yíng)收占比有所微減。這也意味著，其在川渝之外的項(xiàng)目增拓與發(fā)展速度不顯。

值得注意的是，全國(guó)化進(jìn)程推進(jìn)緩慢，而屢創(chuàng)新高的市場(chǎng)拓展，使新進(jìn)項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，帶來(lái)的新項(xiàng)目培育期和人員設(shè)備前期投入等增加。

2021年，新大正全年新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額16.90億元，飽和年化合同收入金額8.20億元，同比增長(zhǎng)約74.22%；新簽?zāi)旰贤~1000萬(wàn)（含）以上項(xiàng)目16個(gè)；斬獲國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)局、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社、冬運(yùn)中心、深創(chuàng)投廣場(chǎng)、浙江高速等標(biāo)志性項(xiàng)目。

而財(cái)報(bào)顯示，新進(jìn)項(xiàng)目的毛利率為12.6%，相較于成熟項(xiàng)目的19.56%，低了6.96個(gè)百分點(diǎn)。隨著未來(lái)全國(guó)化進(jìn)一步推行，新大正或面臨利潤(rùn)率進(jìn)一步下降的風(fēng)險(xiǎn)。