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環(huán)球熱文:幾萬元首付買一套房?小心這個“坑”!

時間 : 2022-07-08 08:55:14來源 : 中新經(jīng)緯


(相關(guān)資料圖)

近日,各地的房地產(chǎn)放松政策持續(xù)增多,從限購、限貸的大規(guī)模松動,到各類農(nóng)產(chǎn)品(行情000061,診股)抵扣房款,活動花樣翻新。據(jù)中新經(jīng)緯了解,為吸引購房者,近期各地再次出現(xiàn)“首付分期”活動,分期時長短則幾個月,長的甚至可以做到數(shù)年乃至10年。除此之外,還有個別地方出現(xiàn)了通過在銀行做高新房總價,以達到低首付目的的行為。

“首付分期”并非新鮮事物,每每遇到市場低迷,這類行為都會增多,在過去,許多地方都對首付分期進行過糾偏。業(yè)內(nèi)人士也指出,之所以要求購房人能夠支付最低20%或30%的首付款,是對購房人經(jīng)濟實力的衡量,防止出現(xiàn)過度杠桿或炒房行為。過低的首付比例,容易誘發(fā)金融風(fēng)險。

分期最長10年

“首付減壓低至10%”“首付13萬輕松入手靚三房”“首付8萬,上車廣佛地鐵口”......近日,廣東佛山的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李林(化名)相繼在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了佛山多個在售樓盤的宣傳海報,一張張鮮紅的海報上,除了展示近期的特惠措施外,首付分期成了各樓盤的共同賣點。

李林對中新經(jīng)緯說:“前幾天因為是年中,開發(fā)商要沖業(yè)績,所以除了優(yōu)惠多一點,佛山有十幾個樓盤都推出了首付分期,希望吸引買房人早點入手?!?/P>

根據(jù)各樓盤發(fā)布的海報,佛山的保利時代天珀最低僅需支付10%的首付就能認(rèn)購房源,而且半年內(nèi)零月供;保利中交大都匯單套房源的優(yōu)惠力度在10萬-20萬元,同時宣稱“首付8萬,上車廣佛地鐵口”;美的時光、美的金地新明珠鳳翔灣壹號都只需要10%的首付,保利智慧云城、佛山金科城、廣銀海云臺等幾個樓盤的首付款都低于10萬元。

保利時代天珀、保利新都匯的置業(yè)顧問均向中新經(jīng)緯證實,樓盤推出首付分期的活動,對于首付不足的客戶,可以通過保利小貸申請貸款,6個月內(nèi)是免息的。李林稱,購房者可以先給樓盤交一部分首付,剩余的向保利小貸申請,“資質(zhì)、征信沒問題的話大概幾天能批下來,3-6個月內(nèi)免息,然后就可以向銀行申請住房貸款?!?/P>

與上述分期時長較短相比,有一些樓盤宣傳的首付分期可以達到數(shù)年。佛山的越秀星匯瀚府的置業(yè)顧問對中新經(jīng)緯稱,他們是與第三方的貸款機構(gòu)合作,分期時長最多能達到10年。他說:“其實就是‘首付貸’,哪個開發(fā)商也不可能延長這么長時間。這個是有利息的,如果不是資金特別緊張,也不是很劃算。”

除了佛山,中新經(jīng)緯還發(fā)現(xiàn),重慶、鄭州等城市的在售樓盤也都有首付分期的活動,其中,不少樓盤的首付分期并不復(fù)雜,僅僅是延長了首付款交付時間。鄭州的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱,為了拉客,很多樓盤都能給購房人幾個月的首付支付時間,等首付湊齊了,再做網(wǎng)簽和銀行貸款。他說:“現(xiàn)在市場不是很好,能拉到客戶就不錯了?!?/P>

或涉嫌違規(guī)

近一兩年,一些城市的開發(fā)商通過降價和優(yōu)惠促銷,使得房價有所下降,實際售價低于政府備案價的情況也不斷增加。這種情況下,另一種灰色的低首付形式開始出現(xiàn)。

重慶九龍坡區(qū)的一個在售樓盤采取的就是向銀行多申請貸款、以降低客戶首付款的方式。比如,該項目一套備案價100萬元的房子,首套房首付款最低為20萬元,可貸款80萬元。如今,該房源以備案價的八六折、共計86萬元對外出售,但銀行仍以總價100萬元、貸款80萬元審批,這樣的話,購房人實際的首付只有6萬元。

重慶的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯證實了市場上確實存在這種情況,以網(wǎng)簽價100萬元、實際售價90萬元的房源為例,購房人實際只需要支付10萬元首付款,另外10萬元由開發(fā)商支付,然后就可以向銀行申請80萬元的住房貸款。但他也說:“現(xiàn)在管得比較嚴(yán),這么做是違規(guī)的,只能私下去問問樓盤?!?/P>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示,市場上的確存在這種變相低首付的行為,如果能夠查實的話,就可以認(rèn)定是“騙貸”行為。他還指出,這么做的話,購房發(fā)票就要按照網(wǎng)簽價開具,開發(fā)商的稅費成本要提高,倒不如直接降價。

針對佛山上述樓盤的做法,張大偉分析道,如果只是給予購房人更長的首付籌款時間,并不違規(guī)。但如果樓盤推介客戶做貸款,在明知實際首付款低于規(guī)定的最低比例的情況下,還向銀行申請按揭貸款的話,就屬于違規(guī)行為?!皣?yán)格來講,只要購房人的首付款不是自有資金,而是借款或貸款來的,不管是借的親朋好友還是金融機構(gòu),都是違規(guī)?!?/P>

兩成首付安全墊

過往多年,由于中國的房地產(chǎn)市場冷熱交替頻繁,住房貸款首付比例也隨著市場的變化而波動,但是首付比例最低20%卻一直都是底線。

有券商研報曾指出,中國在2005年將首付比例從20%提高到30%,并在2008年恢復(fù)到20%,此后,在2010年再次提升到30%。2016年,央行發(fā)文明確,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調(diào),允許在最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這份文件發(fā)布后,個人住房最低首付款比例又恢復(fù)為20%。

2016年以后,樓市再度火熱,包括限購、非限購城市在內(nèi)的許多地方,都將最低首付比例升至30%。直到2022年,山東省菏澤市打響下調(diào)首付比例第一槍,各地紛紛將首付比例降至最低20%。

張大偉指出,購房人以自有資金支付最低20%或30%的首付款,說明購房人擁有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ),也能一定程度上證明其未來的還款能力,防止沒有經(jīng)濟實力的人盲目涌入房地產(chǎn)市場,進而誘發(fā)金融風(fēng)險。因此,要求最低20%的首付比例具有較高的合理性。

今年6月底,河南省濟源市房地產(chǎn)管理局就發(fā)文稱,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對首付分期收取,但最長不宜超過一年。對此,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就指出,鼓勵分期首付,或許會讓購房人私下對接民間資金,讓他們把剩余的首付款通過銀行以外的渠道借入,這會導(dǎo)致一系列的金融亂象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受中新經(jīng)緯采訪時說:“首付款比例最低20%的規(guī)定是比較成功的,再往下調(diào)整空間不大,而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況,20%的首付比要求是比較合適的。不過,當(dāng)前需要鼓勵房地產(chǎn)市場消費,首付比調(diào)整空間不大的情況下,可以在月供償還等方面進一步創(chuàng)新。”

關(guān)鍵詞: 首付比例 房地產(chǎn)市場 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人