文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

(資料圖片僅供參考)

上周三，市場剛傳出擬籌資20億美元，最快在9月IPO，轉(zhuǎn)頭萬科就官宣了萬物云已獲得赴港上市的“大路條”消息。

7月18日晚，萬科A（000002.SZ）刊發(fā)了萬物云境外上市獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的批復(fù)。這條公告除了是萬物云赴港IPO的最新的進(jìn)展，還有透露出了兩條重要的信息。

一是，核準(zhǔn)萬物云發(fā)行不超過1.8億股H股，每股面值1元，均為普通股。完成本次發(fā)行后，萬物云可到香港聯(lián)交所主板上市。

二是，上市后15個(gè)工作日內(nèi)，萬物云應(yīng)將非境外上市股份集中登記存管在中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司，并將股份集中登記存管及本次發(fā)行上市的情況書面報(bào)告中國證監(jiān)會。本批復(fù)自核準(zhǔn)之日起12個(gè)月內(nèi)有效。

此次獲得中國證監(jiān)會批復(fù)，意味著萬物云IPO更進(jìn)一步。

不過，萬科也在公告中提醒，分拆萬物云境外上市事項(xiàng)還須取得香港聯(lián)交所等的批準(zhǔn)，以及公司與萬物云的最終決定，并受限于市場情況以及其他因素，該事項(xiàng)尚存在不確定性。

從籌備到遞表，再到現(xiàn)在的等待聆訊期，萬物云IPO一直備受關(guān)注，也充滿了波折。而其何時(shí)啟動全球招股、能募集到多少資金、能撐起多大的市值，則是市場與投資者最為關(guān)注的幾個(gè)問題。

一波三折上市路

回顧萬物云的上市歷程，實(shí)際上一直充滿各種各樣的變數(shù)。

最初，萬科堅(jiān)定不會分拆物業(yè)單獨(dú)IPO。即使后來松了口，何時(shí)上市似乎也一直是懸而未決的一件事。直到去年6月30日，萬科2020年度股東大會上，郁亮還在堅(jiān)持表示：萬科的物業(yè)服務(wù)在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候一定會上市，但目前還沒有上市計(jì)劃。

不過，萬科分拆物業(yè)的日程表來得很快。四個(gè)月后，2021年11月5日，萬科正式發(fā)布公告稱，擬分拆萬物云赴港交所上市。

萬物云上市承載了行業(yè)諸多期待，但也有投資者并不贊成其將目的地定在H股。

分拆預(yù)告發(fā)出不到一個(gè)月，2021年11月27日，有投資者向萬科董秘提問，萬物云在港上市，反對票頗多，希望管理層已經(jīng)看到中心股東的意愿，在A股上市。

彼時(shí)，萬物云表示，其選擇在H股上市是綜合考慮物業(yè)行業(yè)特性、市場容量、投資者偏好、活躍度以及操作層面的可行性等因素。

分拆預(yù)告之后，萬物云并沒有迅速將進(jìn)程拉到下一步。

直到今年3月7日，中國證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，萬物云的《境外首次公開發(fā)行股份審批》已處于接受材料階段。3月31日，萬科的業(yè)績發(fā)布會上，萬物云CEO朱保全在回應(yīng)上市進(jìn)展問題時(shí)曾透露，證監(jiān)會已經(jīng)給出了“小路條”。

這之后，萬物云的遞表就很迅速了。朱保全透露拿到“小路條”的第二天，4月1日，其招股書就陳列在了港交所。

然而，遞表22天后，4月22日，萬物云收到了來自證監(jiān)會境外上市的9條反饋意見。其中8條意見都牽扯著股權(quán)問題，包括外資持股情況、搭建多層持股平臺的原因、譽(yù)鷹物業(yè)與伯恩物業(yè)的股權(quán)糾紛，等等。

5月上中旬，萬物云上空又凝結(jié)了一朵的科技疑云。

彼時(shí)，有媒體指出，“萬物云”歸屬于第42類（與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)有關(guān)）和第9類（與互聯(lián)網(wǎng)終端數(shù)據(jù)處理相關(guān)）的商標(biāo)被其他公司注冊，可能會影響后續(xù)IPO進(jìn)程；同時(shí)，萬物云與科技掛鉤的業(yè)務(wù)營收也偏少。

不過樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》后來梳理，所謂的搶注，是一場烏龍。對“萬物云”第42類商標(biāo)申請的公司，其申請的商品/服務(wù)只與萬物云申請的有部分重疊，大部分業(yè)務(wù)并不相關(guān)。

同時(shí)，朱保全也在更名萬物云時(shí)解釋過，“萬物云不是云計(jì)算或者云服務(wù)，但從城市到園區(qū)，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間（Space）里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動皆可通過技術(shù)（Tech）連接?！?/p>

有望成新晉“募資王”

以港交所招股材料6個(gè)月有效期為計(jì)，萬物云的招股書將在今年的10月1日失效。如今，距離萬物云遞表過去了三個(gè)半月，已經(jīng)進(jìn)入了能否首戰(zhàn)告捷的關(guān)鍵期。

事實(shí)上，在目前遞表等待的7家物企中，萬物云的規(guī)模與營收成色，無疑是最為突出的那個(gè)。

數(shù)據(jù)披露，截至2021年末，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米，總收入237.05億元，其中社區(qū)空間營收131.61億元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93億元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5億元，占比7.8%。

萬物云規(guī)模與營收可觀，而與當(dāng)前的物管股“一哥”碧桂園服務(wù)相比，則略遜一籌。截至2021年末，碧桂園服務(wù)在管面積為8.5億方（包括三供一業(yè)）；總營收為288.43億元。

而碧桂園服務(wù)與萬物云拉開差距的是主要是毛利率、凈利率，后者的水平幾乎只有前者的一半。

截至2021年，萬物云的毛利率、凈利潤分別為7.23%、17%，而碧桂園服務(wù)則為30.73%、15.08%。

不過朱保全也曾解釋，“從已上市的物業(yè)公司情況來看，毛利率大概分為兩個(gè)陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，是一個(gè)合理區(qū)間?！?/p>

算得上優(yōu)等生的萬物云，究竟能在資本市場上爭得多少融資，又能撐起一個(gè)多大的市值呢？

此前有市場消息透露，萬物云預(yù)計(jì)融資20億美元，按最新匯率計(jì)算，折合港元約為157億，剔除手續(xù)費(fèi)等之后，萬物云也基本能取代華潤萬象生活（01209.HK）（募資凈額116億港元），成為物業(yè)股新的“募資王”。

在市值方面的想象，眼下主要有2種參考。若能融資20億美元，按照一般新股發(fā)售不超過25%推算，萬物云IPO市值保底應(yīng)該在80億美元，換算成人民幣則約為541.38億元，折合628億港元。

而截至7月18日收盤，物業(yè)股只有碧桂園服務(wù)（817.03億港元）、華潤萬象生活（812.57億港元）兩家總市值在此之上。市值位居第三位的中海物業(yè)，當(dāng)日收盤總市值僅約為283.98億港元。不過，作為物管行業(yè)唯一一個(gè)沒有上市的頭部量級物企，上市后，萬物云的估值空間或?qū)⑺疂q船高。

值得注意的是，在萬物云IPO前夕，陽光城賣出2.91%股權(quán)，套現(xiàn)30.52億元；博譽(yù)資本轉(zhuǎn)讓6.66%股份，套現(xiàn)69.86億元；58同城轉(zhuǎn)讓1.9%股份，套現(xiàn)19.9億元。據(jù)此，萬物云估值約1048億元，PE約60倍。

從招股書中股權(quán)估值來看，若市值達(dá)到1048億元，萬物云無疑登頂物業(yè)股市值榜榜首，成為新晉“市值王”。

眼下，物業(yè)股估值回落，資本熱情褪卻，萬物云選在市場更趨理性之時(shí)IPO，自信心可見一斑。

事實(shí)上，郁亮曾表達(dá)過對高估值充滿警惕和恐懼，“估值相對理性的話，反而更有利于員工、業(yè)務(wù)的成長，大家有更理性的心態(tài)。再說，上市是新的起點(diǎn)，我們相信未來它能成長出更多東西，能夠創(chuàng)造更多市場價(jià)值，才是我們上市的考慮?！?/p>

關(guān)鍵詞： 中國證監(jiān)會 物業(yè)服務(wù)