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近期，全國范圍內(nèi)多個樓盤停工、業(yè)主停貸的事件引發(fā)市場關(guān)注。隨后有媒體報道指出，絕大多數(shù)房企都表示，“保交付”已經(jīng)成為當前唯一重點攻堅的工作。

在7月21日下午舉辦的國新辦新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞介紹，銀保監(jiān)會積極加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，支持地方更加有力推動“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

不過，解決樓盤爛尾問題并非一朝一夕能夠達成，對不少業(yè)主而言，仍選擇借助法律途徑解決當下的樓盤爛尾與還貸問題。只是，不同的合同條款及現(xiàn)實環(huán)境因素，可能導致不同的法院判決。

據(jù)北京青年報報道，近日江西高安市人民法院在審理三起樓盤“爛尾”糾紛時，判定購房人有權(quán)要求解除購房合同，開發(fā)商須向購房人返還首付款及已支付的貸款，尚未支付的房貸由開發(fā)商支付給銀行。

廣東裁成律師事務(wù)所主任律師張遠輝對時代財經(jīng)稱，判令開發(fā)商償還房貸有違合同的"相對性"，且一定程度上使銀行更謹慎對待房貸業(yè)務(wù)，這將增加新房的銷售難度，甚至使"預售制"退出歷史舞臺。

事實上，時代財經(jīng)查詢中國裁判文書網(wǎng)的數(shù)份相關(guān)判決發(fā)現(xiàn)，一般情況下，法院認為購房者與銀行之間為金融借款合同糾紛，未按合同約定按期償還借款本息已構(gòu)成根本違約，仍須償還借款本息。

目前來看，購房者并不能任性停貸。中國裁判文書網(wǎng)判決顯示，多位購房者因停貸被銀行、代償了房貸的開發(fā)商起訴，法院一般也做出了支持銀行和開發(fā)商的判決。而有知情人士對時代財經(jīng)稱，上述江西省高安市人民法院的判決，已被江西省高級人民法院調(diào)查，相關(guān)案卷也被調(diào)走。

多地曾出現(xiàn)銀行、開發(fā)商起訴購房者案例

近年來，多地都曾出現(xiàn)“房子停工、房貸不?！币l(fā)的糾紛。

2021年7月，貴州省貴陽市某開發(fā)商將購房者黃某告上法庭。相關(guān)法律文書顯示，黃某于2012年買下一套總價約60.83萬元的房子，首付18.33萬元，按揭貸款42.5萬元，開發(fā)商為貸款擔保人。2015年2月28日起，黃某未按時償還貸款，依約承擔擔保責任的開發(fā)商代償房貸，至2020年12月27日共代償了約5.52萬元。

但黃某稱，開發(fā)商并未通知為其代償房貸，且其停貸原因為所購房屋存在爛尾、質(zhì)量和多年未取得產(chǎn)權(quán)等問題，這些均系開發(fā)商造成。

在多個裁判文書里，購房者都不約而同地提到“不得已而停貸”。因停貸而被銀行起訴的吉林省吉林市王某在法庭上辯稱，開發(fā)商未按期交房，承諾的補償也一直未兌現(xiàn)。房屋爛尾期間，其承擔著還房貸、租房、供孩子上大學等生活壓力，實在無力償還。爛尾問題多次投訴無果，因此停止還貸，“并非惡意停止還貸款”。

裁判文書顯示，王某于2014年6月買下吉林市一套總價24萬元的房子，首付2萬元、貸款22萬元，開發(fā)商為其房產(chǎn)抵押貸款提供連帶責任保證，承諾2014年10月準時交房。不過，王某直到2018年年底才得以辦理入住手續(xù)，房子爛尾期間，王某房還貸至2016年3月，此后停貸。王某認為，如果不是樓盤爛尾，其不會停貸；而房子沒有手續(xù)、不能進行買賣，也導致其無力償還貸款。

同樣因為停貸被銀行起訴的浙江省寧波市購房者徐某，則以爛尾為由要求解除商品房買賣合同，并根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的相關(guān)規(guī)定，主張一并解除與房子相關(guān)的《個人購房借款/擔保合同》，由開發(fā)商直接向銀行償還借款。

《解釋》第二十五條第二款規(guī)定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人?！?

不過，上述三位購房者的房貸責任均未被免除。貴陽市白云區(qū)人民法院判決黃某償還開發(fā)商代償?shù)?.52萬元按揭款，并須向開發(fā)商支付違約金6083.27元。吉林市昌邑區(qū)人民法院判令王某向銀行給付借款本金、利息、罰息等約24.67萬元，開發(fā)商對此承擔連帶清償責任。

浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法也并未采納徐某提出的要求，認為上述《解釋》相關(guān)條文并未直接免除商品房擔保貸款合同債務(wù)人的合同義務(wù)；即便貸款合同解除，徐某也需返還銀行已交付的借款，開發(fā)商需按照合同承擔連帶保證責任。

據(jù)時代財經(jīng)查詢多個裁判文書也發(fā)現(xiàn)，如果引發(fā)業(yè)主停貸的原因是開發(fā)商，法院一般判定由購房者、開發(fā)商另行協(xié)商或訴訟。

張遠輝律師認為，這符合合同的“相對性”原則，即合同是在特定的合同當事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當事人只能基于合同向另一方當事人提出請求或提起訴訟，不能向無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請求。

換言之，購房合同當事人只是購房者和開發(fā)商，購房者不能以爛尾為理由不還銀行（也就是第三人）的貸款?！俺欠抠J資金沒有進入監(jiān)管賬戶、銀行需對此承擔過錯責任，否則購房者要承擔爛尾等后果，但可向開發(fā)商追責。”

最高法曾判決解除爛尾樓業(yè)主還貸責任

不過，過往判決中也有支持爛尾樓業(yè)主的先例。

2015年8月，王某等3人買下青海西寧市一套總價約1.48億元、面積約3736平方米的房子，首付款7398.3萬元，按揭貸款7397萬元，房屋約定交付時間為2015年10月30日前，如開發(fā)商逾期交房超過120日，買受人有權(quán)解除合同。

隨后，王某等3人與開發(fā)商、銀行共同簽訂了《借款合同》、《抵押合同》，約定開發(fā)商須如期交房，交房時須經(jīng)貸款銀行書面同意；如因開發(fā)商不按期交房而間接影響銀行利益時，開發(fā)商應代替購房者承擔賠償責任。

此后，因開發(fā)商逾期120日尚未交房，青海省高級人民法院判決解除王忠誠等與開發(fā)商、銀行之間的《商品房預售合同》、《借款合同》、《抵押合同》，并判決開發(fā)商向王某返還首付款、已償付的銀行貸款本息、利息損失，向銀行償還借款擔保合同項下剩余的貸款本息。

該案經(jīng)多次上訴、審理，最終最高人民法院維持一審原判，支持了購房者的訴求，其認為，開發(fā)商違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款，而購房者未取得房屋。

上海博和漢商律師事務(wù)所合伙人白翔飛律師對時代財經(jīng)稱，有關(guān)爛尾樓的房貸責任，事實層面的差異和各地法律理解上的不同皆可能導致有差異的判決。

比如，有些案件所涉銀行操作流程合法合規(guī)，在考慮損失承擔上可能需要尊重合同的相對性；而有些案件中，銀行有違規(guī)發(fā)放貸款行為，其過錯行為與商品房爛尾有關(guān)，此時需傾向性地保護消費者的權(quán)益。此外，不同層級、地區(qū)的法院，甚至不同的法官，對法律的理解及適用也有細微的差別。

白翔飛還指出，“如果在合同訂立階段，開發(fā)商、銀行已通過格式條款獲得了不正當?shù)膬?yōu)勢地位，又在合同履行階段相互配合、在資金使用和資金監(jiān)管上放任風險的發(fā)生，在爛尾發(fā)生時要求購房者承擔最終責任是不合理的?！?

關(guān)鍵詞： 按揭貸款 商品房買賣合同 裁判文書