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文/樂居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮

“物管股似乎還沒有觸到底。”一位持有上市物企股票的投資人有些擔(dān)憂。

2020年和2021年的狂飆突進(jìn)，讓外界見識(shí)到這個(gè)資本寵兒的爆發(fā)力，但隨著地產(chǎn)持續(xù)爆雷，物管股的后勁稍顯不足。

天花板早已經(jīng)看到，但是底在哪里，目前還不知道。遇冷的市場(chǎng)急需一場(chǎng)資本的鼓舞，可能是碧桂園服務(wù)重回市值巔峰，也可能是萬(wàn)物云刷新募資金額強(qiáng)勢(shì)登陸交易所，但就目前已經(jīng)在資本角斗場(chǎng)的物企而言，往往事與愿違。

7月27日一早，碧桂園宣布配售8.7億股股份，牽動(dòng)了碧桂園服務(wù)的股價(jià)神經(jīng)，開盤40分鐘，碧桂園服務(wù)下跌8.7%。而就在一周以前，碧桂園服務(wù)5天累計(jì)下跌幅度超三成，公司不得不出面回購(gòu)救市。

曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的恒大物業(yè)，也被一筆134億元的現(xiàn)金“案中案”拖得身心俱疲。幾天前，該事件的的初步調(diào)查結(jié)果才得以披露。

頭部物企尚且如此，其他物企的境況也大差不差。今年以來(lái)，物企股價(jià)整體走勢(shì)朝下成了常態(tài)，隨之而來(lái)的，市盈率也接連被殺低。

去年末，易居企業(yè)集團(tuán) CEO丁祖昱直言：“物管走下神壇，回歸理性?！?/P>

估值回歸理性的道路是漫長(zhǎng)的，2022年已經(jīng)過去大半，外界的風(fēng)吹草動(dòng)依然能引起物管股大規(guī)模回落。

然而不可忽視的是，物企也在用自己的行動(dòng)挽回估值，在資本市場(chǎng)上見招拆招。

估值回歸理性

“48家物企市盈率下跌，平均跌幅38.7%?！贝碣Y本預(yù)期的PE值延續(xù)了上一年的走勢(shì)，再次滑坡。2021年，上市物業(yè)企業(yè)PE倍數(shù)腰斬，和2020年相比下降53%。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)k線》統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月27日，59家上市物企平均市盈率僅約11.6倍，而在去年初物業(yè)股巔峰時(shí)期，上市物企平均市盈率高達(dá)55.31倍，最高市盈率曾一度達(dá)到226.96倍。

眼下，物企最高市盈率39.55倍，即長(zhǎng)期居于首位的華潤(rùn)萬(wàn)象生活；最低的是彩生活1.44倍。

而年初至今，市盈率下跌的物企已經(jīng)達(dá)48家，上升的僅有7家，剩余4家今年上市不做年內(nèi)市盈率漲跌統(tǒng)計(jì)。

資本風(fēng)力變?nèi)酰徊糠衷蚴欠科笙蛭锲缶鹑≠Y金，以致對(duì)后者失去信任。

7月27日上午，市盈率最高的還是上市不久的力高健康生活，一度超過90倍。就在外界猜想力高健康生活是否天賦異稟的時(shí)候，收盤前一個(gè)閃崩，市盈率掉到15.96倍。

事實(shí)上，早有業(yè)內(nèi)人士指出，“力高健康生活估值有虛高嫌疑，后期回落的可能性較大。”

截至2021年末，力高健康生活在管面積1580萬(wàn)平方米，期內(nèi)營(yíng)收約3.54億元。上市物企中，其業(yè)績(jī)并不算拔尖。且上市8天后，便被控股股東質(zhì)押了75%股權(quán)，彼時(shí)其母公司力高集團(tuán)被曝陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

有的物企在重拾信心。去年末，融創(chuàng)服務(wù)與第一服務(wù)控股定下買賣協(xié)議，年初，賣方突然推翻了此前為交易達(dá)成的共識(shí)，換言之，第一服務(wù)不賣了。

賣方叫停了出售，外界猜測(cè)，當(dāng)代置業(yè)或許已經(jīng)有化解債務(wù)危機(jī)的方法，于第一服務(wù)而言不失為一件好事。

交易告吹之后，第一服務(wù)的市場(chǎng)估值逐步攀升，如今市盈率已達(dá)20.49倍，較年初增長(zhǎng)了325.99%。

下場(chǎng)“救市”

市盈率倒塌，是股價(jià)下跌扇動(dòng)翅膀引起的。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)k線》統(tǒng)計(jì)，年初至今，59家上市物企中已有40家股價(jià)下跌，9家股價(jià)上升。

股價(jià)上揚(yáng)的物企中，體量能夠上頭部物企規(guī)格的只有中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和綠城服務(wù)，今年以來(lái)它們股價(jià)分別上漲2.07%、0.69%和3.14%。

中海物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活有央企背景支撐，資本市場(chǎng)表現(xiàn)向來(lái)穩(wěn)健。綠城服務(wù)近來(lái)雖然收購(gòu)?fù)馔販p少，但是其獨(dú)特的“物業(yè)聯(lián)盟”引入不少項(xiàng)目，撐起了資本的想象空間。

一個(gè)多月前，綠城服務(wù)與信達(dá)地產(chǎn)(行情600657,診股)合資成立信綠智慧生活，使得綠城服務(wù)間接獲得了信達(dá)地產(chǎn)的項(xiàng)目。合作推起了一波漲勢(shì)，6月24日-6月27日，綠城服務(wù)股價(jià)漲幅3.74%。

資本的喜怒直接反應(yīng)到股價(jià)上，一天時(shí)間就能變換好幾次表情，物企也常常能在市場(chǎng)反應(yīng)后果斷做出行動(dòng)。

上周物管股震蕩，旭輝永升服務(wù)率先護(hù)盤。7月15日中午12點(diǎn)公告，非執(zhí)行董事及控股股東林峰已在公開市場(chǎng)購(gòu)買合共50萬(wàn)股公司股份，總代價(jià)約為335.15萬(wàn)港元，即每股平均價(jià)格約6.70港元。

碧桂園服務(wù)也下場(chǎng)救市，7月15日-7月21日，累計(jì)回購(gòu)164.8萬(wàn)股，花費(fèi)3691萬(wàn)港元。如此賣力，收效卻不盡如人意，期間股價(jià)跌去16.77%。

場(chǎng)內(nèi)的選手穩(wěn)股價(jià)，場(chǎng)外的選手也在竭力注入強(qiáng)心針。

萬(wàn)物云和龍湖智創(chuàng)生活若是上市，無(wú)疑是物管股的喜事。日前有市場(chǎng)消息稱，萬(wàn)科計(jì)劃最早9月對(duì)物業(yè)管理子公司進(jìn)行香港IPO，擬籌資20億美元。若能融資20億美元，折合港元約為157億，剔除手續(xù)費(fèi)等之后，萬(wàn)物云有望成為物業(yè)股新的“募資王”。

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