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作者 | 劉瑩

出品 | 焦點財經(jīng)

受房地產(chǎn)市場整體下行影響，與其關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)行業(yè)亦無法“獨善其身”。

據(jù)焦點財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2022年上半年58家上市物企中，有48家市值呈現(xiàn)不同程度下跌，占比達(dá)82.7%，包括寶龍商業(yè)、中駿商管、燁星集團(tuán)等在內(nèi)的多家物企，市值跌幅紛紛超過了50%。

資本市場對于物企的上市熱情也有回調(diào)。2021年，物業(yè)服務(wù)板塊的新增上市公司數(shù)量由2020年的18家降至14家。而在2022年的前7個月，新增上市物企的數(shù)量只有4家。

當(dāng)前，仍在IPO路上的物企只剩萬物云、融匯悅生活、龍湖智創(chuàng)生活等8家。“預(yù)計2022年內(nèi)上市物企的數(shù)量將不超過10家”，有分析人士稱。在這樣的背景下，小微物企蘇新美好生活卻于8月1日正式通過了港交所聆訊。這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)注。

背靠國資

相比龍湖智創(chuàng)生活、萬物云等仍在排隊中的物企，蘇新美好生活的規(guī)模并不突出。聆訊后資料集顯示，截至2022年4月30日，該公司為78個項目提供公建項目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積只有800萬平方米。

而同期，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積則超過了4.8億平方米，在管面積亦達(dá)到了2.74億平方米。萬物云在2021年底時的在管住宅物業(yè)總建筑面積即達(dá)到了6.604億平方米。

蘇新美好生活為何能率先拿到港交所的入場券？“國資背景或是蘇新美好生活的上市加分項”，分析稱。聆訊后資料集顯示，該公司由蘇高新集團(tuán)持股93.1291%，而后者由蘇州市虎丘區(qū)人民政府持股90%，江西省財政廳持股10%。

自物業(yè)板塊估值回歸理性以來，資金多保持觀望態(tài)度，具有國資背景的物企更易受到青睞。今年上半年成功上市的4家物企中，有2家都是國資物企，也側(cè)面證明了這一點，上述分析稱。

在招股書中，蘇新美好生活亦指出，其與其母公司蘇高新集團(tuán)長期保持著緊密的戰(zhàn)略關(guān)系，且后者的多元化物業(yè)組合可一定程度上為前者提供大量潛在的優(yōu)質(zhì)項目渠道。2019年至2021年及2022年前4個月，蘇高新集團(tuán)一直都是蘇新美好生活的五大客戶之一。期內(nèi)，蘇高新集團(tuán)及其合、聯(lián)營公司為蘇新美好生活貢獻(xiàn)的收益分別為3930萬元、3710萬元、4930萬元及1600萬元，占總收益的比重為9.0%、8.5%、10.7%和9.9%。

截至2022年4月30日，蘇新美好生活有41個在管物業(yè)由蘇高新集團(tuán)及其合、聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積為420萬平方米，占前者在管總建筑面積的61.6%。

這也導(dǎo)致蘇新美好生活應(yīng)收蘇高新集團(tuán)的貿(mào)易款項額度較大。就此，蘇新美好生活表示，對賬齡超3個月、超6個月、超12個月的貿(mào)易款項將分別采取包括發(fā)送費用提醒、寄送催收函或律師函、尋求股東協(xié)助或提起法律訴訟等方式解決。

過于依賴蘇州

與不少房企旗下的物企不同，蘇新美好生活在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)線之外，還在城市服務(wù)方面開展業(yè)務(wù)。這也被不少分析人士視為該公司的差異化優(yōu)勢之一。

聆訊后資料集顯示，蘇新美好生活的城市服務(wù)主要包括市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公建項目管理服務(wù)、垃圾集運中心的運營等。2019年至2021年的收益為1.35億元、1.41億元、1.69億元，占全年總收益的比重為30.9%、32.3%、36.7%。

2022年前4個月，蘇新美好生活城市服務(wù)業(yè)務(wù)的收益進(jìn)一步增至7321.2萬元，占總收益的比重亦增至45.3%。隨著該板塊收益額度的走高，蘇新美好生活亦表明，會繼續(xù)發(fā)力多元化城市服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)組合。

不過，這家國資物企也有自己的短板。生長于蘇州，蘇新美好生活過于依賴蘇州地區(qū)的貢獻(xiàn)。聆訊后資料集顯示，2019年至2021年及2022年前4個月，該公司來自蘇州的收益分別為3.86億元、4.34億元、4.34億元、2.2億元，占總收益的比重為99.5%、99.5%、99.4%和99.4%。

蘇新美好生活的規(guī)模增速表現(xiàn)也不算好。2019年至2021年，該公司的在管總建筑面積分別為640萬平方米、700萬平方米、670萬平方米，2021年時甚至出現(xiàn)規(guī)?；乜s。今年前4個月，其在管面積更是只增加了約10萬平方米。

蘇新美好生活表示，其上市后的所募資金將主要用于收購、戰(zhàn)略性投資、擴(kuò)大及豐富物管服務(wù)、開發(fā)智能物業(yè)管理系統(tǒng)、深化與海內(nèi)外一流大學(xué)合作及用于一般業(yè)務(wù)運營及營運資金等六方面，但并未披露具體分派比例。

有分析人士提醒，在物業(yè)股普遍下跌的當(dāng)下，通過聆訊對于物企而言只是階段勝利，后續(xù)招股進(jìn)展如何亦關(guān)系到公司是否能成功上市。比如，此前祥生活服務(wù)就在通過聆訊之后，決定暫緩啟動發(fā)行流程。以此觀之，蘇新美好生活的上市或亦存在諸多變數(shù)。而若成功上市，蘇新美好生活也將成為“蘇州物管第一股”。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 成功上市 總建筑面積