文/樂居財經(jīng)曾樹佳魏薇
在廣州番禺，尚未建成的恒大足球場已經(jīng)許久沒傳出施工的敲打聲，一片沉寂。
工地的大門上，貼著球場的“日景鳥瞰效果圖”，雖經(jīng)過風(fēng)吹雨淋，海報已有所褪色，但上面“鉆石蓮冠”的球館形狀，仍依稀可見。由于人跡罕至，一條藤蔓，已悄然從大門的角落里生長起來。
(資料圖片)
球場外圍，“中國建筑四局歡迎您”幾個大字，依然顯眼。兩年前，中建四局中標(biāo)了該項目，并宣布將采用全過程EPC建設(shè)模式，合同額達(dá)43億元。彼時一片欣喜，但誰都沒料到項目會擱淺。
眼下的恒大足球場，已搭建起了主體框架?，F(xiàn)場幾具吊塔高高佇立著，伸著長長的臂膀；有些建筑的竹架仍沒有拆除，裸露著鋼筋；部分鋼材被隨意擺放在水泥地上，無人問津。
偌大的工地，僅有一位保安在值守。他向樂居財經(jīng)透露，“項目停工已一年多了，自己也是兩個月前才被調(diào)過來這邊的，具體的情況不太了解，不知道什么時候能復(fù)工?！?/p>
不過，隔壁項目的施工隊員透露，據(jù)他觀察，恒大足球場真正停工，大概有三個多月。以此看來，項目大概是偶爾有陸續(xù)施工、零敲碎打，才會形成不同的說法。隨著恒大的退地已成定局，這個足球場尚無被重新“激活”的時間表。
不止廣州，恒大在安徽、浙江、河南、青島、四川、廣西、海南等地，已有接近60處地塊（項目），或主動退出或被動收回。
對于收回的原因，無外乎欠繳土地出讓金，或是超過規(guī)定的動工開發(fā)日期。退地款并不會落入許家印或恒大的口袋，而是主要用于工程建設(shè)和支付農(nóng)民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。
在兩萬億債務(wù)壓力面前，退地不失為一種最好的選擇。對恒大來說，退地一方面可能收回部分資金；另一方面，恒大無需再為項目開發(fā)提供更多的資金，有助于減輕流動性壓力。而將土地直接退還給政府，恒大也無需自己尋找接盤方，從而也能防止?fàn)€尾，保證交付。
世界第一球場“涼了”
地產(chǎn)商正在逐漸退出足球領(lǐng)域。此前，萬達(dá)不再支持大連一方球隊、宋衛(wèi)平已徹底退出浙江綠城球隊，而如今的許家印，也在恒大的債務(wù)危機(jī)之下，放棄了原本承載著他金元足球夢的比賽場地。
8月3日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，將退還廣州恒大足球場地塊土地使用權(quán)，退地價格為55.2億元，它預(yù)計在這一項目上虧損12.55億元。而且，退地款并不會落入恒大的口袋，而是轉(zhuǎn)到政府指定的專項監(jiān)管賬戶上。
這些資金將被用來保交付、并解決恒大和地塊直接相關(guān)的債務(wù)問題，包括但不限于中信信托的擔(dān)保債務(wù)、未付工程建設(shè)費用、已預(yù)售商品房相關(guān)的各項開支，以及已拖欠的項目員工資金。
樂居財經(jīng)查閱獲悉，恒大足球場的項目公司”廣州市番禺區(qū)裕垚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“（簡稱“裕垚房地產(chǎn)”），早在兩年前以68.13億拿地之后不久，就將旗下的瑞鑫、瑞淼、瑞焱、瑞森4家子公司的全部股權(quán)，都質(zhì)押給了中信信托。
恒大或許就是憑借這種方式，為足球場項目的建設(shè)，籌得資金的，中信信托也因此成為了該項目的最大債主。
在2011年廣州恒大首奪中超冠軍的慶功宴上，許家印就放言，將出資建設(shè)一個容納超過10萬人專業(yè)足球場。9年之后如其所愿，在廣州番禺拿到地塊之后，恒大便馬不停蹄地迅速開工。
按照設(shè)想，廣州恒大足球場項目總投資120億，占地約15萬平方米，總建筑面積49.38萬平方米，座位超10萬個，規(guī)模將超越西班牙巴塞羅那隊主場諾坎普球場。
“足球迷”許家印，親自參與了項目的設(shè)計方案。原方案是具象的蓮花造型，將中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代競技運(yùn)動融于一體。后來被吐槽太“土”，于是又?jǐn)?shù)易其稿，最終確定了“鉆石蓮冠”那個科技感十足的外觀。
2020年4月，在項目的開工現(xiàn)場，打工皇帝夏海鈞還曾立下flag：“恒大還將在全國再建3至5個，可容納8到10萬人的超大型專業(yè)足球場?！?/p>
現(xiàn)如今，許家印債務(wù)纏身，夏海鈞被“辭退”，豪言壯語已煙消云散，只留下足球場那些裸露的鋼筋水泥，在風(fēng)中訴說著“停擺”的無奈。
有業(yè)內(nèi)人士披露，接手足球場的，是廣州城投。早在去年就有傳聞，該項目地塊將被收回，以廣州城投、越秀等為代表的國資可能會接手。如今塵埃落定，結(jié)果并不讓人意外。
根據(jù)此前恒大的估算，球場可能還要投資60億才能完工，而實際情況是，如果想要完全建成，可能需要80億至90億。
另一方面，中國建筑與恒大的業(yè)務(wù)往來十分密集，在選擇總承包商上，向來鐘愛中國建筑，與中建三局、中建四局、中建五局等都曾有合作關(guān)系，眼下不少合作都轉(zhuǎn)變成了訴訟。
承建恒大足球場的中建四局，與恒大還有多少債務(wù)糾葛，外界并不知曉。
密集退地
在去年10月22日的恒大復(fù)工復(fù)產(chǎn)會議上，許家印曾表示原則上10年不再拿地，但也不會賤賣土地。但在巨額債務(wù)面前，已由不得恒大繼續(xù)囤地。
恒大暴雷后，有關(guān)其退地或是土地被收回的消息就沒斷過，去年下半年以來尤為密集。
據(jù)樂居財經(jīng)《進(jìn)深》不完全統(tǒng)計，去年6月至今，恒大系退出的地塊或項目已接近60處，分布在安徽、浙江、河南、青島、四川、海南等地。從土地用途來看，工業(yè)、商用、住宅用地均有涉及。
對于收回的原因，無外乎欠繳土地出讓金，或是超過規(guī)定的動工開發(fā)日期。根據(jù)《土地管理法》，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。
恒大退地的“重災(zāi)區(qū)”當(dāng)屬許家印老家——河南。去年10月，河南焦作政府收回云臺山恒大·養(yǎng)生谷項目12宗地（約1200畝），原因為閑置超過兩年。轉(zhuǎn)眼止今年3月，恒大開封市運(yùn)糧湖片區(qū)7宗未開發(fā)土地（約500畝）也被收回。
另外在海南、青島、四川、山西、廣東、廣西等地，恒大名下也有多宗地塊退回。
不僅恒大地產(chǎn)，恒大汽車也無奈做出了退地的決策。
曾幾何時，恒大汽車在勢頭正盛時打著新能源的旗號，通過產(chǎn)業(yè)勾地的方式獲得了大量住宅用地。憑借新能源汽車產(chǎn)業(yè)投資開路，當(dāng)?shù)卣韵鄬^低的地價搭配其他優(yōu)惠政策（一般為提供配套的宅地），恒大汽車則以住宅項目反哺造車項目。
例如，在2020年9月，恒大汽車旗下宇鵬生活服務(wù)（江蘇）有限公司，以8.64億元的底價拿下江蘇省南通市出讓的一宗住宅用地，同時，競得人或其控股股東需投資100億新能源項目。
至今為止，恒大新能源旗下三個主要平臺公司通過公開市場招拍掛在廣州、上海、天津、南通、揚(yáng)州、貴陽、南寧、湖南湘陰、岳陽、安徽六安等地，拿下了超過約1202萬平方米各類型土地，計劃投資3300億元。
但隨著恒大陷入危機(jī)，恒大汽車顯然已無力繼續(xù)開發(fā)手中的地塊。許家印也曾放話：恒大汽車拿下的土地，未動工的全部退回。
2021年11月26日，恒大汽車公告，已主動退還未動工土地266.33萬平方米，包括生活配套用地和工業(yè)用地，涉及7個項目,回籠了約12.84億元資金。退地款主要用于工程建設(shè)和支付農(nóng)民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。
今年2月10日，恒大的造車夢又遭受沖擊，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)官網(wǎng)發(fā)布公告，對恒大新能源汽車（河南）有限公司、鄭州恒大新能源科技發(fā)展有限公司等5家公司名下共14宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)予以注銷，原因系獲得土地后兩年未動工。
激進(jìn)拿地后遺癥
在房地產(chǎn)市場發(fā)展的高速時期，許家印曾帶領(lǐng)恒大在全國大規(guī)模拿地。2016年，恒大成為了我國土地儲備規(guī)模最大的房企。
截至2021年6月30日，恒大總土地儲備項目778個，分布于中國233個城市，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米，土地儲備原值為4568億元。
不只是恒大愛囤地，碧桂園、萬科、中海等房企也會囤地，但很少有被回收。香港大亨李嘉誠素有“囤地之王”之稱，他投資目光長遠(yuǎn)，常常在地價低時購入，等升值后再賣出去，也未出現(xiàn)被收回的情況。
以恒大在?？诘?處地塊為例，去年12月，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局決定收回，緣由為恒大已超過約定的動工開發(fā)日期兩年未動工。但值得注意的是，恒大在被退地之前已持有這部分地塊6年之久。
這意味著，是否收回土地的最終決定權(quán)在政府手中。或許，若不是暴雷，恒大這些尚未開發(fā)的土地也不會被無償收回。
但對自身難保的恒大來說，這些土地儲備也是一種負(fù)擔(dān)。一個星期前，恒大爽約7月底債務(wù)重組方案，并將其推遲至年底。中國恒大行政總裁、執(zhí)行董事肖恩表示，“恒大集團(tuán)本身規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)繁多，目前又面臨很大的經(jīng)營困難?！?/p>
此次退還足球場土地使用權(quán)，恒大稱是因為流動性問題對該地塊開發(fā)和建設(shè)的進(jìn)度造成負(fù)面影響，之于其他項目又何嘗不是。
在債務(wù)壓力面前，退地不失為一個有效的資產(chǎn)處置方式。對恒大來說，退地一方面可能收回部分資金；另一方面，恒大無需再為項目開發(fā)提供更多的資金，有助于減輕流動性壓力。而將土地直接退還給政府，恒大也無需自己尋找接盤方，從而也能防止?fàn)€尾，保證交付。
當(dāng)前，復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓是恒大的重中之重。截至7月底，恒大在全國保交樓項目共732個，已復(fù)工且達(dá)到正常施工的項目579個，正在恢復(fù)施工過程的項目126個，還未復(fù)工的項目27個，總施工人數(shù)19.3萬人。
對于許家印而言，多“舍棄”一塊土地，債務(wù)重組也就多了一份希望。
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