文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)魏薇

(資料圖片僅供參考)

堅(jiān)決不躺平的雅居樂(lè)，始終奔走在積極還債的路上。還債大年，待償還債務(wù)是一筆接著一筆，但雅居樂(lè)的堅(jiān)韌有些超乎外界預(yù)期。

8月11日，雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）發(fā)布公告披露，已將足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶(hù)，用于2022年8月15日全數(shù)贖回2017年票據(jù)，資金相當(dāng)于未償還本金額連同累計(jì)至到期日的利息。該票據(jù)為雅居樂(lè)于2017年8月8日發(fā)行的，將于2022年8月14日到期的2億美元的5.125%優(yōu)先票據(jù)。

但目前，雅居樂(lè)還不能完全松下這口氣，因?yàn)榻酉聛?lái)，雅居樂(lè)還有一筆債務(wù)在月底需償還。該筆債券為8月31日到期的本金4億美元，利率4.85%的優(yōu)先票據(jù)。從8月12日算起，留給雅居樂(lè)的時(shí)間還剩19天。

對(duì)于8月到期債券的償還，雅居樂(lè)早有安排。在此前6月24日的投資者會(huì)上，預(yù)計(jì)7、8月會(huì)陸續(xù)落地約3.88億美元的離岸銀團(tuán)貸款以及3億美元的新債，并且將使用海南清水灣項(xiàng)目支持融資及內(nèi)部資金贖回8月到期美元債。

雅居樂(lè)還表示，此次贖回將不會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)狀況造成重大影響，該贖回后將無(wú)已發(fā)行而尚未贖回的2017年票據(jù)。這樣看來(lái)，8月底的那一筆應(yīng)該也會(huì)有著落。

這兩筆美元債還掉之后，雅居樂(lè)今年還有一筆債券將在10月19日到期，這是一筆境內(nèi)私募債，簡(jiǎn)稱(chēng)“20番雅02”，本金15億元、利率6.2%。

自去年下半年以來(lái)，雅居樂(lè)就面臨著較大的償債壓力。同時(shí)，雅居樂(lè)也在積極采取措施避免債務(wù)違約，一方面，通過(guò)發(fā)債、配股、出售資產(chǎn)、打折促銷(xiāo)等方式籌集資金，另一方面與金融機(jī)構(gòu)洽談?wù)蛊?。多番努力之下，雅居?lè)至今未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約事件。

還債日記

截至2021年末，雅居樂(lè)的總負(fù)債為2271.3億元，其中，有息負(fù)債總額為838.74億元，一年內(nèi)要償還的部分為295.85億元，但同時(shí)雅居樂(lè)的不受限現(xiàn)金僅有228.03億元，難以覆蓋短期債務(wù)，還債壓力可想而知。

為了不違約，硬著頭皮也要還上。從官方公開(kāi)信息可見(jiàn)，雅居樂(lè)今年已經(jīng)還了不少債。

3月2日，雅居樂(lè)公告稱(chēng)，已全額贖回2022年3月7日到期未償還的優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)本金總額5億美元，利率6.7%，

5月13日，雅居樂(lè)已完成了境內(nèi)債“21番雅01”約692萬(wàn)張境內(nèi)債券的回購(gòu)、轉(zhuǎn)售，本金總額約6.92億元。

5月20日，全額償還33.447億港元的港元貸款余額以及6000萬(wàn)美元的美元貸款余額。

7月11日，全額贖回2022年7月13日到期的私募債，資金到達(dá)指定賬戶(hù)。該筆債券本金額為人民幣15億元，票面利率為6.2%。

為了籌集資金，雅居樂(lè)對(duì)自己也夠狠。6月，雅居樂(lè)以年化利率20%獲得了一筆不超過(guò)8.94億港元的夾層融資貸款。

相比之下，雅居樂(lè)目前存續(xù)的美元債票面利率大多集中在4.8%~8.5%之間，境內(nèi)公司債利率在6%左右。截止到去年中期，雅居樂(lè)平均融資成本只有5.96%，總借款中，近65%為低息的銀行借款。

資產(chǎn)處置力度加大

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅居樂(lè)在2021年處置了總代價(jià)123億元的資產(chǎn)，包括酒店、商場(chǎng)、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套等非核心物業(yè)。2022年以來(lái)，雅居樂(lè)加速資產(chǎn)出售，債務(wù)壓力面前，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)頻繁被擺上貨架。

1月，雅居樂(lè)拋售其在廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目持有的26.66%的股權(quán)予為中海地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)18.4億元。該項(xiàng)目為雅居樂(lè)在2009年與碧桂園、富力共同拿下，總價(jià)高達(dá)255億元，雅居樂(lè)對(duì)其給予厚望，該盤(pán)也曾連續(xù)多年獲得廣州單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍。接著，雅居樂(lè)向中海地產(chǎn)出售其在義務(wù)和徐州的3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總代價(jià)10億元。

1月底，雅居樂(lè)公告以總價(jià)11.29億元向海螺創(chuàng)業(yè)出售旗下五家項(xiàng)目公司的股權(quán)，總價(jià)11.29億；4月，將旗下湖南惠明環(huán)保科技有限公司90%的股權(quán)出售予該公司，總代價(jià)為6.62億元。其出售給海螺創(chuàng)業(yè)的六家項(xiàng)目公司，主要業(yè)務(wù)均為垃圾焚燒發(fā)電。

另外，雅居樂(lè)還將海南清水灣約2%的貨值賣(mài)給了朱榮斌幕后的基金公司，該項(xiàng)目是雅居樂(lè)旗下最重要的文旅項(xiàng)目，一度被陳卓林稱(chēng)為“金蛋”，占地面積達(dá)1070萬(wàn)平方米，為雅居樂(lè)在2007-2009年分三期拿下，每平方米的拿地成本不到300元，相比于后來(lái)的售價(jià)，近乎“零成本”，在此后的多年間也為雅居樂(lè)帶來(lái)了可觀的利潤(rùn)。

6月，雅居樂(lè)旗下重慶雅錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給首金新創(chuàng)（北京）置業(yè)，交易對(duì)價(jià)7.64億元，預(yù)計(jì)此次交易將錄得虧損約650.4萬(wàn)元。對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目公司銷(xiāo)售表現(xiàn)欠佳、項(xiàng)目成本持續(xù)上漲，對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)不利，及時(shí)止損不失換取流動(dòng)資金不失為一個(gè)好選擇。

除了資產(chǎn)處置，銷(xiāo)售端才是最重要的資金來(lái)源。截至2022年7月底，雅居樂(lè)預(yù)售金額合計(jì)為444.5億元，同比下降46.79%，對(duì)應(yīng)建筑面積為347.7萬(wàn)平方米，每平方米售價(jià)為12786元，相比于2021年同期15758元/平方米的均價(jià)，下降幅度達(dá)18.9%。

關(guān)鍵詞： 票面利率 資產(chǎn)處置 每平方米