文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

“三十年河?xùn)|，三十年河西。”這是一句廣泛流傳的諺語(yǔ)，用來(lái)形容世事興衰更替，感嘆世事變化無(wú)常。用來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)，也同樣適用。

回望過(guò)去的30年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷風(fēng)云變化，有支持，有收緊。因利好政策而崛起的房企很多，在收緊政策下衰落的房企也不在少數(shù)。而能在市場(chǎng)中處變不驚，穩(wěn)健成長(zhǎng)的房企，可謂是業(yè)內(nèi)的佼佼者，合生創(chuàng)展便是其中之一。

(相關(guān)資料圖)

創(chuàng)立于1992年合生創(chuàng)展，在今年迎來(lái)了30周歲的生日，來(lái)到了而立之年。從地產(chǎn)起家，在成長(zhǎng)中不斷克服阻礙，突破自我，如今的合生創(chuàng)展已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了承載多元化業(yè)務(wù)的投資控股平臺(tái)。

多年以來(lái)，合生創(chuàng)展的優(yōu)異表現(xiàn)在業(yè)內(nèi)是有目共睹的，無(wú)論是媒體還是市場(chǎng)，都對(duì)合生創(chuàng)展給予肯定。

據(jù)了解，合生創(chuàng)展曾多次榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP100”，“綜合價(jià)值運(yùn)營(yíng)商”、“盈利能力10強(qiáng)企業(yè)”、“商業(yè)地產(chǎn)城市杰出運(yùn)營(yíng)商”、“年度影響力商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”、“品牌影響力企業(yè)”、“年度資本價(jià)值”、”中國(guó)綜合實(shí)力投資控股企業(yè)”等多項(xiàng)稱號(hào)。

2022年8月19日，在第五屆樂(lè)居財(cái)經(jīng)年度論壇暨財(cái)經(jīng)之夜活動(dòng)中，合生創(chuàng)展被授予2022年中國(guó)地產(chǎn)藍(lán)籌企業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)。

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力激發(fā)品牌活力

一直以來(lái)，合生創(chuàng)展以“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”為宗旨，秉承“地產(chǎn)價(jià)值投資”的理念，將國(guó)際級(jí)居住理念引入中國(guó)。

依托豐富的土地資源，合生創(chuàng)展完成了全國(guó)化的布局。以北京、上海、廣州三大城市為軸心,積極向二、三線城市拓展，構(gòu)筑“環(huán)渤?！薄ⅰ伴L(zhǎng)三角”、“珠三角”三大經(jīng)濟(jì)圈為一體的事業(yè)版圖。先后于廣州、北京、上海、天津等中心城市成功擴(kuò)張，并逐步拓展至惠州、太原、大連、杭州、寧波等二十余座全國(guó)主流城市。截止2021年12月31日，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備約2944萬(wàn)平方米。

在拿地階段，合生創(chuàng)展踐行嚴(yán)苛的擇址標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持深耕重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)圈以及一二線城市的核心位置。比如，合生·珠江帝景擇址廣州塔下，地處核心位置，坐擁一線江景；合生·杭州灣國(guó)際新城精準(zhǔn)落子杭州灣核心區(qū)位，占據(jù)融杭接滬的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并擁有絕佳的宜居資源。

在產(chǎn)品上，合生創(chuàng)展立足于城市建筑與人類生活和諧共存、融合發(fā)展的審美高度，提出了優(yōu)質(zhì)人居的理念，從擇址標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品規(guī)劃、精工精裝、空間設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行考量，不斷精研、探索、創(chuàng)新，在產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)中融入城市質(zhì)感，凝聚匠人精神，構(gòu)筑品質(zhì)人居。

憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力，合生創(chuàng)展在所到城市都留下了深刻的烙印。其成功搭建并不斷升級(jí)“高級(jí)豪宅、中高端品質(zhì)住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產(chǎn)品線，緊隨目標(biāo)客群對(duì)于產(chǎn)品的要求和審美，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國(guó)際城等系列精品，率先構(gòu)建出屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP，全方位透析并營(yíng)造全新生活方式，筑就具有合生特點(diǎn)的城市高品質(zhì)人居名片。

截止目前，合生創(chuàng)展已在全國(guó)開發(fā)近百個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積超3000萬(wàn)㎡，深得百萬(wàn)業(yè)主的信賴。

銷售額是印證產(chǎn)品好與壞的關(guān)鍵數(shù)據(jù)之一。2021年，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售百?gòu)?qiáng)榜上，合生創(chuàng)展的排名是75位。2022年上半年，合生創(chuàng)展已經(jīng)躋身于前60名。排名的前進(jìn)充分說(shuō)明了購(gòu)房者對(duì)合生創(chuàng)展產(chǎn)品及品牌的認(rèn)可。

多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果

合生創(chuàng)展不僅僅有地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，公司旗下已有地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊，以及智慧科技、養(yǎng)老、文旅、教育、健康、金融、汽車、設(shè)計(jì)等多元化業(yè)態(tài)。

合生創(chuàng)展的商業(yè)與合生活板塊，表現(xiàn)同樣喜人。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，合生商業(yè)的打法逐漸清晰和成熟，通過(guò)城市級(jí)商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目的樹立，養(yǎng)成商業(yè)團(tuán)隊(duì)的核心運(yùn)營(yíng)能力，并通過(guò)輕資產(chǎn)輸出的方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的提升，為項(xiàng)目所在城市和居民提供高質(zhì)量的“商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”。

目前，合生商業(yè)業(yè)務(wù)線已覆蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、高端酒店及服務(wù)公寓這四大板塊，在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市擁有近100余個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。旗艦品牌合生匯已成為城市現(xiàn)象級(jí)商業(yè)地標(biāo)，出租率動(dòng)態(tài)保持在99%，北京、上海區(qū)域的日均客流突破12萬(wàn)人次，自有會(huì)員超過(guò)200萬(wàn)。

合生活是合生創(chuàng)展旗下一家集物業(yè)管理、科技服務(wù)、社區(qū)商業(yè)管理及智慧城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)為一體的綜合型集團(tuán)公司。目前，合生活已經(jīng)布局社區(qū)商業(yè)、供應(yīng)鏈、房產(chǎn)、金融、家裝、汽車、醫(yī)養(yǎng)等社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域。

科技賦能是合生活的最大特點(diǎn)，通過(guò)聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)等技術(shù)，合生活立足社區(qū)經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑起全鏈路社區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，自研開發(fā)的合生活A(yù)PP用戶量達(dá)300萬(wàn)，月活率、復(fù)購(gòu)率、客戶轉(zhuǎn)換率及GMV復(fù)合增長(zhǎng)率均領(lǐng)先同業(yè)，穩(wěn)居中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先企業(yè)TOP1，綜合實(shí)力躋身行業(yè)前十。

截至2021年12月，合生活總經(jīng)營(yíng)管理面積超1.6億㎡，覆蓋全國(guó)30座城市，以領(lǐng)先的社區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為100多萬(wàn)戶家庭提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

財(cái)務(wù)的穩(wěn)健與自律

成立30年，穩(wěn)健一直是合生創(chuàng)展身上的標(biāo)簽，這也是其為何能不斷穿越周期的重要因素。

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入新一輪的調(diào)整周期，在強(qiáng)有力的調(diào)控之下。行業(yè)雷聲陣

陣，而合生創(chuàng)展憑借著自身良好的財(cái)務(wù)狀況，平穩(wěn)度過(guò)。具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以從其年報(bào)中窺視一二。

在融資極度收緊的情況下，房企的現(xiàn)金流無(wú)疑是生存根本。而截至去年末，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行存款同比增加22.47%至363.12億港元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截止2021年末，合生創(chuàng)展總有息負(fù)債941億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債233億元，占比24%。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《2021年內(nèi)房股長(zhǎng)短債比榜》，合生創(chuàng)展長(zhǎng)短債倍數(shù)達(dá)到3.17倍，明顯高于行業(yè)均值2.95倍，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，財(cái)務(wù)安全壁壘較高。

細(xì)看合生創(chuàng)展的有息負(fù)債品種配置，有90%以上均為資產(chǎn)抵押貸款，其中開發(fā)類占比38%、商業(yè)運(yùn)營(yíng)類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%，總體結(jié)構(gòu)較為健康合理。

現(xiàn)金流較為充沛，使得合生創(chuàng)展能夠從容應(yīng)對(duì)到期債務(wù)。2022年1月合生創(chuàng)展已償還5億美元債，年內(nèi)無(wú)公開市場(chǎng)信用債到期。而后，7月19日，合生創(chuàng)展再次宣布，已向指定銀行賬戶存入足夠資金，在到期日全部?jī)斶€票據(jù)的本金總額7.2億港元及應(yīng)計(jì)利息。

至此，合生創(chuàng)展沒有其他將于2022年年底前到期的離岸票據(jù)。

從“三道紅線”硬性指標(biāo)來(lái)看，合生創(chuàng)展凈負(fù)債率減少10個(gè)百分點(diǎn)至70%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%；現(xiàn)金短債比1.05，屬于綠檔企業(yè)。

從融資方面來(lái)看，合生創(chuàng)展的融資渠道多元化，融資成本維持低位。2021年其加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.3%，相比于2020年下降0.5%。

事實(shí)上，合生創(chuàng)展對(duì)外部融資的依賴程度并不高，其自身“造血”能力較強(qiáng)，地產(chǎn)之外的商業(yè)、投資、合生活等多元業(yè)務(wù)板塊均可為集團(tuán)穩(wěn)定輸送現(xiàn)金流。比如，2021年投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部份租賃持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，貢獻(xiàn)40億港元的收入，社區(qū)科技及物業(yè)板塊“合生活”的收入大幅增至44.76億港元。

合生創(chuàng)展優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)狀況也得到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)肯定。6月15日，聯(lián)合資信通過(guò)對(duì)合生創(chuàng)展集團(tuán)的信用狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)估，確定其主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定；境外評(píng)級(jí)方面，6月20日，標(biāo)普評(píng)級(jí)發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，對(duì)合生創(chuàng)展集團(tuán)維持評(píng)級(jí)B，展望穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控未到終點(diǎn)，而合生創(chuàng)展將憑借穩(wěn)健的多元化運(yùn)營(yíng)及較高的財(cái)務(wù)安全系數(shù)，穿越周期，穩(wěn)步前行。

關(guān)鍵詞： 社區(qū)商業(yè) 合生創(chuàng)展集團(tuán)