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昔日紅盤寶能城如今依舊備受市場(chǎng)追捧，潛在購(gòu)買力依然堅(jiān)挺。

盡管樓市仍在復(fù)蘇中，但一線城市豪宅一直是市場(chǎng)的“香餑餑”，即便淪為法拍房也照樣深受追捧。

9月21日上午，深圳寶能城花園第一批被拍賣的房源落錘。在近11萬(wàn)人的圍觀中，20套房全部成功拍出，成交價(jià)合計(jì)近3億元，超出起拍價(jià)530萬(wàn)元。其中，B座2單元31A房成交價(jià)最高，在5輪競(jìng)價(jià)后以1973.06萬(wàn)元成交，面積達(dá)198.28平方米，是這批房源中面積最大的一套。

中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴稱，寶能城花園拍賣房?jī)r(jià)格非常有吸引力，加上房子贈(zèng)送面積非常多、戶型好。從阿里拍賣平臺(tái)的瀏覽量和首批20套房產(chǎn)的成功拍出可知，昔日紅盤寶能城如今依舊備受市場(chǎng)追捧，潛在購(gòu)買力依然堅(jiān)挺?！半m然最近寶能城房?jī)r(jià)略有下跌，等這批法拍房消化之后，價(jià)值或可重回市場(chǎng)行情水平?！?/P>

法拍豪宅深夜被爭(zhēng)搶

率先拍賣的20套房產(chǎn)全部位于寶能城花園東區(qū)三期工程B座，其中面積約198平方米的有2套，約152平方米10套，另有131平方米、138平方米大的房子各4套。起拍價(jià)均為評(píng)估價(jià)，最低為1298.33萬(wàn)元，最高為1962.61萬(wàn)元。

9月20日上午10點(diǎn)，拍賣正式開始，時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，在歷時(shí)24小時(shí)的拍賣過(guò)程中，買家在上半場(chǎng)多持觀望態(tài)度，以至于在開拍后6小時(shí)，僅有4套房產(chǎn)獲得報(bào)價(jià)。不過(guò)，下半場(chǎng)的12小時(shí)里，競(jìng)爭(zhēng)變得激烈起來(lái)，報(bào)名人數(shù)和出價(jià)次數(shù)開始上升，直到9月20日深夜11點(diǎn)47分，甚至9月21日凌晨2點(diǎn)多及4點(diǎn)多仍有報(bào)名人在出價(jià)，其中幾套房的競(jìng)買者甚至在拍賣臨近結(jié)束時(shí)開始出價(jià)，致使拍賣一再延后。

買受人深夜出價(jià)競(jìng)拍，圖源：阿里法拍網(wǎng)

最終，20套房子全部拍出，其中6套獲1次報(bào)價(jià)，以起拍價(jià)成交，其余14套溢價(jià)5萬(wàn)元到75萬(wàn)元不等。爭(zhēng)搶之下，溢價(jià)成交的14套房最終均價(jià)也突破了起拍均價(jià)，即寶能城花園的二手房指導(dǎo)價(jià)9.85萬(wàn)元/平方米，更有8套房的成交均價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米。

所有戶型中，152平方米的房子最受歡迎，競(jìng)價(jià)超過(guò)10輪的5套房子全部集中在該戶型。從成交結(jié)果看，10套該戶型房源中，8套溢價(jià)成價(jià)，其中7套成交均價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米。

盡管價(jià)格不菲，競(jìng)得者仍然“撿了便宜”。首先，起拍均價(jià)9.85萬(wàn)元/平方米，是寶能城花園2年前推新的均價(jià)。其次，溢價(jià)成交的均價(jià)也遠(yuǎn)低于該樓盤及周邊小區(qū)二手房的均價(jià)。貝殼找房信息顯示，寶能城花園一套75.59平方米的三室兩廳精裝房于2022年6月出售，經(jīng)手中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，其成交單價(jià)逾12萬(wàn)元/平方米。另有中介稱，指導(dǎo)價(jià)只是申請(qǐng)房貸的基準(zhǔn)，目前小區(qū)成交單價(jià)在13萬(wàn)元/平方米左右。此外，周邊小區(qū)二手房均價(jià)在13萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米之間。

但動(dòng)輒千萬(wàn)的房子并不容易拿下，僅保證金就需要70萬(wàn)元-100萬(wàn)元不等，因此每套房產(chǎn)的意向買家并不多，報(bào)名人數(shù)多為3-5人。廣東省深圳市中級(jí)人民法院法院還要求，買受人須在拍賣成交后10個(gè)工作日內(nèi)繳齊余款；如需向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，買受人須在拍賣成交后2日內(nèi)向法院申請(qǐng)出具《拍賣余款繳納通知書》。

曾因百萬(wàn)稅費(fèi)下架

與一般法拍房不同，寶能城花園的法拍房為空置的毛坯新房，且債權(quán)司法關(guān)系相對(duì)干凈清晰。上述房產(chǎn)的權(quán)利人為寶能城有限公司。此前，寶能集團(tuán)董事長(zhǎng)姚振華及旗下4家公司成為被執(zhí)行人，寶能城花園的484套房產(chǎn)被擺上臺(tái)拍賣，以清償債務(wù)，包括3期的223套大戶型住宅、4期的260套商務(wù)公寓及酒店一個(gè)。

寶能城花園位于深圳市南山區(qū)西麗大學(xué)城片區(qū)，與南方科技大學(xué)一路之隔，和5號(hào)地鐵線塘朗站無(wú)縫接駁，被外界認(rèn)為是西麗三大豪宅區(qū)之一。其首次開盤時(shí)間為2015年11月，備案均價(jià)6.96萬(wàn)元/平方米，此后價(jià)格一路上漲，均價(jià)不斷突破7萬(wàn)、8萬(wàn)大關(guān)。最后一次推新是2020年11月，均價(jià)達(dá)9.85萬(wàn)元/平方米、單套總價(jià)超2000萬(wàn)元，一躍成為深圳網(wǎng)紅盤一員。

該樓盤總占地面積約10.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約83萬(wàn)平方米，由6個(gè)地塊組成，分東、西兩區(qū)開發(fā)。其中，東區(qū)包括3塊居住用地和1塊商業(yè)性辦公用地，建成11棟超高層住宅和2棟超高層公寓和酒店，并規(guī)劃有集中式商業(yè)，上述被拍賣的484套房產(chǎn)均位于東區(qū)。

值得注意的是，部分房源曾在今年5月上架，擬于6月30日至2022年7月1日拍賣，但因稅費(fèi)問(wèn)題撤回。時(shí)代財(cái)經(jīng)以意向買受人身份咨詢了深圳市稅務(wù)局，相關(guān)工作人員稱法拍房須繳稅費(fèi)分兩部分，一是買受人應(yīng)繳的印花稅和契稅，二是轉(zhuǎn)讓方（本案例中為開發(fā)商寶能城有限公司）應(yīng)繳的企業(yè)所得稅、增值稅及附加稅費(fèi)、土地增值稅和印花稅。

該工作人員稱，買受方印花稅法定稅率為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，自然人買受人在此基礎(chǔ)上減半征收；買受方應(yīng)繳契稅的法定稅率為成交價(jià)的3%，如為家庭第一套住房，契稅可根據(jù)房屋面積給予1%或1.5%的優(yōu)惠減免。“一般情況下，法拍房所有稅費(fèi)由買受人承擔(dān)?！?/P>

而據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，由于寶能城花園房源的稅費(fèi)中囊括了土地增值稅，因而相關(guān)費(fèi)用大幅拔高，大致在600萬(wàn)元至900余萬(wàn)元之間。百萬(wàn)甚至近千萬(wàn)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)導(dǎo)致第一次拍賣以撤回告終。

此次重新上架，稅費(fèi)由之前的“買受人承擔(dān)”改為“由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)”，并規(guī)定原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi)由買受人墊付，買受人憑稅務(wù)機(jī)關(guān)開據(jù)的憑據(jù)原件等證明資料向執(zhí)行法院申請(qǐng)退款。以此計(jì)算，如非家庭第一套住房，9月21日拍下寶能城花園的買受人須繳的個(gè)人稅費(fèi)最低約為40萬(wàn)元，最高為59.69萬(wàn)元。

這或也是此次拍賣順利的一大原因，“稅費(fèi)劃分明確，無(wú)后續(xù)稅費(fèi)不確定性的擔(dān)憂?！瘪樇t琴指出。

未來(lái)2天內(nèi)，寶能城另有36套房將陸續(xù)被拍賣，其中約199平方米的房產(chǎn)有3套，約153平方米的房產(chǎn)共17套，約131平方米的房產(chǎn)共16套。

關(guān)鍵詞： 溢價(jià)成交 土地增值稅