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近期，部分城市在二手房交易中推出的“帶押過戶”交易模式引發(fā)關(guān)注。什么是“帶押過戶”？“帶押過戶”有哪些流程？將會對樓市產(chǎn)生哪些影響？一起來看本期“快問快答”↓↓↓
Q
什么是“帶押過戶”？
A:所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。
傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)繁瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。
據(jù)了解，“帶押過戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
Q
“帶押過戶”怎么操作？
A:按照目前各地的實踐來看，大致分為三步。
第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。 擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。
第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。
第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。
Q
“帶押過戶”會對樓市產(chǎn)生什么影響？帶來了哪些便利？
A:業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。
對賣方而言，一方面可以省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔(dān)保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面還省下了時間。過去，一旦賣方在約定時間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對買方產(chǎn)生違約。 “帶押過戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時間，避免時間拖延出現(xiàn)的違約情形。
Q
“帶押過戶”對買房者是否存在風(fēng)險？需要怎么防范？
A:對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。
同時，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方 主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，要保障各個環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過戶交易。 此外，買方要隨時關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。
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