文/樂居財經(jīng)徐酒眠

“萬科推進(jìn)萬物云分拆上市，并非以物業(yè)企業(yè)為定位考慮萬物云，而是以城市服務(wù)商為定位?！睆挠袅恋街毂Ｈ?、再到其他管理層，都強(qiáng)調(diào)著萬物云“城市服務(wù)商”的定位。

【資料圖】

走出小區(qū)，探索城市服務(wù)，從傳統(tǒng)物企向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)向，已然成為這兩年物管行業(yè)熱門的風(fēng)向之一。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》不完全統(tǒng)計，除了萬物云之外，目前碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、建業(yè)新生活、招商積余、新大正等物企都在城市服務(wù)領(lǐng)域有所布局。

其中，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、浦江中國、新大正、康橋悅生活，7家物企的城市服務(wù)已經(jīng)形成規(guī)模收益，并在業(yè)績報中獨(dú)立成行。

城市服務(wù)賽道大熱，頭部物企通過收并購迅速入局搶灘市場，中小型物企也通過招投標(biāo)、戰(zhàn)略合作等形式攻進(jìn)賽道，物企的城市服務(wù)業(yè)務(wù)格局正加速洗牌，他們各自的發(fā)展成色幾何？

碧桂園服務(wù)領(lǐng)先

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入26.35億元，同比增長25.8%；在總收入中占比13.1%，較上一年同期的18.1%減少了5個百分點(diǎn)。

同期，世茂服務(wù)的城市服務(wù)收入約6.71億元，同比增長400%；在總收入中的占比由上一年同期的3.6%提升至了15.8%。2022年上半年，雅生活服務(wù)的城市服務(wù)收入與世茂服務(wù)相差不大，約為6.42億元，同比增長302.4%，占總收入的8.4%。

其中，碧桂園服務(wù)的這一營收規(guī)模不僅超過了所有涉足城市服務(wù)的上市物企，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即使在所有涉及這一業(yè)務(wù)板塊的主板上市公司中也十分領(lǐng)先。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前至少有32家主板上市公司涉足環(huán)衛(wèi)城市服務(wù)業(yè)務(wù)，其中有20家公布了2022年上半年“環(huán)衛(wèi)服務(wù)收入”或“城市服務(wù)收入”數(shù)據(jù)，總額約為187億元。

在碧桂園服務(wù)與世茂服務(wù)之間有7家環(huán)衛(wèi)上市公司，分別是玉禾田（300815.SZ）、北控城市資源（03718.HK）、僑銀股份（002973.SZ）、盈峰環(huán)境(000967.SZ)、福龍馬(603686.SZ)、啟迪環(huán)境(000826.SZ)、首創(chuàng)環(huán)保(600008.SH)，它們的收入分別約為20.58億元、19.23億元、19.08億元、19.02億元、17.32億元、16.20億元、8.10億元。

碧桂園服務(wù)、7家環(huán)衛(wèi)上市公司，再加上世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)，便是2022年上半年主板上市公司環(huán)衛(wèi)及城市服務(wù)的營收10強(qiáng)。

“萬保”城服收入成謎

不過，在此之外，萬物云和保利物業(yè)的城市服務(wù)發(fā)展也不容忽視。

萬物云的城市服務(wù)自2018年9月的深圳橫琴起步，到2020年10月推出國內(nèi)第一個以城市服務(wù)為定位的全新品牌——萬物云城，并立下三年落地“百城”的目標(biāo)。2021年10月，朱保全在媒體會上透露，百城計劃已落地40個，有望提前完成計劃；接下來新城是少的，老區(qū)是多的，萬物云城將從“百城計劃”進(jìn)入“千條街道計劃”。

以業(yè)績成長性來看，萬物云將商企和城市空間綜合服務(wù)歸于一體，2019年-2021年的收入分別約為42.93億元、64.89億元、86.93億元，在總收入中的占比分別約為30.8%、35.8%、36.7%。最新的2022上半年，其商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占總收入的35.6%，同比增長39.7%。

通過以上數(shù)據(jù)，尚不能完全窺探萬物云的城市服務(wù)發(fā)展?jié)舛?。不過，萬物云儼然已經(jīng)將城市服務(wù)作為未來最具增長性的業(yè)務(wù)板塊。按照朱保全的預(yù)測，其“城市板塊的增速大于60%，商業(yè)物業(yè)板塊保持30%至60%的增長速度，住宅物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)?！?/p>

保利物業(yè)入局城市服務(wù)的時間比萬物云更早，其自2016年進(jìn)駐嘉善縣西塘古鎮(zhèn)，開啟城市物業(yè)進(jìn)駐公共服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵺`；2018年，推出“鎮(zhèn)興中國”物業(yè)品牌。

保利物業(yè)的城市服務(wù)收入揉合在“公共及其他物業(yè)”中，該板塊2022年上半年收入9.35億元，同比增長41.8%；在其總收入中占比約14.5%。

低毛利率待突破

近一兩年，物企加速入局城市服務(wù)領(lǐng)域，甚至將其上升至戰(zhàn)略層面高度。上市物企正在成為城市服務(wù)業(yè)務(wù)的主力承接商。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月TOP20物企拓展城市服務(wù)項(xiàng)目總金額達(dá)46.5億元，其中碧桂園服務(wù)高達(dá)近32億元，保利物業(yè)、世茂服務(wù)、雅生活集團(tuán)3家中標(biāo)金額超過億元。

克而瑞的另外一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前在深圳已開標(biāo)的31個“城市管家”項(xiàng)目中，有77%的中標(biāo)企業(yè)為物企，23%為環(huán)衛(wèi)企業(yè)。

盡管物企在城市服務(wù)領(lǐng)域的增拓如火如荼，不過以業(yè)績報呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，毛利率水平偏低是不容忽視的問題。

2022年上半年，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新大正、康橋悅生活，6家上市物企的城市服務(wù)毛利率分別約為18.1%、15.8%、20.2%、7.2%、20.7%、10.1%。

其中，世茂服務(wù)較去年同期的14.9%略有提升之外，碧桂園服務(wù)與雅生活服務(wù)均出現(xiàn)了下滑。2021年同期，碧、雅的城市服務(wù)毛利率分別約為19.3%、22.1%。

以年度報告來看，碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)中的盈利能力下滑更為明顯。其自2019年將城市服務(wù)納入單獨(dú)營收板塊以來，彼時呈出的毛利率為38.5%，2020年、2021年兩度下滑，已經(jīng)是“腰斬”的水平，截至2021年底，其城市服務(wù)毛利率為17.6%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17%。對應(yīng)期內(nèi)，商企和城市空間綜合服務(wù)的毛利率在分別為20.5%、17.2%、15.9%。

事實(shí)上，在過往的一些采訪中，已經(jīng)有不少管理者提出，城市服務(wù)并不好做，不僅對公司要求高，盈利能力也較弱。

不過，伴隨傳統(tǒng)物業(yè)市場轉(zhuǎn)入存量，更廣闊的城市服務(wù)市場空間打開，未來物企的競爭領(lǐng)域也會逐漸向城市服務(wù)傾斜，如何突破較低的毛利率水平，將成為物企的共同話題。

關(guān)鍵詞： 生活服務(wù) 年上半年 上市公司