文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)李?yuàn)檴?/p>

杭州城有四家信托公司，分別是中建投信托、浙商金匯信托、杭州信托以及萬(wàn)向信托。

這“四朵金花”都不約而同地偏愛(ài)房地產(chǎn)。其中，中建投信托曾連續(xù)五年投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資產(chǎn)占比不低于40%，萬(wàn)向信托占比則一度高達(dá)60.08%。

(資料圖片)

在房地產(chǎn)行業(yè)激流勇進(jìn)的那些年，杭州信托對(duì)地產(chǎn)的狂熱更甚。2021年以前，其投向房地產(chǎn)的信托資產(chǎn)占比常年保持在70%以上，2014年，占比一度超過(guò)八成。盡管在去年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所收縮，但依然達(dá)到49.17%，在信托資產(chǎn)分布中排名第一。

而今，杭州信托再次加碼地產(chǎn)，悄悄進(jìn)入了“地王”項(xiàng)目。

9月23日，上海綠城泓盛建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“上海綠城泓盛”）轉(zhuǎn)讓上海東燁置業(yè)有限公司（下稱“上海東燁置業(yè)”）10%股權(quán)，杭州信托接盤。

信息顯示，上海東燁置業(yè)成立于2020年6月，法定代表人為陸妍，注冊(cè)資本1億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，上海東燁置業(yè)由上海綠城泓盛、上海蘢蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）以及溫州臻蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股96.82%、2.54%和0.64%；股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，上海綠城泓盛、杭州信托分別持有上海東燁置業(yè)股份86.82%和10%，其余股東持股比例保持不變。

股權(quán)穿透可知，轉(zhuǎn)讓方上海綠城泓盛的背后為綠城中國(guó)。

據(jù)報(bào)道，去年杭州信托共有十多個(gè)地產(chǎn)信托計(jì)劃存在到期未能清償本金或利息的情況，以及展期以固有資金承接的情形，涉及金額高達(dá)70億元。

身陷地產(chǎn)雷區(qū)之后，杭州信托的業(yè)績(jī)也進(jìn)入低谷期。2021年，其營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為6.98億元、3.26億元，同比分別大幅下滑38.77%和49.06%。

參股“地王”

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《資管K線》查詢獲悉，杭州信托此次參股的上海東燁置業(yè)，關(guān)聯(lián)的是綠城中國(guó)位于鹽城的“曉風(fēng)印月”項(xiàng)目。

2021年1月28日，經(jīng)過(guò)210輪加價(jià)，上海東燁置業(yè)聯(lián)合鹽城市房屋投資經(jīng)營(yíng)有限公司，以21.77億元的價(jià)格競(jìng)得江動(dòng)廠（20204801號(hào)）地塊，樓面價(jià)約15782元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)68.3%。彼時(shí)，因刷新地價(jià)記錄，綠城中國(guó)還被稱為鹽城新“地王”。

據(jù)悉，該地塊位于江蘇省鹽城市濱河路東側(cè)、黃海路南側(cè)，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房，土地面積約5.75萬(wàn)㎡，容積率2.4，建筑面積約13.8萬(wàn)㎡。

2021年8月，綠城·曉風(fēng)印月項(xiàng)目首次開(kāi)盤。據(jù)報(bào)道，該樓盤共有222套住宅，截至今年上半年已備案28套，已預(yù)售6套。

實(shí)際上，此次參股上海東燁置業(yè)，是杭州信托今年以來(lái)投資的唯一一家地產(chǎn)公司。而2021年，其投資的地產(chǎn)公司也僅有4家。

分別為，佛山市爍坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（持股100%），該公司此前為四川藍(lán)光發(fā)展旗下公司；惠州市融卓房地產(chǎn)有限公司（持股約48%），另51.06%股權(quán)由萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的合資公司廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城投資有限公司共同持有、0.96%股權(quán)由融創(chuàng)旗下的創(chuàng)惠（深圳）房地產(chǎn)有限公司持有；還有華宇集團(tuán)旗下的河南業(yè)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（持股10%）和藍(lán)光發(fā)展旗下的茂名爍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（持股20%）。

而去年至今，杭州信托撤出投資的地產(chǎn)公司卻高達(dá)21家。其中，在去年7月份，杭州信托一口氣退出了4家。

如弘陽(yáng)地產(chǎn)旗下的湖州弘源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，退出前持股100%；以及禹洲集團(tuán)旗下的浙江舜鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，退出前持股20%。

目前，杭州信托對(duì)外投資的60家公司中，地產(chǎn)公司還剩15家。

地產(chǎn)“血淚史”

杭州信托地產(chǎn)大撤退和謹(jǐn)慎投資的背后，是其踩雷地產(chǎn)的“血淚史”。

據(jù)報(bào)道，去年杭州信托共有十多個(gè)地產(chǎn)信托計(jì)劃存在到期未能清償本金或利息的情況，以及展期以固有資金承接的情形。除了個(gè)別信托計(jì)劃尚未完全到期外，其他到期產(chǎn)品均存在未能回收余額，涉及金額約70億元。

在杭州信托踩雷的一眾房企中，藍(lán)光發(fā)展的問(wèn)題最為突出。

據(jù)藍(lán)光發(fā)展此前公告，截至2022年6月30日，其累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)為387.75億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式）。

包括杭州信托、五礦信托、建信信托、北方信托等多家信托公司，均陷入藍(lán)光發(fā)展的債務(wù)漩渦。在這其中，杭州信托被違約的規(guī)模較大。

據(jù)悉，杭州信托曾為藍(lán)光發(fā)展融資約20.5億元，在后者廣東佛山、茂名、陜西寶雞等地的項(xiàng)目上，都曾以參股合作搭配融資的方式為藍(lán)光發(fā)展提供資金，以疑似“明股實(shí)債”的形式“輸血”這家已暴雷的千億房企。

較早前的2021年4月份，杭州信托因金融借款合同糾紛，起訴“天洋燕郊創(chuàng)新中心”項(xiàng)目的融資方三河?xùn)|勝房地產(chǎn)、北京天洋國(guó)際、天洋控股集團(tuán)、天洋文創(chuàng)合伙企業(yè)。

據(jù)悉，2017年4月，杭州信托先后發(fā)行“天洋燕郊創(chuàng)新中心1號(hào)”及“天洋燕郊創(chuàng)新中心2號(hào)”兩款集合信托計(jì)劃，期限3年，實(shí)際募集規(guī)模34億元。

而上述項(xiàng)目立項(xiàng)前相關(guān)材料顯示，彼時(shí)，天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目尚未取得“施工證”，且剩余10.15億元未付土地款。

據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)，杭州信托要求東勝公司、天洋國(guó)際公司歸還借款本金22億元及對(duì)應(yīng)利息。杭州信托表示，項(xiàng)目融資方已償還12億元，剩余借款本金22億元及對(duì)應(yīng)利息尚未償還。

然而，在開(kāi)庭之前的2021年3月1日，“天洋燕郊創(chuàng)新中心”項(xiàng)目融資方之一東勝公司已經(jīng)被申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

另外，還有杭州信托于2019年4月4日成立的“秀蘭集團(tuán)保定宸府項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，該信托到期日為2021年10月4日，底層資產(chǎn)為保定鴻正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的秀蘭保定宸府（一期）住宅項(xiàng)目。2020年1月，秀蘭集團(tuán)被爆出違規(guī)銷售等問(wèn)題，并在2020年4月之后對(duì)杭州信托出現(xiàn)利息違約。

除此之外，還有杭州信托對(duì)銀江集團(tuán)杭州富陽(yáng)智谷項(xiàng)目、天津雅士軒項(xiàng)目、恒威地產(chǎn)的鎮(zhèn)海項(xiàng)目等多個(gè)信托計(jì)劃出現(xiàn)違約。

大股東也踩雷

不僅杭州信托自身踩雷，其大股東百大集團(tuán)（600865.SH）也曾折戟地產(chǎn)投資。

資料顯示，百大集團(tuán)為一家主營(yíng)百貨、酒店、物業(yè)管理等的企業(yè)，所屬行業(yè)為商業(yè)零售業(yè)，旗下?lián)碛邪俅笾脴I(yè)、百大資管、百大物服、百大酒店管理公司等多家分子公司。目前，百大集團(tuán)在杭州信托的持股比例為6.26%，為其第三大股東。

去年年中，百大集團(tuán)曾以自有資金，向杭州鴻同企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）出資1億元，并通過(guò)杭州星昂，向杭州花浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“杭州花浦”）發(fā)放借款。

據(jù)悉，這筆借款的收益率達(dá)10.8%/年，按季收取預(yù)期收益，約定投資時(shí)間不超過(guò)4個(gè)月?；蚴峭顿Y高回報(bào)率、短期限等因素，吸引了百大集團(tuán)向其投資。

股權(quán)穿透可知，杭州花浦是由杭州花錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股，而后者由杭州星昂以及上?；幽攴康禺a(chǎn)分別持股91%和9%。

杭州花浦為上海花樣年為開(kāi)發(fā)杭州市濱江區(qū)浦樂(lè)單元R21-21a地塊而設(shè)立的項(xiàng)目公司，去年5月，杭州花錦以總價(jià)32.68億元+自持比例2%競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)為27074元/平方米，溢價(jià)率為29.78%。

然而，百大集團(tuán)在投資該項(xiàng)目收到8.9萬(wàn)元、264.85萬(wàn)元的款項(xiàng)之后，去年三季度末，花樣年就開(kāi)始傳出暴雷的聲響，債務(wù)逾期現(xiàn)象隨之而來(lái)，杭州花浦也未履行協(xié)議約定的按期償還債務(wù)本息義務(wù)。

因涉違約事項(xiàng)，后續(xù)花樣年杭州項(xiàng)目將被處置；若處置之后仍不能覆蓋百大集團(tuán)投入的本金和收益，后者將向花樣年行使追償權(quán)。

值得一提的是，2021年上半年，百大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)9832.74萬(wàn)元，這筆1億元的投資耗去了它半年的盈利。

營(yíng)收凈利雙降

過(guò)去，信托業(yè)依賴房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，而今，房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上升，信托公司以非標(biāo)融資為主的業(yè)務(wù)模式和以利差收入為主的盈利方式已經(jīng)越來(lái)越難以為繼，這對(duì)信托公司的經(jīng)營(yíng)造成巨大的沖擊。于地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比奇高的杭州信托而言，更是如此。

公開(kāi)資料顯示，杭州信托為杭州市首家股份制金融企業(yè)，公司前身成立于1986年，并于2003年3月經(jīng)央行核準(zhǔn)，增資擴(kuò)股后公司完成重新登記，目前注冊(cè)資本為15億元。公司董事長(zhǎng)及法定代表人為虞利明。

年報(bào)顯示，2021年杭州信托實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.98億元，同比大幅下滑38.77%；同時(shí)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.26億元，同比下降49.06%，近乎腰斬。可見(jiàn)，2021年對(duì)于杭州信托而言，是相當(dāng)難熬的一年。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，杭州信托手續(xù)費(fèi)及傭金收入從2020年的8.34億元下跌至5.68億元，跌幅達(dá)31.89%；投資收益則從2.95億元下降至1.96億元，跌幅達(dá)33.56%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的變化，是造成杭州信托營(yíng)收下滑的主要原因。

此外，在盈利能力方面，2021年，杭州信托凈資產(chǎn)收益率為6.45%，相較2020年13.91%，下跌7.51個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)遠(yuǎn)低于2019年15.22%凈資產(chǎn)收益率水平。

業(yè)績(jī)下跌的同時(shí)，杭州信托的資產(chǎn)質(zhì)量也在迅速下降。2020年，其不良資產(chǎn)從期初的0增長(zhǎng)至期末的7.46億元，不良率飆升至13.85%；到了2021年，其不良資產(chǎn)再次上漲至12.1億元，不良率同比上升3.36個(gè)百分點(diǎn)至17.21%。而同期行業(yè)平均不良率為8.61%，杭州信托的不良率遠(yuǎn)超行業(yè)水平。

關(guān)鍵詞： 百大集團(tuán) 藍(lán)光發(fā)展 信托公司