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作者|陳盼盼
出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
節(jié)前“放寬首套房商貸利率下限”、“下調(diào)公積金貸款利率”的新政，正在全國各地陸續(xù)落實(shí)。
截至目前，全國已有6個(gè)城市宣布放寬商貸利率，有27個(gè)城市宣布下調(diào)首套房貸款公積金利率。其中，5年期以下貸款利率最低降至2.6%。
9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，2022年底之前，6-8月新房價(jià)格同環(huán)比連續(xù)下降城市，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定維持、下調(diào)或取消首套房貸款利率下限。
在此之前，各地執(zhí)行的首套房貸款利率為5年期LPR（4.3%）-20bp，即5年以下、5年以上利率執(zhí)行下限分別為4.1%和4.9%。
對此，廣發(fā)證券認(rèn)為，雖是階段性、針對部分城市政策，但“取消下限”的描述是前所未有的，其力度甚至高于2008、2014年的“基準(zhǔn)利率0.7倍”的水平”。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局70大中城市房價(jià)指數(shù)口徑計(jì)算，有23個(gè)城市符合6-8月商品房銷售價(jià)格同環(huán)比下降的新政要求，其中二線城市8個(gè)，三線城市15個(gè)。而在70大中城市以外，仍有不少三四線城市房價(jià)連續(xù)下降，符合新政要求。
10月1日凌晨，廣東省清遠(yuǎn)市率先落地新政，宣布首套房商業(yè)性貸款利率下限，由現(xiàn)行的最低“LPR-20BP”，調(diào)整為最低“LPR-60BP”，即3.7%。
隨后，廣東陽江首套房利率下限降至3.9%，江門、云浮、湛江等廣東地級市甚至取消了利率下限。
10月5日，山東省濟(jì)寧市宣布，首套房商業(yè)性貸款利率降至3.95%。
除放寬商貸利率外，國慶假期前，央行宣布，自10月1日下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
隨后，多地住房公積金管理中心積極響應(yīng)新政，紛紛官宣下調(diào)首套房公積金貸款利率。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，還有27個(gè)城市發(fā)布相關(guān)公告，涉及南京、武漢、威海、鎮(zhèn)江、杭州、無錫、合肥、鄭州、東莞、南寧、石家莊、天水、湖州、南陽、岳陽、吉林、瀘州、襄陽、宜昌、鄂州、黃岡、咸寧、鶴壁、撫州、常州、茂名、寧波等城市。
業(yè)內(nèi)測算，若按100萬元，貸款30年計(jì)算，執(zhí)行3.1%利率后，公積金貸款月供可減少81.9元，累計(jì)30年可減少2.95萬元，切實(shí)降低居民購房成本。
但是，從國慶假期的樓市數(shù)據(jù)來看，上述新政從落地到見效尚需時(shí)日，市場仍處于緩慢修復(fù)階段。
克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年10月1日-10月7日，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交96.2萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降26%。
一線城市成交同比下降58%，僅上海同比持增，北京、廣州、深圳分別同比下跌89%、21%和49% 。
二線城市同比下降18%，成都、大連成交面積明顯上漲，杭州、福州、武漢分別同比下降96%、69%、36%。
三四線整體成交規(guī)模較小，同比回落9%，處于降無可降的“筑底”階段。
中指院表示，短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)。
事實(shí)上，在歷史周期中，信貸政策對于銷售企穩(wěn)具備重要意義。廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2008年10月首套利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率0.7倍，2個(gè)月后全國銷售轉(zhuǎn)正；2014年9月，首套利率下限再次下調(diào)至0.7倍，重點(diǎn)城市成交面積在四季度轉(zhuǎn)正，全國數(shù)據(jù)降幅也大幅收窄。
不過，克而瑞認(rèn)為，今年回暖動(dòng)力不足，四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀。“一方面，熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)還將減少，郊縣項(xiàng)目去化不足3成，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房企欲以“以價(jià)換量”來“搶銷售、抓回款”的空間將越來越小，后續(xù)對市場的提振作用也將逐步遞減”。
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