文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮

身穿皮夾克的周洪斌站在林中和前總裁景志山中間，三人的手緊緊相握，合作達成。2017年底，周洪斌接到林中的邀請，由他出任旭輝永升服務(wù)總裁。

融入旭輝的第一件事情，就是要學(xué)會徒步。

【資料圖】

周洪斌曾透露：“旭輝和永升都崇尚徒步文化，我們的中高管每月要走80公里?！?/p>

如果說，林中帶領(lǐng)旭輝在進行一場沒有終點的徒步，那么周洪斌就是物業(yè)小隊的領(lǐng)頭羊，二人步調(diào)一致，利益趨同。

林中稱永升服務(wù)是旭輝整個經(jīng)營戰(zhàn)略的重要一環(huán)，周洪斌則表示，在這個市場，大股東給了我們非常堅定的發(fā)展底氣和勇氣。

日前，旭輝永升服務(wù)將旭輝物業(yè)管理服務(wù)2022年的年度上限提高至8.6億元，并與旭輝控股就未來三年的物管服務(wù)簽訂協(xié)議，這部分主要涉及非業(yè)主增值服務(wù)。

長久以來，關(guān)聯(lián)交易被蒙上一層“業(yè)務(wù)輸送暗門”的濾鏡，然而在寒潮降臨的時候，它的另一面其實是物企和房企的抱團取暖。

關(guān)聯(lián)交易限額上調(diào)79%

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)提供的業(yè)務(wù)蜂擁，旭輝永升服務(wù)只能調(diào)整2022年年度交易上限。

從4.8億元到8.6億元，旭輝物業(yè)管理服務(wù)2022年的年度上限上調(diào)79.2%。

按照最初約定，2022年旭輝永升服務(wù)為旭輝控股提供現(xiàn)場安保、清潔、綠化、客戶服務(wù)、清潔和房屋檢驗服務(wù)、其他增值服務(wù)，以及前期規(guī)劃及設(shè)計咨詢服務(wù)的總金額為4.8億元。

然而，截至今年6月底，該業(yè)務(wù)的實際金額就已經(jīng)達到4.07億元，占約定金額的84.9%?？紤]到后續(xù)的合作，才有了上調(diào)年限的舉動。

此外，在最新公告中，旭輝永升服務(wù)再次與旭輝控股簽訂三年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議。2023年-2025年交易年度上限分別為10億元、11億元和11.5億元，三年交易有望超過30億元。

非業(yè)主增值服務(wù)是真正的“拼爹”項目。

地產(chǎn)雷聲隱隱作響，物企不斷喊出“獨立”口號，有的物企以縮減非業(yè)主增值服務(wù)來表達決心。

但另一個現(xiàn)實原因是，地產(chǎn)業(yè)務(wù)疲軟，物企能夠獲得的非業(yè)主增值服務(wù)正在減少。

上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長楊熙表示：“受制于整個房地產(chǎn)市場的后續(xù)的發(fā)展，我們認(rèn)為非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比未來幾年也會進一步下降?！?/p>

在樓市欠收的當(dāng)下，旭輝控股仍有大量業(yè)務(wù)拋給旭輝永升服務(wù)，實際上也是其持續(xù)經(jīng)營能力的體現(xiàn)。

旭輝永升服務(wù)表示：“旭輝集團業(yè)務(wù)擴展，由本集團管理物業(yè)項目的銷售、面積及數(shù)量規(guī)模均有所增加。”

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》從旭輝集團微信公眾號獲悉，截至2022年9月30日，旭輝集團累計于38城90個項目交付近5.3萬套新房；旭輝集團代建業(yè)務(wù)累計新拓展項目38個，累計在管項目44個，總建面達833萬方。此外，一季度旭輝集團合同銷售額為287.4億元，二季度為344億元，三季度為411.8億元，銷售額逐步提升。

就在修訂年度上限之前，旭輝永升服務(wù)因物業(yè)費問題發(fā)生了一個小插曲。

不久前，旭輝常德項目以“購房送70年物管費”為噱頭進行營銷。事后周洪斌回應(yīng)稱，宣傳未經(jīng)物業(yè)同意和審批，已緊急叫停。

值得注意的是，該宣傳所減免的物業(yè)費屬于旭輝永升服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)范疇，直接削減物業(yè)費，無疑割了物業(yè)的大動脈。

截至2022年中期，旭輝永升服務(wù)收入約為31.63億元，同比增長約53.6%；其中物業(yè)管理服務(wù)收入18.9億元，占比59.8%；即便對非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)有不少補充，上半年收入5.4億元，但非業(yè)主增值服務(wù)營收比重同比依舊下跌2個百分點至17.1%。

再度捆綁入表

風(fēng)沙從頭頂掠過，腳下是粗糲的戈壁，口中喘著粗氣，每走一步都能揚起厚厚的塵沙。徒步戈壁，是旭輝每年的保留節(jié)目，三百多人的團隊，四天三夜行進一百多公里。

現(xiàn)實環(huán)境中，也有著和戈壁一樣的險與難，旭輝依舊需要戈行的勇氣與毅力。

9月28日，旭輝旗下兩家上市公司股價急速滑坡，截至當(dāng)日收盤，旭輝控股集團下跌32.28%，旭輝永升服務(wù)跌幅23.33%。

晚間，旭輝永升服務(wù)作出回應(yīng)，董事會并不知悉股價波動原因，且并無需要披露以避免出現(xiàn)虛假市場的資料。

起初，有人懷疑旭輝永升服務(wù)股價動蕩與“買房送物業(yè)費”事件有關(guān)，但也有消息稱，與旭輝控股集團旗下項目涉托借款未如期支付款項有關(guān)。

消息真真假假，但捆綁日漸緊密的旭輝控股和旭輝永升服務(wù)，股價接連受到波及。

在如今的房地產(chǎn)市場中，物企拆分上市往往只是程序上的必要手段，一旦房企爆雷，最先被拎出來還債的還是被稱為“第二增長曲線”的物業(yè)。

一般來說，物企分拆上市后，已經(jīng)獨立于地產(chǎn)自立門戶，但也有人逆操作，讓物業(yè)再次并入地產(chǎn)。

2020年5月29日，旭輝控股與旭輝永升服務(wù)一同發(fā)布公告稱，旭輝永升服務(wù)將并入旭輝控股財務(wù)報表。

具體操作是：旭輝控股以7.83億港元向林氏家族收購旭輝永升服務(wù)5%股權(quán)，其在旭輝永升服務(wù)的持股比例增至26.48%。同時，林氏家族將23.64%的投票表決權(quán)委托給旭輝控股，至此旭輝控股擁有旭輝永升服務(wù)50.12%表決權(quán)。

交易完成，旭輝永升服務(wù)成為旭輝控股附屬公司。一年后，永升生活服務(wù)的名字由“永升生活服務(wù)集團有限公司”改為“旭輝永升服務(wù)集團有限公司”。

分拆上市的旭輝永升服務(wù)再度并表旭輝控股，意味著二者關(guān)系更進一步。物業(yè)方面能夠更便利拿到地產(chǎn)的項目，地產(chǎn)也需要物業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)績?yōu)槠渲Α?/p>

并表時的市場環(huán)境較好，物管來到資本風(fēng)口，上市兩個年頭的旭輝永升服務(wù)早已站穩(wěn)腳跟。

業(yè)績和財務(wù)方面，輕資產(chǎn)的旭輝永升服務(wù)也能助益旭輝控股。截至2020年末，旭輝永升服務(wù)總收入31.2億元，期間歸母凈利潤3.9億元。

放在眼下，旭輝控股和旭輝永升服務(wù)“抱團”，或許也是一種穿越周期變化的解題思路。

有類似行為的，還有建發(fā)國際。

今年5月，建發(fā)國際宣布重新并表建發(fā)物業(yè)。其以總對價16.4億港元收購建發(fā)物業(yè)35%股份，并額外從賣方“益能”手中獲得16%的投票權(quán)，建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國際的附屬公司。

建發(fā)國際直言，收購能夠讓“建發(fā)”的市場定位及品牌形象將有所提升，此外還可以并表業(yè)績。

近些年，建發(fā)國際外拓加速推高了負(fù)債，與此同時利潤也被稀釋。

2020年、2021年及2022年中期，建發(fā)國際資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.64%、81.59%和82.21%；期間毛利率分別為17.17%、16.35%、15.05%，與2018年的毛利率水平相比，現(xiàn)在已經(jīng)跌去一半。

建發(fā)物業(yè)或許就充當(dāng)了解壓閥的作用，截至2022年6月30日，建發(fā)物業(yè)總收入9.97億元，毛利約2.56億元，毛利率約為25.6%。

關(guān)鍵詞： 增值服務(wù) 生活服務(wù) 附屬公司