編者按：過(guò)去一年，因疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)調(diào)整與消費(fèi)信心等影響，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)，但樂(lè)觀(guān)前行者總會(huì)在困難中尋覓到新的機(jī)遇。

11月2日，以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題，第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)“2022觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”將繼續(xù)盛大召開(kāi)，并在時(shí)代轉(zhuǎn)變大格局中，去開(kāi)啟新的商業(yè)未來(lái)。

(資料圖片僅供參考)

帶著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索，觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)遍訪(fǎng)行業(yè)精英：企業(yè)家、管理者、專(zhuān)業(yè)人士，通過(guò)系列特稿，講述他們?cè)谛袠I(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新中的新模式、新故事和新篇章。

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 香港寫(xiě)字樓租金曾經(jīng)為全球數(shù)一數(shù)二昂貴的地區(qū)，但經(jīng)歷疫情及經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響，香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)正出現(xiàn)歷來(lái)最長(zhǎng)及最深下行周期。

2019年至2022年香港寫(xiě)字樓需求急劇下跌，整體租金下跌了30%。國(guó)際商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)商世邦魏理仕香港區(qū)域董事總經(jīng)理郭富禮表示，隨著大量供應(yīng)推出市場(chǎng)，相信未來(lái)幾年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)會(huì)在租戶(hù)手上。

世邦魏理仕最新研究報(bào)告指出，過(guò)去三年香港受到疫情及環(huán)球地緣政治緊張局勢(shì)影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)歷史上最長(zhǎng)、最深的下行周期。2019年3月至2022年3月期間多個(gè)行業(yè)減少寫(xiě)字樓的租用面積，令甲級(jí)寫(xiě)字樓租用面積由2019年3月的7530萬(wàn)平方呎，跌至今年的7300萬(wàn)平方呎，減幅約3.1%。單計(jì)今年的空置樓面面積，至8月升至1180萬(wàn)平方呎，創(chuàng)紀(jì)錄新高，相當(dāng)8幢IFC2期的規(guī)模。

郭富禮接受觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，自2020年疫情爆發(fā)開(kāi)始以來(lái)，幾乎所有行業(yè)版塊都出現(xiàn)放緩，這不僅是由于疫情，同樣因全球經(jīng)濟(jì)整體放緩。而在接下來(lái)的幾年，香港將有大量寫(xiě)字樓供應(yīng)推出。由今年到2024年有大約820萬(wàn)平方呎將推出市場(chǎng)，令市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)落在租戶(hù)手上，他們將有更多的選擇及談判空間。

空置率持續(xù)上升，市場(chǎng)一直有說(shuō)法指其歸因于不少?lài)?guó)際銀行及企業(yè)縮減在港規(guī)模。過(guò)去兩年多間銀行及大企業(yè)在港進(jìn)行裁員，如法國(guó)興業(yè)銀行、德意志銀行、渣打銀行、瑞銀集團(tuán)、法國(guó)巴黎銀行、野村集團(tuán)、澳洲國(guó)民銀行、Nielsen及松下電器等。

世邦魏理仕的報(bào)告亦提，截至2022年3月的三年內(nèi)，香港共有948間企業(yè)，相等于占所有甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)的9.5%，縮減租用甲級(jí)寫(xiě)字樓空間，令甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率持續(xù)創(chuàng)新高。

郭富禮坦言，個(gè)別公司因?yàn)椴脝T、旗下員工決定離開(kāi)香港、彈性上班安排、或公司經(jīng)營(yíng)情況等，令公司需要較少的辦工空間，因此縮小規(guī)模。不過(guò)在當(dāng)前市場(chǎng)，仍然看到財(cái)富管理行業(yè)、醫(yī)療保健、圍繞IPO的外圍行業(yè)，例如法律和會(huì)計(jì)等行業(yè)持續(xù)增加需求。

而在疫情發(fā)生之前，不少中資企業(yè)搶占中區(qū)甲廈。但自2020年初以來(lái)，受疫情影響，包括隔離等旅行限制措施抑制了跨境商業(yè)活動(dòng)，2019至2022年三年間，中資企業(yè)新增租用面積僅為70萬(wàn)平方呎，較2016至2019年150萬(wàn)平方呎減少近半。

他指，預(yù)期兩地通關(guān)后，中資企業(yè)可以推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，從而希望在未來(lái)幾年看到寫(xiě)字樓行業(yè)的復(fù)蘇勢(shì)頭。不過(guò)相信中資企業(yè)租用面積會(huì)較以往更小，即想要來(lái)香港的內(nèi)地公司可能租用面積由過(guò)去于核心地區(qū)占用10000至20000平方呎轉(zhuǎn)為3000至5000平方呎。

同時(shí)，最近幾年傳統(tǒng)辦公區(qū)空間可用性的改善、核心和非核心區(qū)子市場(chǎng)之間租金差距的縮窄以及搬遷成本的上升，減緩了寫(xiě)字樓去中心化的進(jìn)程。過(guò)去三年，租戶(hù)從核心區(qū)（中環(huán)、灣仔與銅鑼灣以及尖沙咀）搬遷到非核心區(qū)的辦公空間為97.48萬(wàn)平方呎，與2016至2019年期間約100萬(wàn)平方呎面積相比，略有下降。

“有些公司仍然很熱愛(ài)中環(huán)，因應(yīng)業(yè)務(wù)需要、客戶(hù)群或是所在行業(yè)而留在中環(huán)或附近地區(qū)。但因資本支出及市場(chǎng)上有更多的選擇等因素，非核心地區(qū)的寫(xiě)字樓未來(lái)會(huì)繼續(xù)較受歡迎?！?/p>

郭富禮補(bǔ)充，隨著市場(chǎng)的下滑，租戶(hù)可以以更實(shí)惠的租金租用全新的寫(xiě)字樓，尤其是那些需要考慮ESG因素的公司，所以這些新型寫(xiě)字樓在中短期內(nèi)會(huì)持續(xù)受市場(chǎng)歡迎。并相信傳統(tǒng)辦公室的工作方式將逐漸消失，公司也開(kāi)始改變管理方式。

以世邦魏理仕為例，這家公司已徹底改變工作方式，以靈活工作方式為主，如更符合人體工學(xué)的可移動(dòng)家具，“我們更加關(guān)注空氣質(zhì)量、運(yùn)動(dòng)、身心健康等”。

至于在投資層面，寫(xiě)字樓的資本價(jià)值自2019年疫情高峰期以來(lái)均出現(xiàn)下跌，整體下降了35%，資本價(jià)值的下降幅度高過(guò)了租金下降幅度。

他說(shuō)，由于高空置率、需求不足等原因，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不受投資者青睞，不過(guò)不代表資金離開(kāi)香港。

“事實(shí)上，我們并沒(méi)有看到很多投資者離開(kāi)香港。2021年很多來(lái)自外資在香港進(jìn)行了大量投資，但他們主要投資于工業(yè)領(lǐng)域，這種趨勢(shì)延續(xù)至2022年上半年，拖累投資意欲的主要因素不是移民，而是利率上升加上疫情，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩?！?/p>

郭富禮相信，如果香港能夠取消邊境管制，特別是能夠與內(nèi)地通關(guān)，預(yù)計(jì)可以在中短期內(nèi)刺激需求，尤其是在投資方面。

“展望未來(lái)，我仍然對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)感到樂(lè)觀(guān)。撇除疫情等因素，香港的寫(xiě)字樓仍然有很大的發(fā)展空間?！?/p>

郭富禮補(bǔ)充，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓面積對(duì)比紐約及倫敦及仍然較小。對(duì)于作為國(guó)際金融中心的定位而言，香港更加需要推動(dòng)和發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓。因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該板塊將仍在投資者心目中占有主導(dǎo)地位。

他又指，相信由于大量供應(yīng)即將推出，市場(chǎng)需要很長(zhǎng)時(shí)間才能吸收所有新供應(yīng)以及空置空間，故料市場(chǎng)環(huán)境需要數(shù)年時(shí)間才能改善。到今年年底寫(xiě)字樓的租金大約會(huì)跌5-10%，而2023年會(huì)持平或輕微向下調(diào)整，同時(shí)預(yù)期交易量會(huì)增加，相信可以看到更多租戶(hù)搬到港島東或中環(huán)。

零售租賃市場(chǎng)方面，雖然香港7月零售銷(xiāo)售扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)上升4.1%，好于市場(chǎng)預(yù)期。但核心區(qū)鋪位空置率維持高企。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，第三季截至8月底止，銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀、旺角四大核心區(qū)共錄得845間吉鋪，較今年第一季略增16間，空置率在半年間由11%微升至11.2%。

“目前香港零售市場(chǎng)最大的問(wèn)題是缺乏游客，香港在消費(fèi)、零售需求和擴(kuò)張方面過(guò)去都非常依賴(lài)游客。以疫情發(fā)生前為例，曾經(jīng)每年接待數(shù)千萬(wàn)旅客，其中大部分來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，而當(dāng)時(shí)每3港元就有1港元來(lái)自?xún)?nèi)地消費(fèi)者?！?/p>

郭富禮說(shuō)，這幾年跨境旅游受到限制，完全沒(méi)有旅客在香港消費(fèi)，只能依賴(lài)香港自身市場(chǎng)。隨著股市下跌，整體經(jīng)濟(jì)下行，本地市民及游客無(wú)法自由往來(lái)香港，給零售市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力。整體市場(chǎng)平均租金出現(xiàn)下跌，自疫情開(kāi)始以來(lái)下降了約30%。

雖然銅鑼灣鋪位空置率為四個(gè)核心區(qū)中最低，但租金明顯較高峰期大跌。以銅鑼灣啟超道一個(gè)巨型鋪位為例，高峰期月租高達(dá)210萬(wàn)港元，舊租客周大福自去年5月遷出后，最近以每月約38萬(wàn)港元租出，重返2010年水平。

他認(rèn)為，零售市場(chǎng)于2012-2013年達(dá)高峰水平，因?yàn)槟鞘且粋€(gè)非常特殊的時(shí)期。當(dāng)年市場(chǎng)租金如此之高的原因?yàn)榭罩寐实?，且有奢侈品、手表和珠寶板塊不斷互相競(jìng)爭(zhēng)較好位置的鋪位，推高旺區(qū)商鋪?zhàn)饨?，但此情況將不復(fù)存在，零售商的策略變得更加明智。

加上當(dāng)時(shí)開(kāi)放自由行計(jì)劃，吸引大量旅客從內(nèi)地來(lái)港，大力刺激香港經(jīng)濟(jì)。

“雖然我們將看到國(guó)際旅客和內(nèi)地游客的大幅回升，但相信旅客消費(fèi)不會(huì)像當(dāng)年那樣多?！?/p>

郭富禮坦言，市場(chǎng)復(fù)蘇實(shí)際上將取決于供求關(guān)系。如果有更多的游客來(lái)港消費(fèi)更多，對(duì)零售商的需求上升將推高租金，但整個(gè)市場(chǎng)的空置率為15%，令零售商有更多選擇。

以下為觀(guān)點(diǎn)新媒體對(duì)世邦魏理仕香港區(qū)域董事總經(jīng)理郭富禮的采訪(fǎng)實(shí)錄：

觀(guān)點(diǎn)新媒體：香港及內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)正發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，對(duì)于目前香港商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，包括寫(xiě)字樓、零售、工業(yè)部分，您有哪些分析及趨勢(shì)預(yù)判？

郭富禮：自2020年疫情爆發(fā)以來(lái)，我們看到所有版塊的市場(chǎng)都在放緩。整個(gè)香港的寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金放緩了約30%，這不僅是由于疫情，同樣因全球經(jīng)濟(jì)整體放緩。

我們看到，目前香港有接近1100萬(wàn)平方呎的空置面積，而且接下來(lái)的幾年里，將有大量的供應(yīng)推出。從今年到2024年，有大約820萬(wàn)平方呎，導(dǎo)致市場(chǎng)變成租戶(hù)的天下，他們有更多的選擇及更多談判空間。

我們面臨的挑戰(zhàn)是辦公空間的需求已經(jīng)放緩，不是因?yàn)殪`活辦公或類(lèi)似的事情，這確實(shí)與市場(chǎng)受到疫情和整體經(jīng)濟(jì)放緩的影響有關(guān)。

寫(xiě)字樓前景方面，我們?nèi)匀粚?duì)未來(lái)感到樂(lè)觀(guān)，但需要數(shù)年時(shí)間才能改善。

從歷史上看，過(guò)去十年平均每年看到160萬(wàn)平方呎的凈吸納量，然而隨著大量供應(yīng)推出市場(chǎng)，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能吸收所有新供應(yīng)以及空置空間。

因此，我們確實(shí)預(yù)見(jiàn)到未來(lái)幾年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)肯定會(huì)在租戶(hù)手上。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：中資公司會(huì)填補(bǔ)這些空置面積嗎？

郭富禮：事實(shí)上，我們并沒(méi)有看到很多投資者離開(kāi)香港。我們?cè)?021年所看到的是很多外資在香港進(jìn)行了大量投資，但主要投資于工業(yè)領(lǐng)域。因此，由于高空置率、需求不足等原因，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不是受投資者青睞的行業(yè)。

這種趨勢(shì)延續(xù)至2022年上半年，但拖累投資意欲的不是移民，而是息口上升加上疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩。目前香港仍然處于封關(guān)狀態(tài)，雖然隔離日數(shù)已減至三天，但仍然影響希望來(lái)港投資的國(guó)際投資者。

如果香港能夠取消邊境管制，特別是能夠與中國(guó)內(nèi)地通關(guān)，我們預(yù)計(jì)可以在中短期內(nèi)刺激需求，尤其是在投資者方面。

關(guān)于公司縮減規(guī)模影響辦公室需求的問(wèn)題，因?yàn)閭€(gè)別公司裁員、旗下員工決定離開(kāi)香港、彈性上班安排、或公司經(jīng)營(yíng)情況等，令公司不需要那么多空間，因此他們縮小了規(guī)模。

在當(dāng)前市場(chǎng)，我們看到需求增加的行業(yè)為是財(cái)富管理行業(yè)、醫(yī)療保健、圍繞IPO的外圍行業(yè)，例如法律和會(huì)計(jì)。

一旦通關(guān)，中資公司是否會(huì)填補(bǔ)寫(xiě)字樓空置面積？我們當(dāng)然希望如此，但我們認(rèn)為不會(huì)立即發(fā)生。

當(dāng)通關(guān)落實(shí)，我們預(yù)計(jì)想要來(lái)香港的內(nèi)地公司可能租用小型辦公空間，由過(guò)去于核心地區(qū)占用10000至20000平方呎的辦公室轉(zhuǎn)為3000至5000平方呎。此舉會(huì)令需求增加，并希望未來(lái)幾年看到寫(xiě)字樓行業(yè)的復(fù)蘇勢(shì)頭。

從投資的角度，關(guān)鍵是穩(wěn)定利率及需要盡快在理想情況下與國(guó)際及內(nèi)地通關(guān)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：根據(jù)世邦魏理仕最近的報(bào)告，寫(xiě)字樓租金會(huì)下跌5-10%左右，怎樣看租金的預(yù)判？如果空置率及供應(yīng)量比較多的情況下，會(huì)怎樣影響寫(xiě)字樓交易的價(jià)格？

郭富禮：寫(xiě)字樓報(bào)告提到，到今年年底寫(xiě)字樓租金大約會(huì)跌5-10%，而2023年會(huì)持平或輕微向下調(diào)整，主要因?qū)懽謽枪?yīng)充裕，但需求仍然比較疲軟。

正因?yàn)楣?yīng)量足夠，在市場(chǎng)上創(chuàng)造了很多不同的機(jī)會(huì)。隨著許多新供應(yīng)推出，租戶(hù)現(xiàn)在有更多選擇來(lái)審視不同地區(qū)。

對(duì)于一些有ESG要求的上市公司或大型跨國(guó)公司而言，這些新供應(yīng)能夠滿(mǎn)足這些要求。

2022年由于不少租戶(hù)剛完成續(xù)租，令今年租金持平或下降；但2023年，我們預(yù)料交易量會(huì)增加，相信可以看到更多租戶(hù)搬到港島東或中環(huán)。同時(shí)預(yù)計(jì)明年的趨勢(shì)仍將主要圍繞搬遷至高質(zhì)量的新寫(xiě)字樓或續(xù)租。

而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、疫情真正結(jié)束及重新通關(guān)之前，除了我提到的財(cái)富管理、IPO外圍行業(yè)以及醫(yī)療保健之外，我們不會(huì)看到其他行業(yè)需求激增。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)格會(huì)不會(huì)下降？

郭富禮：寫(xiě)字樓的資本價(jià)值上一個(gè)高峰以來(lái)均出現(xiàn)下跌，整體下降了35%，租金則跌了30%，資本價(jià)值下降幅度超過(guò)了租金下降幅度。所以?xún)r(jià)值的跌幅多過(guò)租金，未來(lái)的整體回報(bào)率應(yīng)該會(huì)有改善與提升。

零售市場(chǎng)也是類(lèi)似的情況，整體下降了57%，某些地區(qū)的價(jià)值跌幅超過(guò)該幅度。但工業(yè)板塊的資本價(jià)值非但沒(méi)有下跌，整體價(jià)值反而上升了10%，主要因網(wǎng)上購(gòu)物需求增加，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)空間、凍倉(cāng)、數(shù)據(jù)中心等的需求增加，令工廈租金上升，因此我們已經(jīng)看到工業(yè)板塊逆勢(shì)而上及出現(xiàn)增長(zhǎng)。香港寫(xiě)字樓在過(guò)去三年的交易絕大部分都發(fā)生在三個(gè)主要地區(qū)，中環(huán)、港島和九龍東，而當(dāng)中大部分是同區(qū)搬遷。

至于他們是回來(lái)中環(huán)還是重新去中心化呢？有些公司仍然很熱愛(ài)中環(huán)，或是因應(yīng)業(yè)務(wù)需要、客戶(hù)群或是所在行業(yè)而留在中環(huán)或附近地區(qū)。

另外有些租戶(hù)對(duì)租金因素較敏感，以目前市場(chǎng)環(huán)境，搬至其他地區(qū)對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)最大挑戰(zhàn)是搬遷成本高昂。但因資本支出及市場(chǎng)上有更多的選擇等因素，非核心地區(qū)的寫(xiě)字樓未來(lái)會(huì)繼續(xù)較受歡迎。

隨著市場(chǎng)的下滑，租戶(hù)可以以更實(shí)惠的租金租用全新的寫(xiě)字樓，尤其是那些需要考慮大量ESG因素的公司，他們?cè)谖磥?lái)幾年將無(wú)法忽視這一點(diǎn)，例如綠色租賃等。

所以這些新型寫(xiě)字樓在中短期內(nèi)會(huì)持續(xù)受市場(chǎng)歡迎，但留在中環(huán)的租戶(hù)可能會(huì)選擇重新審視并采用一種新的工作方式。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：靈活辦公的方式在香港會(huì)否越來(lái)越流行？

郭富禮：實(shí)際上，我們認(rèn)為共享辦公或服務(wù)式辦公室是補(bǔ)充目前市場(chǎng)情況而出現(xiàn)的模式。正如你提到，許多公司對(duì)其業(yè)務(wù)前景都感到有些不確定，他們除了選擇續(xù)租及縮小規(guī)模外，亦會(huì)考慮共享辦公模式。

我們亦見(jiàn)到不少業(yè)主在投資組合中增加共享辦公模式，與傳統(tǒng)方式是互補(bǔ)的關(guān)系，如香港置地、新鴻基或太古。

能夠靈活地縮小規(guī)模，亦可以作為新公司的起點(diǎn)。例如，像一些規(guī)模很小的公司可能會(huì)決定租用共享空間去辦公，在若干年后公司成型了，公司發(fā)展到一定程度規(guī)模后才會(huì)決定去租用整層寫(xiě)字樓。

另一方面，關(guān)于公司現(xiàn)在的工作方式，即傳統(tǒng)辦公室和擁有固定辦公桌座位的辦公室的日子將消失。我們開(kāi)始看到，一些公司開(kāi)始改變管理方式，采用辦公策略部署。以CBRE為例，我們已經(jīng)徹底改變了工作方式，以靈活工作方式為主，更符合人體工學(xué)的可移動(dòng)家具，更加關(guān)注空氣質(zhì)量、運(yùn)動(dòng)、身心健康等，以確保我們的員工在身心健康、協(xié)作、溝通和技術(shù)方面獲得他們需要的一切。

我認(rèn)為，目前很多公司正在意識(shí)到這些并開(kāi)始采用，因此，與其搬遷辦公室，他們可能只是進(jìn)行翻新，但會(huì)加入這種新的工作方式。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：零售業(yè)在疫情下飽受重創(chuàng)，現(xiàn)時(shí)有怎樣的趨勢(shì)？

郭富禮：香港整體零售空置率超過(guò)15%，目前最大的問(wèn)題是缺乏游客。

香港在消費(fèi)、零售需求和擴(kuò)張方面都非常依賴(lài)游客，以疫情發(fā)生前為例，曾經(jīng)每年接待數(shù)千萬(wàn)旅客，其中75%來(lái)自中國(guó)大陸。

而內(nèi)地旅客的消費(fèi)，當(dāng)時(shí)每3港元就有1港元來(lái)自?xún)?nèi)地消費(fèi)者。但這幾年跨境旅游受到限制，完全沒(méi)有旅客在香港消費(fèi)，只能依賴(lài)香港自身市場(chǎng)，隨著股市下跌，整體經(jīng)濟(jì)下行，本地市民及游客無(wú)法自由往來(lái)香港，給零售市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力。

這些令零售市場(chǎng)平均租金出現(xiàn)下跌，自疫情開(kāi)始以來(lái)下降了約30%。

中環(huán)、銅鑼灣和尖沙咀三大零售市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域均受到嚴(yán)重影響，我認(rèn)為尖沙咀是受影響最嚴(yán)重的地區(qū)，因?yàn)榉浅Ｒ蕾?lài)來(lái)自?xún)?nèi)地的自由行游客，而封關(guān)令他們大受影響，目前尖沙咀的商鋪空置率超過(guò)20%。

在與內(nèi)地重新通關(guān)之前，我們預(yù)計(jì)零售需求不會(huì)迅速恢復(fù)。如果隔離措施全面放寬，而海外旅客開(kāi)始訪(fǎng)港，將會(huì)是一個(gè)好跡象。隨著更多來(lái)自海外游客到香港消費(fèi)，帶動(dòng)零售商銷(xiāo)售，這將意味著零售商有更多擴(kuò)張的活動(dòng)。

但我們預(yù)計(jì)首先受惠的地區(qū)會(huì)是中環(huán)、其次是尖沙咀，然后是銅鑼灣。主要與該區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施有很大關(guān)系，中環(huán)有很多酒店和交通網(wǎng)絡(luò)。

旅游業(yè)將成為零售復(fù)蘇的主要催化劑，而整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及通關(guān)，亦可以令香港迅速提振，當(dāng)香港經(jīng)濟(jì)良好時(shí)，會(huì)令香港人增加消費(fèi)。

因此，我們應(yīng)該會(huì)在明年看到零售市場(chǎng)的復(fù)蘇。但復(fù)蘇的情況不會(huì)與2013年一樣，而是逐漸恢復(fù)。

我們預(yù)計(jì)，香港零售市場(chǎng)的租金已經(jīng)觸底。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：人民幣匯率變化會(huì)如何影響沖擊零售鋪?zhàn)饨穑靠梢灾鼗馗叻鍐?

郭富禮：零售市場(chǎng)于2012-2013年達(dá)到高峰水平，那是一個(gè)非常特殊的時(shí)期。

2013年中國(guó)內(nèi)地和香港開(kāi)放了自由行計(jì)劃，容許內(nèi)地居民以個(gè)人旅游的方式前往香港，措施自實(shí)施以來(lái)，吸引大量旅客從內(nèi)地來(lái)港，大力刺激香港經(jīng)濟(jì)。

2012-2013年市場(chǎng)租金如此之高的原因之一是空置率十分低，而游客數(shù)量很多。當(dāng)年真正推動(dòng)租金上漲的有奢侈品、手表和珠寶板塊，因?yàn)樗麄冐?fù)擔(dān)得起高租金，并不斷地互相競(jìng)爭(zhēng)，推高旺區(qū)商鋪?zhàn)饨?，但此情況將不復(fù)存在。我認(rèn)為，零售商的策略變得更加明智。

總體來(lái)講，我們將看到國(guó)際旅客和內(nèi)地游客大幅回升，租金將會(huì)是逐步復(fù)蘇。商場(chǎng)比街鋪更有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槲艺J(rèn)為零售商已經(jīng)意識(shí)到租戶(hù)組合非常重要，有一個(gè)能與你甘苦與共的合作伙伴和建立長(zhǎng)期關(guān)系非常關(guān)鍵。

就市場(chǎng)復(fù)蘇而言，這實(shí)際上將取決于供求關(guān)系。如果有更多的游客來(lái)港消費(fèi)更多，對(duì)零售商的需求上升將推高租金，但整個(gè)市場(chǎng)的空置率為15%，令零售商有更多選擇。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：香港經(jīng)濟(jì)定位或結(jié)構(gòu)會(huì)否有所改變？工業(yè)比重會(huì)增大？

郭富禮：我認(rèn)為由于需求強(qiáng)勁，工業(yè)板塊在短期內(nèi)將繼續(xù)表現(xiàn)良好，且隨著北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展和大灣區(qū)的整合，工業(yè)板塊將增長(zhǎng)并成為不可分割的一部分。

但我們要厘清事實(shí)，在大灣區(qū)內(nèi)建設(shè)工業(yè)行業(yè)比香港更有效率，香港的未來(lái)要更加著重基礎(chǔ)設(shè)施、辦公室和零售。

我不認(rèn)為工業(yè)板塊在未來(lái)幾年成為主導(dǎo)行業(yè)，展望未來(lái)，香港的寫(xiě)字樓仍然有很大發(fā)展空間。

對(duì)比紐約及倫敦分別有2.4億平方呎及1.4億平方呎的甲級(jí)寫(xiě)字樓面積，香港只有1900萬(wàn)平方呎。對(duì)于香港作為國(guó)際金融中心的定位而言，更加需要推動(dòng)和發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓。

因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該板塊仍將占有主導(dǎo)地位，也是許多公司想要投資的領(lǐng)域。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：您為什么從JLL轉(zhuǎn)職至世邦魏理仕呢？

郭富禮：到今年9月底，我在香港生活了20年時(shí)間。

決定來(lái)CBRE世邦魏理仕，我認(rèn)為這是一個(gè)很好的發(fā)展事業(yè)的機(jī)會(huì)，這也是我在人生中做的一個(gè)很好的抉擇。在世邦魏理仕接觸到不同的人及事，有很多的技巧可以學(xué)習(xí)。

我在世邦魏理仕有差不多7年時(shí)間，是我作出最好的決定，在文化、人才方面良好，而且在大多領(lǐng)域上都領(lǐng)先同業(yè)。

在香港，CBRE旗下?lián)碛谐^(guò)1100名員工，擁有超過(guò)24個(gè)不同的業(yè)務(wù)線(xiàn)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體：世邦魏理仕主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是哪間公司呢？您會(huì)怎樣描述世邦魏理仕的公司文化？

郭富禮：很好的對(duì)手可以令到我們不斷進(jìn)步、挑戰(zhàn)自己。

企業(yè)文化方面，有四個(gè)層面：透明度高、誠(chéng)實(shí)、信任、合作，這些是建構(gòu)了在CBRE的文化，我們彼此誠(chéng)實(shí)并分享信息，并有不同文化背景的團(tuán)隊(duì)合作。

關(guān)鍵詞： 零售市場(chǎng) 工作方式 資本價(jià)值