編者按：過去一年，因疫情散發(fā)、經(jīng)濟(jì)調(diào)整與消費(fèi)信心等影響，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機(jī)遇。

(資料圖片)

11月2日，以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新”為主題，第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會“2022觀點(diǎn)商業(yè)年會”將繼續(xù)盛大召開，并在時代轉(zhuǎn)變大格局中，去開啟新的商業(yè)未來。

帶著對商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)遍訪行業(yè)精英：企業(yè)家、管理者、專業(yè)人士，通過系列特稿，講述他們在行業(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng)新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點(diǎn)網(wǎng) 金秋十月，北京已是陣陣涼意，千里之外的廣州卻依舊酷暑未消。

陽光海天總裁江沁園這回南下廣州，伴隨著羊城熱浪撲面而來的，還有令人喜悅的氣息。

據(jù)了解，陽光海天近日成功簽下廣州中信廣場的停車場項(xiàng)目，新增800多個停車位。

這對看好廣州市場的江沁園來說無疑是一個振奮人心的信號。在行程間隙，他與觀點(diǎn)新媒體進(jìn)行了一次深入交流。

在江沁園看來，雖然包括廣州在內(nèi)的大灣區(qū)第三方停車服務(wù)起步比上海、北京要晚，但這是一個發(fā)展?jié)摿Ψ浅：玫牡胤健?/p>

“因?yàn)檎麄€大灣區(qū)的停車市場的商業(yè)價值是全國最高的。”

除了剛簽下的中信廣場項(xiàng)目，江沁園透露，目前還在與廣州很多的項(xiàng)目在洽談中?？雌饋?，陽光海天對打開廣州市場的局面抱有十足期待。

成立于2006年的陽光海天，專注于中國停車資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營管理，業(yè)務(wù)涵蓋停車場規(guī)劃設(shè)計、停車場運(yùn)營管理、停車場投資建設(shè)等領(lǐng)域。目前服務(wù)遍布全國40余城市，持有經(jīng)營權(quán)泊位數(shù)量50余萬。

在全國汽車保有量持續(xù)攀升、停車難問題日益凸顯、行業(yè)供需矛盾加劇的背景下，陽光海天對企業(yè)前景十分看好。

江沁園表示，到2025年，陽光海天的目標(biāo)是管理超過200萬個停車位。

危中尋機(jī)

就停車運(yùn)營行業(yè)而言，國內(nèi)發(fā)展成熟度并不算高，第三方停車服務(wù)提供商的數(shù)量較少。即使是作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的陽光海天，從車位數(shù)來講與世界級大公司相比仍存在一定差距。

規(guī)模拓展是每個處于高速發(fā)展期企業(yè)繞不開的話題。但突如其來的疫情，給陽光海天帶來了一些困擾。

江沁園坦言，疫情對收入的影響還是比較大的。一旦疫情造成城市停擺，陽光海天的營收便會受到直接影響。但同時，江沁園也指出，疫情造成的影響相對來說是一個比較短期的情況，城市解封后便能快速回歸正常水平。

從今年情況來看，即使上半年上海疫情對陽光海天的營收造成一定負(fù)面影響，但公司收入還是比去年增長了很多。

“這得益于我們快速的項(xiàng)目拓展，特別是來自大項(xiàng)目以及城市業(yè)務(wù)的拓展?！苯邎@表示，公司的重心不在于項(xiàng)目個數(shù)，而在于車位數(shù)。陽光海天希望車位量每年實(shí)現(xiàn)高速的增長，到2025年達(dá)到200萬個。

對于今年增長30%的目標(biāo)，他顯得信心十足：“9-12月之間會有幾個非常大的項(xiàng)目，對于完成年度目標(biāo)我們非常有信心。”

硬幣有正反兩面，困境也往往伴隨著機(jī)遇。即使是疫情反復(fù)的壓力下，江沁園也表示對市場持樂觀心態(tài)。

在他看來，越是在行業(yè)面臨困境的時候，市場上會有更多的停車資源釋放出來。

數(shù)據(jù)賦能

數(shù)字化運(yùn)營時代，停車場不再簡單的是物業(yè)或者商業(yè)配套的物理空間，更是一個數(shù)字化的場景。

陽光海天對企業(yè)的定位也從優(yōu)質(zhì)停車場運(yùn)營管理服務(wù)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊＼囆袠I(yè)智慧運(yùn)營賦能者，以提供完善的數(shù)字化停車服務(wù)解決方案。

憑借著豐富的停車管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)字化停車能力，陽光海天已基本實(shí)現(xiàn)車位級運(yùn)營，并打造了集車場運(yùn)營(SaaS)ERP、AI智能監(jiān)控、車主服務(wù)、移動管控及停車大數(shù)據(jù)等為一體的AIPP云資管平臺。

據(jù)了解，AIPP(All in One Parking Platform)停車系統(tǒng)一體化解決方案，在物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎(chǔ)上，將停車產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、平臺化和移動化。

江沁園表示，AIPP是陽光海天獨(dú)有的武器，通過數(shù)字化遠(yuǎn)程管理技術(shù)，可以對地產(chǎn)物業(yè)集團(tuán)的停車資源進(jìn)行集約化管理，幫助客戶達(dá)到降本增效、工作協(xié)同的運(yùn)營效果。

據(jù)他介紹，AIPP平臺為業(yè)主提供大數(shù)據(jù)分析服務(wù)，制造與業(yè)主之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)，并形成依賴關(guān)系。目前，陽光海天的云資管產(chǎn)品已經(jīng)陸續(xù)在多個區(qū)域與不同地產(chǎn)物業(yè)集團(tuán)等大客戶展開緊密合作。

與此同時，陽光海天也在不斷獲得資本市場的助力。

2020年10月，高盛直接投資部門與陽光海天簽署了投資協(xié)議，這是繼華平投資2017年對陽光海天投資之后，全球私募投資高盛對中國停車行業(yè)的首次投資。

以下為觀點(diǎn)新媒體對陽光海天總裁江沁園先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：停車場這個板塊在廣州好不好做？

江沁園：廣州在我們心目中是中國最好的停車市場，甚至比上海還要好。廣州（停車行業(yè)）比北京、上海的成熟度稍微低一些，但是發(fā)展?jié)摿Ψ浅：?，因?yàn)楝F(xiàn)在收費(fèi)單價是全國最高的。

廣州第三方停車服務(wù)起步比上海要晚，停車管理公司比較少，也比較單薄，規(guī)模也沒那么大。

所以，我們就要花很多時間跟客戶交流，為什么要把停車場交給我們管，客戶了解我們要比北京、上海花的時間多。

但這種形式也在慢慢改變，我們說服了幾個業(yè)主之后，口碑就會互相傳遞。比如拿下中信之后，一些合作伙伴馬上打電話給我們，他們覺得中信肯讓我們做，就有信心把項(xiàng)目交給我們了。

觀點(diǎn)新媒體：今年各行各業(yè)都比較難，能不能跟我們談一談停車行業(yè)的現(xiàn)狀？有遇到哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

江沁園：首先是疫情對我們的收入影響非常大，因?yàn)橥＼嚫说某鲂惺菄?yán)重正相關(guān)，沒有出行我們就沒收入。

所以這次上海因?yàn)橐咔橥[兩個月，我們的損失還是比較大的。北京時不時出一兩例，對整個收入也有影響。但這是一個相對比較短期的情況，上海解封之后立馬回到之前的水平。

但即使是在這種情況下，我們今年的收入還是比去年增長了很多，這得益于快速的項(xiàng)目拓展，特別是來自于大項(xiàng)目以及城市業(yè)務(wù)的拓展。

雖然經(jīng)歷了下行壓力，但是整體來說我反而對以后的市場抱有比較樂觀的心態(tài)，因?yàn)橐咔榻o大家?guī)硪恍┧妓?，無論哪一塊資產(chǎn)，在日子難過的情況下都會重新審視資產(chǎn)的價值。因此，我們也看到了一些重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的機(jī)會。

觀點(diǎn)新媒體：重資產(chǎn)板塊占公司業(yè)務(wù)比例有多大？

江沁園：很少，有產(chǎn)權(quán)的重資產(chǎn)我們只做了一兩個。重資產(chǎn)還包括兩類產(chǎn)品，一類是針對政府的一些投資性產(chǎn)品，幫政府投路側(cè)智能化的設(shè)施。比如肇慶端州區(qū)，我們已經(jīng)投了上億元。

如果要做10個這樣的城市，投資就不少。

還有一類，比如，我們最近跟一個國內(nèi)排前10名的連鎖商業(yè)有比較大的交易，一次性買了四十個左右停車場的數(shù)年運(yùn)營權(quán)。

觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為目前行業(yè)處于怎樣的競爭格局？陽光海天的優(yōu)勢在哪里？

江沁園：整個停車行業(yè)來說，像我們這樣的第三方服務(wù)提供商不多。我們雖然在國內(nèi)的規(guī)模算比較大的，但是論車位數(shù)來講，跟世界級大公司差得很遠(yuǎn)。

國內(nèi)排第二名的規(guī)模大概是我們的一半，還有一些地方性企業(yè)，規(guī)模都相對小一些。我們參股、收購了幾家類似的公司，收入都沒過億。

陽光海天是怎么定位自己？我們是中國能提供停車產(chǎn)品最全、數(shù)據(jù)能力最強(qiáng)的企業(yè)。

我們每年花了很多錢發(fā)展AIPP平臺，這是同業(yè)里面很少人能做到的。

我們要幫業(yè)主做大數(shù)據(jù)分析，更重要的是還要幫助我們自己管理，所以我們叫All in one，是各個端都要照顧到的一個綜合性平臺。

這個平臺在中國是別人不具備的，是我們比較獨(dú)有的一個武器，這是跟別人不太一樣的地方。此外，我們有先發(fā)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，因此在增值業(yè)務(wù)上做得也會比別人好一些。

觀點(diǎn)新媒體：數(shù)字化是如何賦能停車行業(yè)？您對智慧停車未來趨勢的判斷是什么？

江沁園：數(shù)字化最大的作用是兩點(diǎn)，一是增收，二是降低成本。

我們現(xiàn)在在增收和減員增效方面做了非常大的努力，如果沒有大數(shù)據(jù)平臺，我們應(yīng)該是線下員工過萬的企業(yè)，但是現(xiàn)在線下只有一千多人，這就是平臺帶來的實(shí)實(shí)在在的利益。

數(shù)字化如何幫助我們提升收入？舉一個簡單的例子，我們進(jìn)入中信廣場之后，會判斷車輛的來源以及分布的時間段，就會幫助形成決策，最主要的是如何安排月租和時租的比例。

另外一個很大的進(jìn)步，就是通過這個平臺能使產(chǎn)品做到不由人來銷售，而是由系統(tǒng)定價自主銷售。

還有一點(diǎn)，我們免費(fèi)提供停車數(shù)據(jù)的大數(shù)據(jù)分析以及提供客戶所需要的停車人畫像，這些對客戶商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營都有很大的幫助。

這些重要的數(shù)據(jù)，其實(shí)就是在制造我們和業(yè)主之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)。

觀點(diǎn)新媒體：2022年有沒有預(yù)計目標(biāo)，今年必須拓展多少個新的項(xiàng)目？

江沁園：有目標(biāo)，但是我們不是拓展多少個新項(xiàng)目，而是拓展多少新車位量。我們現(xiàn)在定的目標(biāo)是最少增加30%，對我來講是希望達(dá)到50%的增長。

觀點(diǎn)新媒體：到目前為止的完成情況怎么樣？

江沁園：我們在疫情期間付出了很大努力，年底之前有幾個非常大的項(xiàng)目會簽訂，對于完成年度目標(biāo)還是非常有信心的。

觀點(diǎn)新媒體：怎樣在短時間內(nèi)完成快速擴(kuò)張？

江沁園：第一，我們的城市業(yè)務(wù)肯定要做上去，一個地級市，比如肇慶一個區(qū)，就能提供1萬個車位，所以這部分預(yù)算是每年必須做5到6個城市。

第二就是并購。

還有就是我們在探討的可能會成為未來的一個增長點(diǎn)，即重資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)類業(yè)務(wù)。如果能找到好的資金方，我們還是愿意在這個賽道上好好嘗試一下。

觀點(diǎn)新媒體：公司營收層面有沒有增值服務(wù)或者第二增長曲線？

江沁園：現(xiàn)在主要的收入來源是三個部分，第一個部分是直接的停車收入，第二部分是非停收入，第三部分是數(shù)據(jù)服務(wù)收入。

我認(rèn)為，未來很大的金礦是數(shù)據(jù)服務(wù)收入。

觀點(diǎn)新媒體：陽光海天有怎樣的中長期戰(zhàn)略目標(biāo)？有沒有上市計劃？

江沁園：我們剛跟投資人聊完中長期目標(biāo)，大概到2025年要超過200萬個車位。

我們不是很在意一定要在某個時間上市，因?yàn)楣镜搅诉@個規(guī)模，得到投資人的支持也越來越多，即便不上市，也有很多人過來支持我們，所以就看是否有合適的機(jī)會。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 的目標(biāo)是 廣州市場