文/樂居財經(jīng)魏薇

五年賣了兩次，羅玉平的中天城投還在自己手中。

10月27日，中天金融發(fā)布公告披露，其此前擬以89億元出售中天城投100%股權(quán)予佳源創(chuàng)盛的交易宣告終止。

(相關(guān)資料圖)

對于終止出售的原因，中天金融解釋稱，市場形勢較《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂時發(fā)生了較大變化，繼續(xù)履行《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已不符合各方利益。

去年8月底，中天金融與佳源創(chuàng)盛簽署《關(guān)于收購中天城投集團有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款暫定為180億元。當(dāng)時，在利好消息的刺激下，中天金融收獲了連續(xù)三日的漲停板。但不久后，轉(zhuǎn)讓價確定為89億元。

截至2021年8月31日，中天城投總資產(chǎn)463.09億元，總負(fù)債390.68億元，凈資產(chǎn)72.41億元。相比凈資產(chǎn)，89億元的轉(zhuǎn)讓價溢價22.91%。

但今時不同往日，在市場的下行期，中天城投已經(jīng)不值去年談好的賣價了，而中天金融也不會做虧本生意。

賣價腰斬

歷時一年多，直至最后終止交易，這場收購幾經(jīng)波折。

協(xié)議簽署三個月后，中天金融又公告稱擬將中天城投100%股份轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛和上海杰忠，作價變成了89億元。相比于初始轉(zhuǎn)讓價，幾乎是打了對折，還新增了一位收購方。

價格縮水的原因是180億的價格中包含了中天城投應(yīng)收中天金融的83.2億元款項，佳源盡調(diào)之后，提出這部分款項由中天城投和中天金融自行處理，不包括進此次交易中。

為了達成中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，中天城投在去年6月以零對價將旗下持有的非地產(chǎn)類子公司及主體、潛在收購方不擬收購項目已開發(fā)完的地產(chǎn)類子公司，劃轉(zhuǎn)至中天企管旗下。

今年1月5日，中天金融披露進展，稱已收到受讓方15.8億元定金，占交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的17.75%；在向受讓方發(fā)出催告函后，對方提出了分三期付款的計劃。

之后，佳源方面仍未支付相應(yīng)款項。6月30日，中天金融再度公告稱，已收到受讓方支付的15.8億元定金，該部分定金已轉(zhuǎn)為本次交易的第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。但截至6月28日，尚未收到第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款和第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

對買賣雙方來說，這本是一筆可以實現(xiàn)雙贏的交易。

中天金融在公告中透露，轉(zhuǎn)讓中天城投或給公司帶來11億元凈利潤。除此之外，中天金融也想通過轉(zhuǎn)讓使負(fù)債結(jié)構(gòu)得到實質(zhì)性的改善，負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率下降。

對佳源創(chuàng)盛來說，中天城投不失為一處優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包，其土儲主要集中在貴陽、遵義、瀘州三個城市，樓面地價才3000元/平方米出頭，而貴陽住宅均價在1萬元/平方米左右。收購成功之后，也將有助于佳源完善在西南地區(qū)的布局。

中天金融困境

中天金融是貴州首家上市公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、證券、保險等，掌門人羅玉平一度為貴州首富，人稱“羅半城”。作為中天金融旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，中天城投是一家區(qū)域性房企，在貴州當(dāng)?shù)匾苑康禺a(chǎn)開發(fā)商的身份為人熟知。

2014年開始，中天金融全面強化金融業(yè)務(wù)，并提出“金融、康養(yǎng)、精品地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局，陸續(xù)控股中融人壽、海際證券（現(xiàn)中天國富證券）等。同時，中天金融嘗試去房地產(chǎn)化。

在中天金融的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)板塊占比雖呈下降趨勢，但一直較高。2018-20201年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總營收的比重分別為91.7%、87.1%、76.18%、71.31%。今年上半年，這一趨勢得到扭轉(zhuǎn)，期內(nèi)，保險業(yè)務(wù)營收占中天金融總營收的76.93%，其次為房地產(chǎn)業(yè)，占比為15.23%，

早在2018年3月，中天金融就計劃將中天城投100%股權(quán)以245.59億元的價格出售給貴陽金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司，后者的實控人為羅玉平，目的是借此支持收購華夏人壽，以擴大金融業(yè)務(wù)版圖。當(dāng)年末，出于中天金融整體業(yè)績的考慮，中天金融又收回中天城投。

如今，五年過去了，收購華夏人壽的事項仍未落地，70億元的收購定金能否收回還是個未知數(shù)。

另外，金融轉(zhuǎn)型也沒能給中天金融帶來可觀的收益。例如，今年上半年，中天金融保險業(yè)務(wù)即中融人壽實現(xiàn)營收69.79億元，同比下降50.86%；凈利潤為-7.39億元，去年同期為盈利7.1億元。當(dāng)前的中融人壽已資不抵債，凈資產(chǎn)為-41.12億元。

就中天金融自身而言，其業(yè)績情況也不容樂觀。2022年第三季度報告顯示，中天金融前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入106.7億元，同比減少52.2%，受房地產(chǎn)市場影響，銷售不達預(yù)期及本期無新增竣工交付，致營業(yè)收入下降。同時，報告期內(nèi)歸屬股東凈虧損擴大至45.49億元。

截至報告期末，中天金融負(fù)債總計1533.68億元，其中短期借款、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計363.61億元，同比增長45%。

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