文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)范慧茹

“物業(yè)是地產(chǎn)的未來(lái)，然而不賣(mài)就沒(méi)有未來(lái)。”

在緩慢地倒地和應(yīng)聲倒地的抉擇下，陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企，還是選擇了前者，只要在沒(méi)有倒地的那一刻，就還有生的希望。

(資料圖片僅供參考)

在房企接二連三的暴雷聲中，賣(mài)物業(yè)是緩兵之計(jì)，也可能是扭轉(zhuǎn)乾坤的希望。

在接連出讓旗下三家公司后，皖系房企三巽集團(tuán)(06611.HK)創(chuàng)始人錢(qián)堃還是將目標(biāo)放在了物業(yè)身上。

11月7日，工商變更信息顯示，安徽三巽投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“安徽三巽投資”）轉(zhuǎn)讓了安徽三巽物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“三巽物業(yè)”）95%股權(quán)，接盤(pán)方不是別人，正是先后受讓三巽旗下三家公司的老熟人——上海源耀和企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海源耀和”）。

在房地產(chǎn)融資承壓背景下，房企斷臂求生的戲碼還在上演，而旱澇保收的物業(yè)依舊充當(dāng)著替父還債的角色，何時(shí)能真正獨(dú)立？作為房地產(chǎn)行業(yè)的衍生品和下游服務(wù)行業(yè)，脫胎于地產(chǎn)母公司的物企，談“獨(dú)立”或許還為時(shí)尚早。

三巽物業(yè)易主

兩年上市路，終圓上市夢(mèng)。三巽集團(tuán)的四次遞表，讓這家發(fā)跡于安徽的房企，早在上市前就已在資本市場(chǎng)上混了個(gè)臉熟。

然而，登陸港交所一年多，上市并沒(méi)有為其插上資本之翼，11月18日，本就跌落仙股的三巽集團(tuán)，臨近收盤(pán)股價(jià)再度閃崩，跌幅達(dá)40%。

頻繁的出售資產(chǎn)，撩撥著資本市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。在此之前，錢(qián)堃已出售了旗下三家公司，分別是滁州三巽企業(yè)管理、上海三巽酒店管理、上海三茂實(shí)業(yè)發(fā)展。距離最近一次10月18日出售滁州三巽企業(yè)管理不到一個(gè)月，錢(qián)堃開(kāi)始“動(dòng)刀”物業(yè)。

三巽物業(yè)的成立時(shí)間要晚于地產(chǎn)三年，2007年8月，三巽物業(yè)的前身亳州市嘉信物業(yè)管理有限公司正式成立，現(xiàn)注冊(cè)地址顯示為合肥市高新區(qū)。2017年，亳州市嘉信物業(yè)管理有限公司更名為現(xiàn)在的安徽三巽物業(yè)管理有限公司，即三巽物業(yè)。

三巽物業(yè)的的管理規(guī)模數(shù)據(jù)，公開(kāi)信息停留在2019年，彼時(shí)，其官方微信號(hào)發(fā)文稱(chēng)，成立至今（2019年8月19日）實(shí)現(xiàn)服務(wù)面積約300萬(wàn)平方米，涵蓋綜合工業(yè)園區(qū)、政府辦公樓宇、高檔別墅及品質(zhì)住宅小區(qū)，業(yè)務(wù)地域涵蓋河南、安徽、山東及江蘇區(qū)域。

或由于規(guī)模尚小等原因，三巽物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)并沒(méi)有納入上市平臺(tái)三巽集團(tuán)，而是由安徽三巽投資直接持股95%，錢(qián)堃的妻子安娟持股5%。

安徽三巽投資的股東則分別是錢(qián)堃、安娟和錢(qián)堃的父親錢(qián)冰，三人分別持股84%、8%和8%，在轉(zhuǎn)讓三巽物業(yè)前，錢(qián)堃透過(guò)安徽三巽投資持有三巽物業(yè)79.8%股權(quán)，安娟透過(guò)安徽三巽投資以及直接持股的方式，持有三巽物業(yè)12.6%的股權(quán)，其父親錢(qián)冰則間接持有7.6%。

11月7日，安徽三巽投資退出了對(duì)三巽物業(yè)95%的持股權(quán)，由上海源耀和接手，另外5%的股權(quán)依舊由安娟持有。

雖然將物業(yè)“未來(lái)”轉(zhuǎn)讓了出去，但錢(qián)堃早有思量，他將物業(yè)轉(zhuǎn)給自己的老鄉(xiāng)石芮嘉，而石芮嘉正是接盤(pán)方上海源耀和的實(shí)控人。

事實(shí)上，除了老鄉(xiāng)這層關(guān)系外，兩人在工作上似乎也早有交集。如三巽集團(tuán)子公司參股的壽縣京僑置業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人程云，也在石芮嘉旗下的參股公司壽縣景宏商業(yè)任職監(jiān)事。

7家遞表物企賣(mài)身

地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)下，把物業(yè)“未來(lái)”賣(mài)掉的房企有很多。這些被擺上貨架的物業(yè)，不乏在港交所遞過(guò)表打算沖刺上市的物企。

作為上市物企的有力競(jìng)爭(zhēng)者，他們也曾在港交所門(mén)前走過(guò)一遭，甚至在遞表之時(shí)也吸引了不少投資者眼球。

像陽(yáng)光智博、富力物業(yè)、中梁物業(yè)、禹洲物業(yè)、中南物業(yè)等物企，在遞表之初，都曾被資本市場(chǎng)寄予厚望。其中有不少已經(jīng)通過(guò)港交所聆訊，拿到上市船票的物企，如中南物業(yè)、中梁物業(yè)以及祥生活。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)k線》統(tǒng)計(jì)，截至目前共有7家物企在遞表或過(guò)會(huì)后選擇出售。而能夠斥資幾十億元甚至百億元將他們收入囊中的物企，也屈指可數(shù)。

作為頭部物企，華潤(rùn)萬(wàn)象生活和碧桂園服務(wù)是接盤(pán)遞表物企的?？?。其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活年內(nèi)接連攬獲三家遞表物企，分別為祥生活、中南物業(yè)以及禹洲物業(yè)，總斥資超40億元；碧桂園服務(wù)則收購(gòu)了中梁物業(yè)和富力物業(yè)，總斥資超100億元。

事實(shí)上，物企即使上市了，也并非萬(wàn)事大吉。如曾經(jīng)的并購(gòu)?fù)跛{(lán)光嘉寶，因?yàn)榈禺a(chǎn)暴雷，結(jié)束了自己2年的上市之旅；花樣年也在流動(dòng)性危機(jī)下，出售彩生活部分資產(chǎn)給了碧桂園服務(wù)。

此外，上市物企中，恒大物業(yè)、第一服務(wù)、佳源服務(wù)也都曾明確表示過(guò)“賣(mài)身”意向，甚至與收購(gòu)方簽訂了框架協(xié)議，如原定的接盤(pán)方：合生創(chuàng)展、融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)。而最終的收購(gòu)事項(xiàng)，在各種公開(kāi)和未公開(kāi)的原因下，嘎然而止。

相比過(guò)去兩年的高估值，物企在地產(chǎn)暴雷聲中傳導(dǎo)的負(fù)面情緒下，市盈率已今非昔比，議價(jià)地位大不如前。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至11月9日收盤(pán)，62家上市物企平均市盈率不足9倍，與2020年物業(yè)股估值巔峰時(shí)期的44倍PE值相比，收縮了8成。

關(guān)鍵詞： 有限公司 物業(yè)管理 中南物業(yè)