觀點(diǎn)網(wǎng) 11月9日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了久違的股債雙漲走勢，據(jù)稱這歸因于前一天傳出的2500億元民企債券融資利好政策。

(相關(guān)資料圖)

港股方面，當(dāng)天午盤股價顯示，內(nèi)房股由旭輝控股集團(tuán)領(lǐng)漲，漲幅逾46%，龍光集團(tuán)漲逾38%，碧桂園漲逾27%，以及新城發(fā)展、時代中國、合景泰富、龍湖集團(tuán)等均有著不俗的表現(xiàn)。

收盤漲幅雖有回落，但依然是一片喜人：旭輝控股集團(tuán)漲28.57%，奧克斯國際漲19.23%，龍光集團(tuán)漲19.05%，新城發(fā)展?jié)q17.86%，碧桂園漲13.89%，中梁控股13.33%，富力地產(chǎn)12.40%，合景泰富11.34%……

據(jù)統(tǒng)計，在恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)89只成分股(包括4只地產(chǎn)信托基金)當(dāng)中，共有22只漲幅高于5%，當(dāng)中內(nèi)房股漲幅大多居前。

最突出的旭輝控股集團(tuán)盤中漲幅曾一度達(dá)到50%。

數(shù)據(jù)來源：雪球、觀點(diǎn)指數(shù)整理

A股方面，申萬房地產(chǎn)指數(shù)同樣早盤高開，漲幅一度擴(kuò)大至近4%，當(dāng)天收盤漲幅回落至1.73%。其中陽光城、金科股份、新城控股均出現(xiàn)漲停。

據(jù)悉，地產(chǎn)板塊漲幅不僅跑贏大盤，且在31個申萬一級板塊當(dāng)中也是排名第一。

數(shù)據(jù)還顯示，A股整體房地產(chǎn)開發(fā)板塊今日漲幅高達(dá)1.52%，包括82只股票上漲，4只股票平盤，18只股票下跌。

房企債券表現(xiàn)同樣吸睛。

11月9日上午，碧桂園、龍湖、金地多只債券大漲20%以上，觸發(fā)臨停?！?1金科04”更是漲超45%，觸發(fā)盤中二次停牌。

截至收盤，“16龍湖02”漲近30%，“21龍湖01”、“20碧地03”、“21碧地02”漲逾28%，“20龍湖02”漲逾27%，“21金地03”漲超23%，“21龍湖05”、“19碧地02”漲逾22%，“20碧地02”、“20龍湖06”漲超21%，“20時代02”、“16金地02”漲超20%，“21金地04”漲近19%，“21旭輝03”、“21旭輝01”漲超13%……

相比此前多次出現(xiàn)的“股債雙跌”，11月9日的“股債雙漲”多少有一些虛幻的感覺，起碼對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，那似乎已是很久以前出現(xiàn)過的光景了。

而討論引發(fā)這一片股債“繁榮”景象的主因，無非都指向8號交易商協(xié)會關(guān)于“支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資”的相關(guān)表述，以及其中提到的2500億元債券融資額。

“第二支箭”

11月8日，據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會消息，為落實穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅持“兩個毫不動搖”，支持民營企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

在融資持續(xù)未松、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的當(dāng)下，即使只是開了一個融資小窗口，于部分房企而言都與救命無異。

相比2008年的4萬億，2500億元還不到零頭，但它又是那么重要。

有金融人士點(diǎn)評：“2500億杯水車薪，但比沒有好，主要期待的是后續(xù)有更多的利好和政策?！?/p>

這2500億元更多是希望，仿佛“星星之火”。

觀察股債雙漲的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)旭輝、碧桂園、龍湖的表現(xiàn)最為突出，而這幾家企業(yè)也恰好是近期被做空最厲害的房企。

“現(xiàn)在是對房地產(chǎn)企業(yè)的整體不信任，而這幾家是比較有做空空間的企業(yè)?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體這樣表示。

這股“不信任”已籠罩在房企尤其是民營房企頭頂不短時日，之所以從爆雷房企蔓延到示范房企，流動性壓力是被提及最多的因由。

現(xiàn)在絕大部分民營房企的境況是：融不到錢，但要不停還錢，而預(yù)售資金監(jiān)管收緊讓這種情況雪上加霜。

從觀點(diǎn)新媒體過往報道可以發(fā)行，部分民營房企在去年底開始已逐漸恢復(fù)融資能力，如碧桂園、龍湖、旭輝等民營規(guī)模性房企的境內(nèi)融資，都獲得了實質(zhì)進(jìn)展。

如去年12月1日，碧桂園及龍湖境內(nèi)主體公司均有相關(guān)融資進(jìn)展，碧桂園注冊金額50億元中期票據(jù)進(jìn)入“預(yù)評中”環(huán)節(jié)，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場注冊發(fā)行境內(nèi)債務(wù)融資工具。

無獨(dú)有偶，龍湖同樣計劃發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行上限30億元，注冊金額50億元，目前項目狀態(tài)同樣顯示“預(yù)評中”。

到今年上半年，房企融資額也在逐步回暖。6月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企共計完成融資金額約498.86億元，環(huán)比上升23.08%。

加上政策面不斷釋出正面消息，如供給端方面，降低土拍門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、鼓勵合理貸款和債券融資、支持優(yōu)質(zhì)房企通過貸款或發(fā)行債券并購出險和困難房企優(yōu)質(zhì)項目等；需求端方面，包括調(diào)整限購、限售政策，降低購房首付比例、降低房貸利率等。

那時的主流觀點(diǎn)都認(rèn)為，下半年的融資政策將繼續(xù)向好，持續(xù)恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。但套一句俗話，意外和明天，永遠(yuǎn)不知道哪個會先來。

7月份，多地發(fā)生的“停貸”將預(yù)售資金監(jiān)管推到了首位，而不少民營房企資金狀況也陷入了更糟糕的境地。

針對斷貸事件，7月28日中央政治局會議首提壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。在會議精神指導(dǎo)下，各地開始監(jiān)管預(yù)售資金“保交樓”。

7月，房企融資規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比下降，100家典型房企融資總量環(huán)比減少13.7%至522.88億元，同比減少62.9%。

杯水的希望

受到影響的還有銷售表現(xiàn)。

有分析指出，7-10月，國央企與民企的銷售分化愈發(fā)明顯，“斷貸”對信心的打擊主要集中在民企，客觀上導(dǎo)致了民企經(jīng)營性現(xiàn)金流的惡化。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，央國企銷售跌幅持續(xù)收窄，甚至逐漸回正，示范民企除龍湖外，幾近腰斬。

為了挽救市場信心，政策面與房企本身都在努力。

如旭輝自7月份開始就積極通過股東增持、配股融資、尋求合理融資展期方案、進(jìn)行境內(nèi)日債券兌付、出售上海香港南京項目等手段釋放信心，并完成今年到期境內(nèi)公司債利息兌付。

但似乎收效甚微，9月份旭輝融資性現(xiàn)金流流入僅兩筆：項目層面權(quán)益后金額1.6億元，中債增擔(dān)保商票12億元；9月底，旭輝因為大業(yè)信托非標(biāo)融資展期被傳債務(wù)逾期，事件引發(fā)了三大國際評級機(jī)構(gòu)對旭輝的降級。

10月，旭輝融資性現(xiàn)金流入為零，多筆境外信用融資因評級下調(diào)觸發(fā)提前還款條款。11月1日，旭輝公告暫停支付境外債務(wù)本息。

不僅旭輝遭遇信心打擊，碧桂園、龍湖等也沒有例外。

如碧桂園被做空的消息陸續(xù)傳出，僅在今年，3月碧桂園公司境內(nèi)外融資遭負(fù)面陳述或評論；6月8日，惠譽(yù)將碧桂園BBB列入負(fù)面評級觀察名單；6月22日，穆迪將碧桂園的高級無抵押評級從Baa3下調(diào)至Ba1（CFR），展望負(fù)面……

8月10日龍湖股價下跌16%，股債雙殺，至今仍歷歷在目，市場對民營房企的恐慌再次高漲。

最近一次則是吳亞軍退位，龍湖再次經(jīng)歷一周“著了火”的股債行情。

這期間，政策面也有不少動作。8月，住建部、銀保監(jiān)會和央行提出將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，一系列政策在客觀上引導(dǎo)了流動性向“已爆雷”房企傾斜。

8月19日下午消息，交易商協(xié)會召集多家民營房企進(jìn)行座談，會議探討通過中債信用增進(jìn)投資公司（簡稱“中債增”）增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。8月23日，首筆增信中票由龍湖成功發(fā)行，15億元。

失去信心很容易，要建立信心卻很難。房地產(chǎn)企業(yè)挽回信心的動作還有很多，最有效的或許還是真金白銀的承諾。

于是，2500億元的債券融資信號得到了出乎意料的反響。

值得注意的是，這個支持計劃還有后續(xù)——“后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容”，也因此被看作融資政策真切的回暖。

“2500億杯水車薪，但比沒有好，主要期待的是后續(xù)有更多利好和政策?！边@也是大多數(shù)人的心聲。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。

關(guān)鍵詞： 債券融資 房地產(chǎn)企業(yè) 人民銀行