文/樂居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

2019年“合富春茗”晚會上，扶偉聰手拿話筒在臺上盡情開唱?！锻諘r(shí)光》的歌詞在大屏幕上滾動，配合著一張張老照片閃回。

合富輝煌（00733.HK），這家華南最大的物業(yè)代理企業(yè)，似乎也只剩下“往日輝煌”。

(資料圖片)

此后的兩年，合富輝煌盈利減弱，被貼上“增收不增利”的標(biāo)簽，上一年虧損超7億港元，今年上半年再虧6.63億港元。

股權(quán)方面，也早被碧桂園服務(wù)（06098.HK）瓜分過。11月9日，碧桂園服務(wù)再次宣布收購合富輝煌約1.447億股份，占總股本的21.47%，代價(jià)約2.33億港元。

2020年4月，碧桂園服務(wù)已經(jīng)收購其3.53%股權(quán)，此次收購?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)的持股份額將達(dá)到25%，僅次于創(chuàng)始人扶偉聰全部受益股份。

合富輝煌2021年及2022年上半年業(yè)績均以虧損收場，若短期內(nèi)無法調(diào)整，作為聯(lián)營公司并表，或許會影響碧桂園服務(wù)。

標(biāo)的業(yè)績呈現(xiàn)不如往期，時(shí)隔兩年，為何碧桂園服務(wù)還要再次入手？

合富輝煌營收大頭的物業(yè)代理業(yè)務(wù)是一部分原因，不過也有網(wǎng)友表示，目標(biāo)應(yīng)該是合富輝煌手頭的金融牌照，營收占比不到2%的金融服務(wù)，或許也是吸引碧桂園服務(wù)的點(diǎn)。

半年虧損6.63億港元

從目前股票市值來看，碧桂園服務(wù)給出了不少溢價(jià)。

截至11月9日收盤，合富輝煌報(bào)價(jià)1.21港元/股，總市值8.16億港元，21.47%股份市值約為1.75億港元，2.33億港元的對價(jià)溢價(jià)約33%。

對比2020年碧桂園服務(wù)的入股價(jià)格，此次收購價(jià)格則上漲有限。

2020年收購3.53%那部分股票時(shí)，碧桂園服務(wù)要約收購價(jià)格為每股1.5港元，總計(jì)約3567萬港元，眼下收購的代價(jià)換算成單股價(jià)格約為1.6港元/股，兩年時(shí)間溢價(jià)約6.7%。

值得一提的是，收購后，買方碧桂園服務(wù)全資子公司碧桂園物業(yè)香港將成為合富輝煌的第一大股東。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，碧桂園物業(yè)香港持股25%，China-NetHoldingLtd.持股16.68%，SimpleHeartLimited持股11.62%，賣方公司Fu"sFamilyLimited股份下降至4.37%，扶偉聰直接持股4.16%，HappyChordLimited持股2.71%，以及吳蕓持股1.1%。

扶偉聰最終受益27.92%股份，其中China-NetHoldingLtd.和HappyChordLimited為其全資擁有，F(xiàn)u"sFamilyLimited由其持股70%。

持股名單中的另外兩位也都是扶偉聰?shù)闹毕涤H屬，SimpleHeartLimited由扶偉聰之子扶而立全資擁有，而吳蕓是扶偉聰?shù)呐渑肌?/p>

合富輝煌的收入主要來自物業(yè)代理服務(wù)的代理傭金、金融服務(wù)和應(yīng)收貸款的利息收入。

截至2022年6月30日，其總收入約為29.74億港元，其中代理傭金收入29.38億港元，金融服務(wù)營收約3600萬元。

2021年財(cái)報(bào)顯示，合富輝煌服務(wù)超過二百個城市，與新鴻基、萬科、恒大、保利、碧桂園等十多家房企保持合作。

與去年同期相比，合富輝煌總收入減少近10億港元，降幅24.36%，兩大業(yè)務(wù)均有不同程度縮減。

而且總體而言，合富輝煌上半年還是虧損的。期內(nèi)虧損約6.63億港元，且上一年末其已經(jīng)虧損約7.53億港元。

截至6月30日，其銀行結(jié)余和現(xiàn)金為4.86億港元，較上一年末減少12.3億港元，降幅71.7%。

期內(nèi)，合富輝煌資產(chǎn)總額進(jìn)一步減少至61億港元。2019年、2020年、2021年及2022年前六個月，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為31.46%、35.58%、41.2%、45.94%。

與保利“分手”

合富輝煌還曾和另一家知名房企有過股權(quán)合作。

今年4月，合富輝煌稱與保利發(fā)展簽訂協(xié)議，內(nèi)容涉及保利顧問和合富中國兩家公司擁有權(quán)分配。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，保利發(fā)展將退出合富中國所有權(quán)利和權(quán)益，與之相對應(yīng)的，合富中國也將退出保利顧問的全部持股。

協(xié)議的目的是，保利方和合富方能獨(dú)立經(jīng)營各自的物業(yè)代理業(yè)務(wù)，這也就意味著，雙方建立的股權(quán)合作結(jié)束。

這次合作還要追溯到2018年。彼時(shí)，合富中國及保利顧問進(jìn)行合作重組，保利發(fā)展透過向合富中國注入保利發(fā)展當(dāng)時(shí)所持保利顧問全部股權(quán)向合富中國出資，以換取合富中國43.9%的股權(quán)。

至此，保利顧問由合富中國100%持股，而合富輝煌和保利發(fā)展分別持有合富中國56.1%和43.9%股權(quán)。

合富輝煌表示，其與保利發(fā)展未能就整合的各個方面（包括合富中國集團(tuán)及保利顧問集團(tuán)之業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)）達(dá)成全面共識。

而且據(jù)2021年業(yè)績，合富中國和保利顧問分別虧損3.97億港元和1.53億港元，或許也是雙方分手的原因之一。

不過保利發(fā)展也承諾，后續(xù)將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給合富方。協(xié)議生效后，保利發(fā)展將每12個月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元的保利發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與合富輝煌或其成員公司訂立一手代理業(yè)務(wù)合約，為期五年。

社區(qū)闖關(guān)

與保利發(fā)展的股權(quán)合作告一段落，合富輝煌又搭上碧桂園服務(wù)。

“預(yù)期收購事項(xiàng)將通過促進(jìn)并加強(qiáng)本集團(tuán)與目標(biāo)集團(tuán)的未來合作及優(yōu)勢互補(bǔ)，令本集團(tuán)得以加強(qiáng)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及物業(yè)增值服務(wù)的發(fā)展?！北坦饒@服務(wù)坦言看上了合富輝煌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，碧桂園服務(wù)在該業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)花了不少心思。

2014年，其成立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)部門碧桂園服務(wù)租售，專注社區(qū)二手房買賣及租賃業(yè)務(wù)。2021年1月，碧桂園服務(wù)租售全面升級，“有瓦”品牌誕生。

除了自有品牌，碧桂園服務(wù)還通過各種合作形式結(jié)交盟友。

2021年8月，碧桂園服務(wù)與世紀(jì)宏圖簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，世紀(jì)宏圖是一家位于武漢的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，雙方表示將共同開發(fā)社區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，存量市場下，碧桂園服務(wù)正在做大社區(qū)蛋糕，支起社區(qū)增值服務(wù)的增長曲線。

今年以來，碧桂園服務(wù)在廣州、成都等多地新設(shè)廣告?zhèn)鞑ス荆饲斑€曾收購城市縱橫，瞄準(zhǔn)的正式社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)。

截至目前，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值業(yè)務(wù)中包含到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、本地生活服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)和園區(qū)空間服務(wù)在內(nèi)的六大業(yè)務(wù)。

今年中期，除三供一業(yè)外，碧桂園服務(wù)其他五大業(yè)務(wù)的毛利率均有不同程度滑坡，其中社區(qū)增值服務(wù)同比下跌6.5個百分點(diǎn)至59.7%，不過仍為毛利率最高的業(yè)務(wù)，期內(nèi)其整體毛利率為26.9%。

關(guān)鍵詞： 合富輝煌 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 增值服務(wù)