觀點(diǎn)網(wǎng) 富力地產(chǎn)持續(xù)將近3年的債務(wù)危機(jī),在11月10日這一天迎來戲劇性轉(zhuǎn)變。
在此之前,很少有人預(yù)料到這家出險(xiǎn)房企會(huì)采取如此大膽激進(jìn)的處理方式,并最終能夠成功——富力地產(chǎn)成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。
(資料圖)
在摩根大通的幫助下,富力首先于不久前將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù),合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù),再全部展期3-4年。
外界視這次債務(wù)重組為是“亞洲房企最大債務(wù)重組案例”,以及“出險(xiǎn)房企境外債務(wù)處理特例”,但誰料到富力地產(chǎn)在僅僅數(shù)月后又故伎重演。
富力是在7月份獲得境外債權(quán)人展期首肯后,隨即將精力傾注到在岸市場(chǎng)。有消息稱,它聘請(qǐng)了中國(guó)國(guó)際金融公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問。
8月23日,富力毫無征兆地宣布旗下所有存續(xù)公司債券因重大事項(xiàng)存在不確定性,將從8月24日起停牌,這被認(rèn)為是其開啟境內(nèi)債務(wù)談判的信號(hào)。
最新公告顯示,富力地產(chǎn)于9月8日就停牌債券整體展期事項(xiàng)召開債券持有人會(huì)議。兩個(gè)星期后,展期議案均獲得債券持有人會(huì)議表決通過。
隨后,作為協(xié)議的一部分,富力在10月31日向每個(gè)持有本公司停牌債券的證券賬戶,兌付不超過2000張(含2000張)債券的本息。此次債券兌付工作后,富力存續(xù)債券中的“19富力01”,余額清零并完成摘牌。
因此,最終獲得展期的公司債券包括:“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”、“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”以及“19富力02”七只,本金余額為約135.19億元(不準(zhǔn)確,為10月31日兌付前數(shù)據(jù))。
其中,2022年內(nèi)到期的有“16富力11”、“18富力08”兩只,債券余額合計(jì)約51.2億元;2023年到期的有“H16富力4”、“16富力05”和“18富力10”、“19富力02”、“16富力06”,
債券余額合計(jì)約83.99億元。
至此,該公司在半年內(nèi)合共對(duì)旗下最多493.73億元人民幣有息債務(wù)完成應(yīng)急處理。而富力地產(chǎn)獲得的階段性勝利,為其他陷入危機(jī)的開發(fā)商提供了債務(wù)化解思路。
據(jù)了解,在富力成功完成10只美元債展期的新聞釋出后,合景泰富成為成為第一家學(xué)習(xí)“先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)”的同行。
同樣在摩根大通的幫助下,合景泰富完成了針對(duì)16億美元高級(jí)債券的交換要約。
另外,此前已有消息透露,不止一家開發(fā)商在討論,一旦富力地產(chǎn)獲得境內(nèi)債務(wù)整體展期成功,他們將考慮仿效。
如今好消息傳來,事實(shí)看來,在這場(chǎng)看似毫無頭緒的債務(wù)泥沼中,富力地產(chǎn)的方法至少是條可行的路徑。其境內(nèi)外債權(quán)人作出的讓步,或多或少能體現(xiàn)目前市場(chǎng)上的情緒,證明在危機(jī)爆發(fā)近一年后,權(quán)責(zé)雙方已愿意坐在桌旁更加理性的考慮問題。
摩根大通中國(guó)房地產(chǎn)投資銀行部負(fù)責(zé)人郗方朔早前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)就曾表示,展期交易的初衷是希望在短時(shí)間內(nèi)有一個(gè)解決方案,讓行業(yè)可以穩(wěn)定,讓企業(yè)也可以穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)。
不過,這并不代表每一家企業(yè)都能如此進(jìn)行復(fù)制,富力地產(chǎn)的成功建立在過去十?dāng)?shù)年積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之上。
為富力10只美元債展期作增信措施的,就包括在英國(guó)的One Nine Elms項(xiàng)目和馬來西亞的公主灣項(xiàng)目。而同一時(shí)期,富力地產(chǎn)通過將倫敦Vauxhall Square項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)“明股實(shí)債”式的出讓,已籌集超過1億英鎊資金。
境內(nèi)方面,截至2021年末,富力擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約6471.9萬平方米,其中總可售面積達(dá)4996.7萬平方米。另截至2021年上半年,富力未來可供發(fā)展的已簽約舊改項(xiàng)目達(dá)58個(gè),可售面積3700萬平方米,可售貨值超1萬億元。
這些資產(chǎn)為富力提供了非常重要的未來償債的能見度。
“企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)能力以及資產(chǎn)質(zhì)量是獲得投資者信心的基石,投資者對(duì)富力這方面還是比較認(rèn)可的?!臂剿吩诓稍L中亦認(rèn)為,債權(quán)人的同意很大一部分是基于對(duì)富力的信心。
但就目前而言,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍籠罩在悲觀情緒中。富力地產(chǎn)過去三年放棄拿地,以開發(fā)存量城市更新項(xiàng)目為主的經(jīng)營(yíng)模式,某種程度上令它在銷售上處于一個(gè)更劣勢(shì)的地位,況且這些項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)將形成特別剛性的支出。
截至今年前9個(gè)月數(shù)據(jù),富力地產(chǎn)年內(nèi)合共實(shí)現(xiàn)總銷售收入約932億元,同比降幅達(dá)66.41%。而等待基本面的反轉(zhuǎn),可能還需要很長(zhǎng)一段日子。
另一方面,富力地產(chǎn)要面臨的債務(wù)還有:截至2022年上半年末,有息債務(wù)余額1262.45億元,除公司信用類債券余額469.3億元(目前部分展期),占有息債務(wù)余額的37.17%。
其余還有銀行貸款余額579.77億元,占有息債務(wù)余額的45.92%,非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款123.93億元,占有息債務(wù)余額的9.82%,其他有息債務(wù)余額89.45億元,占有息債務(wù)余額的7.09%。
與之對(duì)應(yīng)的是,富力地產(chǎn)現(xiàn)金余額僅有20余億元。
關(guān)鍵詞: 富力地產(chǎn) 萬平方米 摩根大通