文/樂居財經(jīng)魏薇

(相關(guān)資料圖)

在地產(chǎn)下行期，境外評級機構(gòu)對我國房地產(chǎn)行情持續(xù)悲觀。從去年的被動下調(diào)評級，到如今的主動撤銷境外機構(gòu)評級，房企們對他們的評級下調(diào)已看得越來越輕。

11月8日，標普發(fā)布報告稱，應(yīng)碧桂園公司的要求，撤銷其發(fā)行人信用評級。經(jīng)營上，碧桂園當前基本面沒有發(fā)生重大變化，本次評級撤銷不會觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款，不會對公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

好在，市場對有關(guān)房企評級的消息已趨于理性，碧桂園的主動出擊，并未遭到資本市場的懷疑。

加之11月8日，交易商協(xié)會表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

今日，碧桂園開盤大漲超30%。截至當日收盤，漲13.89%，報每股1.64港元。不僅是碧桂園，11月9日開盤，港股內(nèi)房股集體拉升，當天，旭輝、龍光、中梁、富力、陽光城、新城發(fā)展等均收獲不少漲幅。

就碧桂園自身而言，其經(jīng)營面仍然穩(wěn)健。9月，碧桂園在境內(nèi)資本市場完成融資，成本為全市場最低。10月單月，碧桂園連同其附屬公司、合營公司、聯(lián)營公司實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約333.3億元，環(huán)比增長4.1%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約416萬平方米，環(huán)比增長6.12%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年下半年至今，已有包括陽光城、佳兆業(yè)、新城、融創(chuàng)、龍光、寶龍等在內(nèi)的約70家房企向三大評級機構(gòu)提出申請撤銷評級。其中，恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團、合景泰富和海倫堡等房企與三家機構(gòu)完全取消合作。

看空

信用評級的核心作用在于揭示債務(wù)的信用風險，減少信息不對稱，同時有利于發(fā)債人拓寬融資渠道，降低融資成本。在行業(yè)鼎盛時期，來自標普、惠譽、穆迪三大國際信用機構(gòu)的評級是房企必爭的光環(huán)，有了高質(zhì)量評級，就意味著拿到了境外融資的“通行證”。

但今時不同往日，房企的境外融資通道基本被堵死，因此，境外評級機構(gòu)的評級對房企來說已經(jīng)沒有意義。若評級被下調(diào)，反而會對房企造成沖擊。

聯(lián)合國際此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，中國離岸美元債券發(fā)行量下降至640億美元，同比減少了37.3%。當中，境外房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量更同比下降達77.2%。而據(jù)克而瑞最新披露的數(shù)據(jù)，今年10月，房企境外債權(quán)融資為0，是近年來首次出現(xiàn)單月沒有房企進行境外債權(quán)融資的情況。房企在境外發(fā)債方面幾乎已顆粒無收。

IPG首席經(jīng)濟學家柏文喜曾對樂居財經(jīng)分析，（房企）放棄評級，意味著放棄在公開市場發(fā)債融資的機會，這本來也是當今的企業(yè)在現(xiàn)實情況下無法實現(xiàn)的事情，放棄評級也就等于減輕了為維護評級的負擔。

房企主動申請撤銷評級的原因是自身評級被下調(diào)。去年下半年開始，評級機構(gòu)逐漸“變味”，他們大規(guī)模下調(diào)房企評級，下調(diào)受評房企評級或展望達250余次，這其中包括已出險房企，也包括經(jīng)營面尚穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企。

在市場信心持續(xù)恢復(fù)之際，評級機構(gòu)在10月又開啟了新一輪的評級下調(diào)潮，包括碧桂園、旭輝、雅居樂、中駿等規(guī)模房企均在下調(diào)名單之列。

下調(diào)評級源于評級機構(gòu)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)看空。例如，繼4月發(fā)布對中國房地產(chǎn)行業(yè)負面展望報告后，9月7日，穆迪又發(fā)布中國房地產(chǎn)業(yè)報告，表示未來6-12個月地產(chǎn)銷售將繼續(xù)下滑，對經(jīng)濟增長的擔憂和項目停工風險打擊了購房者的信心，房地產(chǎn)銷售額預(yù)計未來12個月不會強勁復(fù)蘇，土地交易低迷對三四線城市和地區(qū)政府的影響也將更大，持續(xù)看空地產(chǎn)行業(yè)。

10月25日，惠譽表示，中國最新出臺的旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)、重振購房者信心的支持措施或不足以拉動購房需求。寬松的住房政策總體上帶動了部分高線城市和國有房企實現(xiàn)小幅上漲，但只要購房者信心仍低迷，全國的新房銷售額便很可能依然萎靡不振。

博弈

對尚未違約的房企來說，評級的下調(diào)可能會觸發(fā)債務(wù)的提前償還條款。另一方面，評級被下調(diào)帶來的負面影響也會傳導至銷售市場，影響企業(yè)銷售業(yè)績。當下的中國民營房企們，已經(jīng)到了生死攸關(guān)時刻，再也經(jīng)不起一絲打壓。

碧桂園總裁莫斌曾在業(yè)績會上強調(diào)，過去一段時間，碧桂園也多次被評級誤傷，不經(jīng)意間就陷入股債雙跌。

被譽為民營房企“最后一道防線”的龍湖也同樣遭受評級下調(diào)之苦。8月10日,瑞銀將龍湖評級由買入下調(diào)至中性,導致龍湖股價大跌,其震蕩幅度達19.6%，以每股20.1港元創(chuàng)下自2019年高點以后的股價新低。10月底，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍官宣交班職業(yè)經(jīng)理人，隨后的第一個交易日股價大跌超20%。穆迪聞聲而動，下調(diào)龍湖集團評級，雖維持Baa2，但將評級展望從穩(wěn)定調(diào)降至負面。

只不過，隨著龍湖提前償還貸款，控股股東增持股份、購買美元票據(jù)等一系列維穩(wěn)組合拳，龍湖在資本市場的表現(xiàn)已逐漸回歸正軌。

碧桂園和龍湖的評級下調(diào)，尚未對企業(yè)帶來實質(zhì)性影響，但也有房企未能經(jīng)受沖擊。9月30日，標普和惠譽先后下調(diào)旭輝主體信用評級，并列入負面觀察名單，這也導致部分融資觸發(fā)了提前兌付條款，在短時間內(nèi)增加了旭輝的境外兌付壓力。為此，林中在國慶假期期間奔赴香港，與債權(quán)銀行及境外債券投資人協(xié)商償債事宜。

旭輝最后還是沒能抗住這波壓力，選擇暫停支付境外融資安排項下所有應(yīng)付的本金和利息。在評價被下調(diào)之前，旭輝順利完成了配股、“中債增”擔保中票發(fā)行，還按時支付了境外債的利息。

對于這種“一桿子打死”的評級下調(diào)，也有房企給予回擊。6月20日，穆迪宣布將海倫堡的發(fā)行人評級從B2下調(diào)至Caa1，債項評級由B3下調(diào)至Caa2，展望為負面。

對此，海倫堡發(fā)文回應(yīng)，表示穆迪在沒有充分了解公司的情況下，就做出片面的結(jié)論下調(diào)公司評級，公司對此深感不解與失望，并聲明穆迪的觀點和評級行動不能反映公司當前以及未來的經(jīng)營和財務(wù)狀況。與此同時，海倫堡已在申請撤銷評級。

房企的主動撤出是對評級機構(gòu)的無聲抵抗。自今年7月以來，包括時代中國、首創(chuàng)置業(yè)、合景泰富、正榮地產(chǎn)、金輝股份等在內(nèi)的多家房企均已不同程度主動撤出三大機構(gòu)的評級。

而去年下半年至今，已有約70家房企向三大評級機構(gòu)提出申請撤銷評級。眼下隨著國內(nèi)最大規(guī)模房企碧桂園的撤出，評級機構(gòu)手上房企名單的量級，又輕了許多。

對于最新事件，碧桂園主動撤銷其發(fā)行人信用評級，是經(jīng)與標普友好協(xié)商。在本輪行業(yè)下行期，境外評級公司更多是基于市場環(huán)境對公司評級進行調(diào)整，評級結(jié)果更多反映的是對中國房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期和負面評價，難以公允地反映企業(yè)真實的信用狀況。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從評級下調(diào)到撤銷，與其說是房企的博弈，不如說是房企開始學會自我保護。對當下的房企來說，相比于把精力花在應(yīng)對評級下調(diào)上，倒不如多做些實事以提升產(chǎn)品品質(zhì)和銷售業(yè)績。

關(guān)鍵詞： 信用評級 地產(chǎn)行業(yè) 資本市場