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地產好消息似乎沒有停止的勢頭。

緊跟“金融支持地產16條”之后，11月14日晚間，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，稱商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

通知要求，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。通過保函置換的預售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。

被稱為房企現金流命門的預售資金強監(jiān)管松綁，資本市場“漲”聲一片。11月15日，房地產板塊125家上市房地產企業(yè)，共101家股價上漲。

繼央行發(fā)布的“金融16條”之后，預售資金監(jiān)管迎松綁，政策傳遞何種信號？對于房企的效用幾何？對于行業(yè)的預期發(fā)展影響何在？鳳凰網風財訊協同業(yè)內，多方解讀。

健全與靈活

中銀證券(行情601696,診股)分析師夏亦豐分析：本次為全國性的保函置換預售監(jiān)管資金統一規(guī)定，至此形成了信貸、發(fā)債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。

此前預售資金監(jiān)管多以地方性政策為主。據不完全統計，保函置換預售監(jiān)管資金被超過17個城市運用，包括北京、成都、南京、武漢、長沙、濟南、鄭州、天津、珠海、長春、?？?、銀川、無錫、淄博、衡陽、宿州、阜陽等。

從額度方面，本次統一規(guī)定保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%。這樣可以最大程度的保證資金安全，降低銀行風險，也最大程度上利用預售資金。不過倘若有已支付的工程款，該等工程款是否需要扣除，仍有更多的細節(jié)待明確。

從用途方面來看，本次規(guī)定下的置換資金用途相對靈活。預售資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中重點監(jiān)管資金僅用于工程建設，按照工程建設進度設臵提取節(jié)點；一般監(jiān)管資金除了項目建設外，還可用于償還開發(fā)貸等，支取手續(xù)相對簡易。本次規(guī)定：保函期限與項目周期匹配，保函置換的預售監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

從適用范圍上，房企是否能使用保函仍較為依賴房企自身的信用。規(guī)定要求銀行參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房企信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，選擇經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房企；同時保函額度全額計入對房企及其所屬集團的統一授信額度。部分城市，例如武漢、無錫、珠海對申辦保函替代業(yè)務的房企一直另有信用資質方面的要求。譬如無錫規(guī)定A級誠信企業(yè)、武漢明確近2年內在預售資金方面有良好信用記錄才可申辦。

億翰智庫分析，在2022年上半年的各地方的預售資金監(jiān)管政策放松中，已經出現了允許企業(yè)使用商業(yè)保函替換不同程度監(jiān)管額度的規(guī)定，不過此次是從全國層面，是從金融機構層面出發(fā)，政策力度和覆蓋面要明顯高于此前。

本次預售監(jiān)管新規(guī)延續(xù)了今年2月出臺的全國性商品房預售資金監(jiān)管辦法的整體思路，在保障預售資金服務于“保交樓、穩(wěn)民生”使命的同時，給予了市場更多的靈活性，有助于在監(jiān)管比例、提取節(jié)奏、信用關聯機制等方面繼續(xù)優(yōu)化。

馬太效應，優(yōu)者恒優(yōu)

機構普遍認為，銀行保函置換預售資金，短期有助于企業(yè)加大預售資金使用效率和靈活性，利好央國企和優(yōu)質民企。

天風證券(行情601162,診股)指出，新規(guī)明確，允許商業(yè)銀行在充分評估企業(yè)信用、財務、聲譽等風險的基礎上自主決策與優(yōu)質房企開展保函置換業(yè)務，而對債權債務關系復雜的應審慎出具保函。預計對于尚未出險的民營房企，本次政策效力更為直接，有助于其項目層面的資金騰挪。

億翰智庫分析，包括金融十六條在內，此條政策明顯利好現在仍然穩(wěn)健經營的民營企業(yè)。政策一方面要求商業(yè)銀行按照參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)，另一方面提到需要房企提供保證金、反擔保等增信措施，因此政策的覆蓋對象正是具有優(yōu)質資產、信用記錄良好以及財務狀況依然穩(wěn)健的民營企業(yè)。

西部證券(行情002673,診股)認為，優(yōu)質房企可向銀行申請保函置換預售監(jiān)管資金，對短期房地產流動性形成重大利好。同時明確規(guī)定置換額度上限和保函期限，銀行風險也有保障。國金證券(行情600109,診股)研究推算，保函置換預售監(jiān)管資金，大約能釋放約540億元的流動性。從主體方面看，市場化原則下，銀行更愿意提供給央國企和部分優(yōu)質民營房企。

海通證券(行情600837,診股)認為，保函置換預售資金，主要是支持短期有流動性風險的優(yōu)質房企，短期將有助于這類企業(yè)加大預售資金使用的效率和靈活性，加快實現保交樓任務，減輕償債壓力。

中信證券(行情600030,診股)認為，房地產行業(yè)風險整體可控，才符合商業(yè)銀行的根本利益，因此商業(yè)銀行完全有動力落實保函置換預售監(jiān)管資金的要求。保函置換有助于部分優(yōu)秀房企總部靈活調度資金，限定30%的置換金額上限，同時能確保順暢交付。

“春風”的后勁

預售資金監(jiān)管松綁的效力，于行業(yè)而言，更多是穩(wěn)行業(yè)預期，穩(wěn)優(yōu)質主體，加速行業(yè)出清。

不過一位武漢地產開發(fā)企業(yè)負責人告訴鳳凰網風財訊，這類政策很多城市原本就在實施，可實際能用到的企業(yè)鳳毛麟角。

“銀行開具保函不是白開的，要么需要對等現金存款，要么要利息成本。如果是項目公司存在開發(fā)貸的，而且監(jiān)管資金被置換了，那貸款銀行肯定不同意。”

因此，此次預售資金監(jiān)管對行業(yè)實際提振，還需要看落地之后的實施效果。但近期從頂層吹來的陣陣春風，已經擺明了政策的導向。

對此，天風證券提出，本次的預售監(jiān)管優(yōu)化以及近期“第二支箭”、“金融16條”等一系列供給側政策的集中發(fā)力，并不意味政策基調的轉向，而是基于此前信用風險無需擴散和金融機構過度反應的市場糾偏。

從本輪政策的寬松路徑來看，整體仍然遵循穩(wěn)定行業(yè)預期需優(yōu)先穩(wěn)定金融機構信心的原則，后續(xù)市場預期回暖也需倚靠政策端更大力度的扶持鞏固。后續(xù)供需兩側政策空間值得期待。從政策導向看，短期或將圍繞扶持未違約的優(yōu)秀民企、控制供給側改革的出清烈度，保障房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展展開。

億翰智庫認為，近日出臺的金融十六條政策著力于從融資端改善民企資金壓力，而此條政策的目的在于從銷售回款方面緩解企業(yè)流動性壓力，近期中央層面的密集政策都顯示出了穩(wěn)住現存優(yōu)質主體的思路。

中郵證券指出，穩(wěn)主體成為政策發(fā)力重點，樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或將呈現出出清與修復并存的局面。

光大證券(行情601788,診股)分析，本次《通知》是繼近日交易商協會“第二支箭”、央行等部門發(fā)布金融支持地產16條措施以來又一重要房地產利好政策，近期政策先后從發(fā)債、貸款，再到經營性現金流方面對房企給與支持，預計將充分助力房地產行業(yè)融資修復，提振市場信心。

關鍵詞： 商業(yè)銀行 財務狀況 工程建設