觀點(diǎn)網(wǎng) 廣州番禺里仁洞村舊改終于按下了加速鍵。

(相關(guān)資料圖)

近日，番禺里仁洞村實(shí)施方案獲廣州市住建局批復(fù)。越秀地產(chǎn)將投入改造成本總計(jì)約209億元，對(duì)里仁洞村進(jìn)行全面改造。

這宗批復(fù)，里仁洞村等了三年。

2019年，越秀地產(chǎn)已確定為里仁洞村舊改合作企業(yè)。根據(jù)實(shí)施方案，里仁洞村改造范圍用地約162公頃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總量約392萬(wàn)平方米，其中復(fù)建住宅約155萬(wàn)平方米，融資住宅約111萬(wàn)平方米。

然而在2020-2021年，這宗命運(yùn)多舛的舊改項(xiàng)目前后經(jīng)歷了一系列控高、砍量、取消上蓋公園等指標(biāo)調(diào)整，進(jìn)展緩慢。

直到近日更新改造實(shí)施方案獲批，里仁洞村算是真的準(zhǔn)備好”騰籠換鳥(niǎo)”了。

里仁洞村逆襲

“好女不嫁里仁洞?！?/p>

在成為“中國(guó)淘寶第一村”前，里仁洞的名聲并不出眾，貧窮、落后等刻板印象使得這座城中村一度成為彼時(shí)廣州人民避之若浼的區(qū)域。

但正因如此，房租低廉，生活成本低的里仁洞成為了一大批赤手空拳闖蕩社會(huì)青年人的第一站。在他們眼中，里仁洞暗藏商機(jī)：交通發(fā)達(dá)，星光快速、番禺大道等線路連通廣州市區(qū)，村口的公交車(chē)更直線連接沙河服裝批發(fā)市場(chǎng)、白馬服裝城與廣州十三行。

天時(shí)地利人和，伴隨著網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物及線上商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，里仁洞村和村子里的年輕人們創(chuàng)出了名堂，“年初背個(gè)蛇皮袋進(jìn)去，年底就能開(kāi)寶馬出來(lái)?！睋?jù)資料顯示，2015年，里仁洞村網(wǎng)店從業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)人，村內(nèi)3536間的出租屋中，商戶占據(jù)了2162間。

但在黃金上升期之后，里仁洞村的電商產(chǎn)業(yè)因房子上漲、環(huán)境堪憂等多重原因逐漸衰退，以至于到2019年，里仁洞村電商產(chǎn)業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)展?fàn)顩r、團(tuán)隊(duì)入駐情況不容樂(lè)觀，里仁洞村到了急需升級(jí)轉(zhuǎn)型的階段，“舊改”環(huán)節(jié)也就順勢(shì)提上了日程。

2019年7月，越秀地產(chǎn)與廣州市番禺區(qū)里仁洞村正式簽署舊改合作框架協(xié)議。作為越秀地產(chǎn)在廣州的首個(gè)舊村改造項(xiàng)目，彼時(shí)該公司宣稱將投入214億推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

據(jù)最初版本的招標(biāo)文件顯示，里仁洞村改造的面積約為172.25公頃，現(xiàn)有建筑面積約221萬(wàn)平方米。改造后總建筑面積將達(dá)349萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)為越秀地產(chǎn)帶來(lái)約150萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。此外，里仁洞村還將建設(shè)一棟300米高的商業(yè)樓，超越現(xiàn)有的266米廣晟萬(wàn)博城A塔，成為番禺新地標(biāo)。

而在2020年9月，《番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃》又對(duì)這宗項(xiàng)目做出了進(jìn)一步調(diào)整：里仁洞村更新定位為“以科創(chuàng)時(shí)尚、商務(wù)辦公、生態(tài)居住為主導(dǎo)功能的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)高地、多元包容的活力城區(qū)?！?/p>

規(guī)劃新提出要在番禺大道上方“加蓋”，建設(shè)“萬(wàn)博公園”，以廊橋系統(tǒng)連接長(zhǎng)隆、萬(wàn)博、里仁洞三大組團(tuán)，打造中國(guó)第一條高線公園。而里仁洞的300米地標(biāo)經(jīng)過(guò)調(diào)整后則改為了245米，并由這幢標(biāo)志性塔樓組團(tuán)與萬(wàn)博公園共同打造國(guó)際級(jí)城市地標(biāo)。

然而，這版已優(yōu)化過(guò)的規(guī)劃在2022年又一次被改動(dòng)。

2022年8月31日，《番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第四次會(huì)議審議通過(guò)。

據(jù)彼時(shí)的資料顯示，此次優(yōu)化進(jìn)行減量規(guī)劃，項(xiàng)目改造范圍內(nèi)總建筑面積較原詳細(xì)規(guī)劃減少13.63萬(wàn)平方米，其中居住建筑面積減少4.1萬(wàn)平方米，商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積減少9.66萬(wàn)平方米。

而原先規(guī)劃的公園上蓋平臺(tái)，優(yōu)化為人行天橋，保留跨接天橋、二層連廊系統(tǒng)、商業(yè)建筑、公共建筑設(shè)施，構(gòu)建聯(lián)動(dòng)萬(wàn)博、長(zhǎng)隆及里仁洞片區(qū)的廣域慢行環(huán)線。

另外，規(guī)劃還提到原址修繕保護(hù)里仁洞玉虛宮、馮氏宗祠、里溪古廟、植地莊珠江縱隊(duì)駐守舊址4處登記保護(hù)文物單位，結(jié)合住宅打造嶺南特色文化社區(qū)。而改造范圍內(nèi)公共服務(wù)及市政公用設(shè)施由312處增加至346處，配置區(qū)級(jí)青少年活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)文化藝術(shù)中心、綜合醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)中學(xué)。

“據(jù)說(shuō)這宗之前一直是有費(fèi)用劃分等等的問(wèn)題，所以擱置了很長(zhǎng)時(shí)間?！币晃粡V州房地產(chǎn)資深人士在提及里仁洞村舊改時(shí)向觀點(diǎn)新媒體坦言，區(qū)政府來(lái)主導(dǎo)舊村改造存在權(quán)限問(wèn)題，無(wú)論規(guī)劃、用地指標(biāo)都要市統(tǒng)一協(xié)調(diào)才能解決。

“相對(duì)而言，里仁洞村在番禺也是一個(gè)標(biāo)志性的改造項(xiàng)目，如果越秀地產(chǎn)能將這個(gè)項(xiàng)目能夠做好，可以起到很好的示范和帶頭作用?！?/p>

越秀舊改軌跡

值得注意的是，在里仁洞村項(xiàng)目規(guī)劃中，其建設(shè)總量約392萬(wàn)平方米，其中復(fù)建住宅約155萬(wàn)平方米，融資住宅約111萬(wàn)平方米；里仁洞復(fù)建物業(yè)約72萬(wàn)平方米，融資商業(yè)約13萬(wàn)平方米，商業(yè)商務(wù)體量總計(jì)有95.6萬(wàn)平方米。

無(wú)論從哪個(gè)板塊來(lái)看，都稱得上是“巨無(wú)霸”型項(xiàng)目了。因此，對(duì)于越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這宗項(xiàng)目是其在羊城的首個(gè)舊改，幾年來(lái)著重開(kāi)拓的城更板塊也因此取得了新的突破。

早在2017年，越秀地產(chǎn)便已成立城市更新集團(tuán)，主要深入軌交物業(yè)、國(guó)企合作、舊廠改造等項(xiàng)目。在奪得里仁洞村項(xiàng)目之后，越秀地產(chǎn)進(jìn)一步向廣州舊改項(xiàng)目進(jìn)軍。

緊接著里仁洞村項(xiàng)目后3個(gè)月，2019年10月，越秀地產(chǎn)獲又獲得廣州南沙大崗鎮(zhèn)東流村改造權(quán)。值得注意的是，這宗舊改項(xiàng)目的合作內(nèi)容主要為東流村舊村、舊廠房全面改造、新村部分微改造，總用地面積約22.51萬(wàn)平方米，涉及909戶，投資預(yù)算約6.81億元。

此外，與同時(shí)期的南沙舊改第一村金洲、沖尾自然村舊改項(xiàng)目相似，南沙大崗鎮(zhèn)東流村也選擇了合作改造模式，由村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與引入合作企業(yè)合作更新改造舊村莊，開(kāi)發(fā)成本由引入合作企業(yè)方負(fù)責(zé)。

半年后的2021年3月，廣州越秀南洋電器廠及其周邊更新改造項(xiàng)目迎來(lái)限時(shí)競(jìng)價(jià)。最終，該地塊被一家名叫廣州智能裝備科技創(chuàng)意園有限公司的企業(yè)以28.15億元的價(jià)格拍下。而持有廣智科技創(chuàng)意園有限公司41%股權(quán)的廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司的背后，依舊是越秀地產(chǎn)。

有趣的是，南洋電器廠雖然占地面積僅有3.7萬(wàn)平方米，卻成為了廣州首個(gè)舊城混合改造項(xiàng)目，總投資金額為28億元。資料顯示，南洋電器廠地處廣州老城區(qū)核心區(qū)越秀環(huán)市東商圈，將采用全面改造和微改造相結(jié)合的模式，即拆除老舊小區(qū)和廠區(qū)建筑和保護(hù)兩處文保單位。

據(jù)規(guī)劃，南洋電器廠將建設(shè)198米地標(biāo)建筑“越秀之心”、2棟商務(wù)辦公樓和5棟住宅塔樓，同時(shí)通過(guò)符合城市功能、立體綠化、立體慢行系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施“上天下地”以及文保建筑活化利用等方式，承載復(fù)合城市功能。

除了發(fā)力廣州舊改項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)也錨定佛山舊村居改造項(xiàng)目。于2022年5月31日，越秀地產(chǎn)中選南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)桂瀾路北延線“雅瑤段”舊村居改造項(xiàng)目前期服務(wù)工作合作單位，涉地超660畝。

據(jù)彼時(shí)觀點(diǎn)新媒體要聞報(bào)道，該項(xiàng)目是佛山首個(gè)由政府主導(dǎo)引入前服工作合作單位的城市更新項(xiàng)目，位于大瀝鎮(zhèn)嶺南路以東、雅瑤水道以南、香基河以北，權(quán)屬范圍包含雅瑤經(jīng)聯(lián)社以及羅步頭、石龍、鎮(zhèn)北、東約、奕世、沙步、中心七個(gè)股份經(jīng)濟(jì)合作社，項(xiàng)目戶數(shù)超600戶，戶籍人口超2000人，村民住宅超1000棟。

為何越秀地產(chǎn)能夠取得這宗項(xiàng)目？其實(shí)有跡可循，在2022年5月7日大瀝鎮(zhèn)2022年城市更新大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，大瀝鎮(zhèn)政府就與越秀地產(chǎn)、興海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利華南等企業(yè)簽訂了《大瀝鎮(zhèn)城市更新項(xiàng)目投資框架協(xié)議》。再加上此前于廣州的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目加持，越秀地產(chǎn)于廣佛區(qū)域的城更事業(yè)似乎并不愁項(xiàng)目緊缺。

此外，在越秀地產(chǎn)管理層近期的發(fā)言中，也可一窺這家企業(yè)對(duì)于舊改項(xiàng)目偏向正面的態(tài)度。

8月18日越秀地產(chǎn)召開(kāi)的2022年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)、在談到舊改時(shí)表示，廣州舊改目前沒(méi)有停止推進(jìn)?！俺鞘懈率锹鋵?shí)中央重要的戰(zhàn)略，這個(gè)工作應(yīng)該目前市委市政府高度重視的，項(xiàng)目正常推進(jìn)?！?/p>

關(guān)鍵詞： 里仁洞村 萬(wàn)平方米 城市更新