觀點(diǎn)網(wǎng) 11月21日晚，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)。

公告顯示，發(fā)行種類包括但不限于境內(nèi)外市場的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合；發(fā)行時(shí)間亦可一次或多次發(fā)行。

萬科董事會(huì)在2018、2019年和2021年，都曾分別同意提請股東大會(huì)授權(quán)公司在不超過人民幣350、320億元、300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具。

(資料圖片)

和過往對比，萬科在融資框架上似乎變得大膽了一些，折射出這家頭部房企的經(jīng)營狀況市場觸覺。

萬科發(fā)布上述融資公告的同日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開了全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。

會(huì)上強(qiáng)調(diào)，全國性商業(yè)銀行要全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。另外，還要用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。

融資窗口擴(kuò)大

此前11月8日，交易商協(xié)會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務(wù)費(fèi)率的一半左右；同時(shí)，根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

從目前發(fā)行情況來看，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股的申請額度分別為200億元、150億元、150億元。

“第二支箭”射出之后，僅3家房企的注冊額度就達(dá)到500億元，除了額度大、費(fèi)率低之外，也體現(xiàn)出落地速度較快的特點(diǎn)。

招商證券對此指出，從“第二支箭”的體量來看，馳援規(guī)?；蛎黠@大于2018年，足以在半年甚至更長時(shí)間內(nèi)覆蓋一些重點(diǎn)民營房企的到期債券，幫助企業(yè)回到“借新還舊”正常狀態(tài)。

三家房企陸續(xù)發(fā)布融資計(jì)劃后，其他企業(yè)也在躍躍欲試。

11月12日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，收到交易商出具的4份《接受注冊通知書》，其中，同意接受公司中期票據(jù)、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起兩年內(nèi)有效。

另據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股、中南建設(shè)、旭輝等多家房企也在積極向監(jiān)管申請“第二支箭”的發(fā)債額度。

而在萬科發(fā)布新增融資公告的11月21日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開了全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，全國性商業(yè)銀行要全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，要用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。

同日，央行行長易綱也在公開發(fā)言時(shí)表示，近期擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。并且，人民銀行出臺2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。

萬科搶搭“順風(fēng)車”

融資窗口終于松動(dòng)并擴(kuò)大，萬科自然也不愿錯(cuò)過政策的“順風(fēng)車”。

據(jù)10月28日發(fā)布的三季報(bào)顯示，萬科第三季度營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

值得注意的是，第三季度，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導(dǎo)致萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%，由正轉(zhuǎn)負(fù)，這在萬科的財(cái)報(bào)中并不常見。

截至9月底，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額1158億元，比上半年末少了221.03億元，同比減少228.61億元，不過仍遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和的627.5億元。

同時(shí)，萬科有息負(fù)債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負(fù)債，占比較中期提升1.1個(gè)百分點(diǎn)；前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。

總體而言，萬科財(cái)務(wù)杠桿保持控制，但現(xiàn)金流有所收緊。

除了地產(chǎn)開發(fā)基本盤外，萬科在公告中提到，這次申請的500億融資還將部分投資長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目。

1-9月，萬科物流倉儲業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入29.7億元，同比增長42.7%；租賃住宅業(yè)務(wù)中營收23.1億元，同比增長11.5%；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)營收62.5億元，同比增長10.6%。

這些方興未艾的“第二增長曲線”，同樣亟待融資注入。

另據(jù)市場信息，萬科在10月份最后一天召開了內(nèi)部會(huì)議，由郁亮親自督戰(zhàn)，對今年最后兩個(gè)月銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等，并強(qiáng)調(diào)以銷售結(jié)果為導(dǎo)向。

此后不久，萬科還舉辦了“雙十一購房節(jié)”，擬通過促銷去化，完成年末大考。

久旱逢霖，又是搶收在即，即使手頭還不算太緊的萬科也要多備余糧，以備不時(shí)之需。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實(shí)一面。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 同比增長 債券融資