觀點(diǎn)網(wǎng) 在11月接近尾聲時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來了首個(gè)第五批集中供地。

11月29日上午，無錫第五批集中供地正式收官。本次供應(yīng)的14宗地塊全部底價(jià)出讓，總成交額224.1億，總出讓面積約90.4萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

即使本次土拍涌現(xiàn)出諸如經(jīng)開區(qū)、太科園、惠山新城、錫東新城這樣的熱門板塊，也仍舊未能受到更多房企尤其是民企的垂青，地塊多數(shù)被國資地方平臺(tái)競(jìng)得，占比超過70%。

本次土拍中，除了由中交持股的混合所有制企業(yè)浙江隱軒置業(yè)拿下錫東新城地塊外，另一更獨(dú)特的拿地房企便是綠城管理。后者作為從事代建業(yè)務(wù)的典型企業(yè)，這次卻和無錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合以40.33億元競(jìng)得經(jīng)開區(qū)XDG-2022-89號(hào)地塊。

值得一提的是，在無錫第三、四批集中供地中，轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)的朗詩也共計(jì)摘得3宗地塊。而在無錫的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國資平臺(tái)拿地+品牌房企代建越來越成為一種潮流。

代建企業(yè)接連入局，側(cè)面也反映出，無錫截至目前為止整年的土拍市場(chǎng)仍存在很大的開發(fā)和改善空間。

代建的風(fēng)

在房地產(chǎn)行業(yè)下行、融資困難的當(dāng)下，代建行業(yè)又刮起一陣風(fēng)。

以無錫為例，近年來包括朗詩、遠(yuǎn)洋、金科、金地、綠城、旭輝等企業(yè)均在這座城市落地代建業(yè)務(wù)。比如2021年，無錫就通過公開招標(biāo)方式選定綠城管理作為經(jīng)開區(qū)華盛苑二期的代建方，這也是該市首個(gè)品牌開發(fā)商建設(shè)的安置房小區(qū)項(xiàng)目。

今年5月，太湖新城集團(tuán)與華潤置地舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議、將合作打造無錫奧體中心、大劇院南側(cè)地塊。同時(shí)，雙方還將在城市更新及片區(qū)統(tǒng)籌、基礎(chǔ)設(shè)施代建、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營等多個(gè)領(lǐng)域展開合作。

而在土地市場(chǎng)上，代建企業(yè)也頻繁現(xiàn)身。7月，市場(chǎng)消息稱，無錫第二批集中供地出讓的XDG-2022-27號(hào)、XDG-2022-38號(hào)將由旭輝負(fù)責(zé)代建；8月及10月的第三、四批集中供地，朗詩摘得XDG-2021-7號(hào)、XDG-2022-23號(hào)、錫國土（經(jīng)）2022-39地塊，均位于梁溪區(qū)，總價(jià)約17.98億元。

作為轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)方向的企業(yè)，朗詩上述拿地或與本土國企之間的合作有關(guān)。9月26日，無錫市梁溪城投集團(tuán)和朗詩舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，就深化業(yè)務(wù)合作、強(qiáng)化品牌聯(lián)動(dòng)、提升項(xiàng)目精細(xì)化管理水平達(dá)成了共識(shí)。

10月，無錫市自然資源和規(guī)劃局公示了經(jīng)開區(qū)兩塊地和新吳區(qū)兩塊地的補(bǔ)充合同內(nèi)容，在調(diào)整項(xiàng)目公司股東的同時(shí)，外界多表示兩塊地將由朗詩負(fù)責(zé)操盤。

就土拍成交情況而言，今年無錫通過五次集中供地一共出讓62宗地塊，總成交額812.5億元，其中只有1宗觸頂，3宗溢價(jià)成交。

但和2021年相比，去年無錫通過三批集中供地累計(jì)出讓63宗宅地，攬金904.2億元，溢價(jià)率達(dá)到6.94%。不難看出，今年無錫的土拍市場(chǎng)持續(xù)處于低迷階段。

從拿地企業(yè)的情況來看，一、二、三、四批集中供地國資平臺(tái)拿地金額占比分別為92%、55%、89%、33%，平臺(tái)公司的托底能很好的解釋為什么無錫全年沒有流拍的原因。

國企集中拿地某種程度上也存在開發(fā)能力方面的訴求，這與代建行業(yè)的特點(diǎn)高度匹配。相比自主拿地開發(fā)，代建模式屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，具備人力和品牌優(yōu)勢(shì)。

因此，將目光放向這兩個(gè)領(lǐng)域的主角——平臺(tái)公司和品牌代建時(shí)，兩者之間達(dá)成的合作就顯得愈加清晰了。

這種合作在最新的土拍中也十分顯眼。據(jù)了解，無錫經(jīng)開區(qū)XDG-2022-89號(hào)地塊由綠城管理和無錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以40.33億元競(jìng)得，樓面價(jià)20800元/平方米。地塊出讓面積10.77萬平方米，用途為住宅，容積率1.8，建筑面積19.39萬平方米。

一般來說，代建企業(yè)不會(huì)直接參與拿地，他們更多的是收取代建管理費(fèi)，以及部分項(xiàng)目分紅。而此次綠城管理直接聯(lián)合拿地，其實(shí)是代資方持有項(xiàng)目公司部分股權(quán)，重心依舊在代建方面。此舉除給自身帶來了代建以外的溢利，同時(shí)也有助于拓寬代建賽道。

然而，綠城管理的入局，既是代建業(yè)的發(fā)展，也可看出土地市場(chǎng)的蕭條。

綠城管理入局

實(shí)際上，早在2018年，紅豆控股收購無錫塞納莊園項(xiàng)目剩余部分，就曾引入綠城負(fù)責(zé)代建，項(xiàng)目也更名為“綠城無錫桃花源”。

去年獲得華盛苑二期后，今年以來，綠城管理更是不斷拓寬自身代建版圖，在政府代建和資本代建兩大模式賽道中均有建樹。

具體來看，先是中標(biāo)陽山桃盛苑安置房項(xiàng)目，地塊總可建設(shè)用地面積約3.18萬平方米，總建筑面積約9萬平方米，主要設(shè)計(jì)內(nèi)容為7棟8-18層住宅、配套用房及地下室等。

之后綠城管理攜手無錫新湖置業(yè)拿下新吳區(qū)江溪青年公寓地塊；另外攜手惠山國控，共建惠山區(qū)復(fù)地北B地塊項(xiàng)目。

10月10日，江陰主城底價(jià)出讓2宗涉宅地塊，其中江陰城發(fā)綠信置業(yè)有限公司以7.04億元獲得澄地2022-C-8地塊，拿地公司則由中糧信托、江陰城投、綠城管理分別持股51%、48%、1%。

該地塊為澄地2022-C-8號(hào)地塊，占地面積78.16畝（52104平方米），容積率1.0-1.1，居住用地，成交樓面價(jià)12289元/平方米。地塊位于江陰花山路東，地處南門腹地，周邊學(xué)校、生活設(shè)施等一應(yīng)俱全，為江陰城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。

顯而易見，綠城管理在拿地方面已經(jīng)駕輕就熟了。而對(duì)于國資平臺(tái)拿地+品牌房企代建的項(xiàng)目而言，兩方聯(lián)合也能給到買房人足夠的信心保障。

而從綠城管理最近披露的數(shù)據(jù)來看，截至2022年9月30日止九個(gè)月，該公司新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)2225萬平方米，較去年同期1668萬平方米增長約33.4%。

此外，綠城管理于前9月新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估66.1億人民幣，較去年同期48.3億人民幣增長約36.8%。

在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層就曾指出：“過去半年時(shí)間里，很多托底拿地的地方平臺(tái)公司、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求，正在急劇增多?！?/p>

關(guān)鍵詞： 萬平方米 土地市場(chǎng) 有限公司