進(jìn)入年底，氣溫持續(xù)降低，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻感受到了濃濃的暖意。

近期穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，從保交樓到保房企三好生，穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)良房企迎重大利好。

政策利好之下，眾房企在二級(jí)市場(chǎng)迎來了久違的爆發(fā)。先是港股龍頭民營房企，如碧桂園、龍湖、旭輝等，在幾天時(shí)間內(nèi)反彈翻倍；然后是A股房企出現(xiàn)大幅反彈，再之后，則是國資房企與部分前期違約房企大幅反彈。

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)進(jìn)入低谷期已有近兩年時(shí)間了，融資環(huán)境的收緊，部分房企的暴雷，銷售的停滯，讓資本對(duì)地產(chǎn)的信心也跌落谷底，本次政策暖風(fēng)的吹來，讓市場(chǎng)也看到了新的希望。

資本市場(chǎng)的狂歡是雨露均沾，而政策的救援卻有選擇性。據(jù)市場(chǎng)分析，近期重磅穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，這意味著這些房企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

以碧桂園為例，自11月24日以來，其已與工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、中信銀行等十家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的持續(xù)加持，不僅將充裕這些房企的流動(dòng)性，為其保交付、穩(wěn)經(jīng)營提供更強(qiáng)有力的資金保障。另一方面，房企利用手頭的資金把握機(jī)會(huì)實(shí)施并購重組，也將進(jìn)一步加快行業(yè)出清，恢復(fù)信心，回歸正軌。

“三箭”合力拓寬融資渠道

從銀行信貸支持到債券融資幫扶，再到開放股權(quán)融資，證監(jiān)會(huì)連續(xù)射出的“三支箭”，打開了房企的多元化融資道路，支持力度空前。

自11月23日起，交通銀行、中國銀行以及中國農(nóng)業(yè)銀行等便陸續(xù)對(duì)各家房企授信，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，共16家銀行公開宣布與房企簽署戰(zhàn)略協(xié)議，提供多元化的綜合金融服務(wù)，并給予意向性授信額度。意向性授信額度累計(jì)超2萬億元。

各大行對(duì)房企的授信，是“第一支箭”政策落地的表現(xiàn)。銀企合作名單顯示，國央企及優(yōu)質(zhì)民企得到明顯政策傾斜，受益房企包括碧桂園、萬科、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、中國海外發(fā)展等57家。

整體來看，“第一支箭”規(guī)模大、額度高、速度快，是對(duì)之前央行“金融16條”政策的落地和完善，為后續(xù)優(yōu)質(zhì)房企正常經(jīng)營提供資金支持，未來優(yōu)質(zhì)房企信用修復(fù)方向明確。

目前，部分房企獲授信的額度還在不斷增大。截至12月2日，碧桂園已獲得工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行等10家銀行共超3000億元授信支持。

同時(shí)，如萬科也與已經(jīng)拿到已與前述六大銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得授信額度逾3000億元，包括中行1000億元、交行1000億元、郵儲(chǔ)1000億元。

碧桂園也緊隨其后，在12月2日獲得順德農(nóng)商銀行200億元的意向性綜合授信后，公司意向性綜合授信支持也已達(dá)到3000億元。

本次授信的資金用途主要用于房地產(chǎn)開發(fā)、按揭、并購、債券承銷與投資，另有融資租賃、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、供應(yīng)鏈融資及結(jié)算服務(wù)等融資合作模式，涵蓋了房企經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)、覆蓋面較廣。

11月8日，支持民營房企三好生債券融資的“第二支箭”發(fā)出，融資名單上，民企的名單不斷擴(kuò)容，而且將債券融資支持額度提到了2500億元。

政策落地同樣迅速，僅兩天后，龍湖集團(tuán)的200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行獲得受理，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。此后于15日、17日，美的置業(yè)、新城控股各自150億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)，也先后獲受理。

中銀國際指出，交易商協(xié)會(huì)發(fā)出“第二支箭”，有望直接增強(qiáng)和穩(wěn)固優(yōu)質(zhì)民營房企的主體信用，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，促進(jìn)民營房企的融資修復(fù)。

相比于銀行授信與債券融資，“第三支箭”的射出更為重磅?！盎謴?fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”是近10年來，首次涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放，是目前房企存量債務(wù)過大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務(wù)問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三箭齊發(fā)充分說明“穩(wěn)樓市先穩(wěn)房企”，為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機(jī)會(huì)。

優(yōu)質(zhì)房企持續(xù)受加持，行業(yè)出清加速

無論是銀行授信、債券融資還是股權(quán)融資，獲益的主體都是經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)基本面良好的民營房企。

從銀行授信來看，獲得大額授信萬科、碧桂園等都是行業(yè)的龍頭，他們?cè)谛袠I(yè)下行期間依舊保持穩(wěn)健的經(jīng)營。

以碧桂園為例，克而瑞最新統(tǒng)計(jì)顯示，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍繼續(xù)探底，規(guī)模房企整體銷售延續(xù)低迷，TOP100房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%，同比降低25.5%。行業(yè)下行期，碧桂園銷售表現(xiàn)仍保持韌性。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，前11個(gè)月碧桂園累計(jì)全口徑銷售金額達(dá)4412.9億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)首位。

“三支箭”最終的目標(biāo)，都指向了保交付。當(dāng)整個(gè)行業(yè)仍面臨不少項(xiàng)目停工停產(chǎn)的問題，上述房企往往還是“保交付”領(lǐng)域的中流砥柱。2022年1月至9月，碧桂園連同其合營公司和聯(lián)營公司已在30個(gè)省、267座城市、910個(gè)區(qū)縣，累計(jì)合同交付共45萬套房屋，交付面積為5300萬㎡。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，碧桂園交付面積約占全國18%，如果不考慮單套面積差異等因素，大體上相當(dāng)于全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的房子。

“第二支箭”增信融資代表著融資環(huán)境的大幅改善。從金額來看，龍湖200億元發(fā)債規(guī)模，是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模10億左右的20倍。

民企增信發(fā)債有著不低的門檻。11月9日中債信用增進(jìn)公司公布的《項(xiàng)目需求意向表》，明確列出了5種“擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式”，包括金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等。

申請(qǐng)?jiān)鲂虐l(fā)債的民營房企需要具備一定的資產(chǎn)、信用資源等，因此僅有部分企業(yè)符合申請(qǐng)條件，仍有部分民企的融資依然受限。換言之，增信發(fā)債僅對(duì)優(yōu)質(zhì)房企開放。

從此前行業(yè)融資出現(xiàn)回暖信號(hào)時(shí)便可看出，優(yōu)質(zhì)房企一直是其中受益者。此前5月以來，中債增支持發(fā)債的公司里面，碧桂園、龍湖、新城控股、美的置業(yè)、卓越集團(tuán)等多家基本面尚好的民營都在名單當(dāng)中。

“第三支箭”的政策指出，上市募集的資金，可以用來購買涉房資產(chǎn)，用以補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。這對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，他們擁有更多的收購機(jī)會(huì)，眼前一片開闊地。

有分析認(rèn)為，如果頭部房企能夠順利實(shí)施并購重組的配套融資方案的話，那么這將有利于加快行業(yè)目前出清的節(jié)奏，進(jìn)而加快后續(xù)地產(chǎn)周期修復(fù)的速度。

關(guān)鍵詞： 債券融資 銀行授信 并購重組