觀點(diǎn)網(wǎng) 窮則尋求展期，達(dá)則提前贖回，又或者調(diào)整利率，如今的地產(chǎn)眾生相，不同房企的債務(wù)管理越來越呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)。

12月12日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，將行使“2021年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第一期)(品種一)”的債券發(fā)行人贖回選擇權(quán)。

(資料圖片)

據(jù)悉，該債券簡(jiǎn)稱21萬科01，發(fā)行規(guī)模為19億元，期限為3年期（附第2年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)）。票面利率為3.38%，在存續(xù)期的前2年內(nèi)固定不變。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充營運(yùn)資金。

贖回登記日為2023年1月20日，債券贖回?cái)?shù)量為1900萬，即全數(shù)贖回19億元，贖回價(jià)格為人民幣103.38元/張(含當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息且當(dāng)期利息含稅)。本期債券贖回及派息完成后，將在深圳證券交易所摘牌。

市場(chǎng)對(duì)萬科此舉的意圖有多種猜測(cè)。

其一，最為直觀的是向外界傳遞現(xiàn)金流充裕的信息，證明償債能力，如龍湖就在10月31日至11月9日的10天內(nèi)三次發(fā)布提前償還債務(wù)的公告，累計(jì)提前償還超100億港元，以打消吳亞軍退休所引發(fā)的市場(chǎng)顧慮。

其二，是將短債償還后發(fā)行長(zhǎng)債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至2022年上半年末,萬科持有貨幣資金1410.7億元,有息負(fù)債總額2802.3億元，現(xiàn)金短債比2.25、長(zhǎng)短期債務(wù)比3.47，均處于較為安全的區(qū)間。

其三則是發(fā)行新債繼續(xù)優(yōu)化融資成本，對(duì)此同策研究院分析師肖云祥向觀點(diǎn)新媒體表示，不排除這種可能：

“一般情況下房企會(huì)通過借新還舊的方式來優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，或是降低融資成本，但‘21萬科01’利率為3.38%，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)算是比較低的融資成本，如果是以此為動(dòng)機(jī)，那除非有更低融資成本的產(chǎn)品將要發(fā)行，或有其他的融資途徑獲得更便宜的資金，例如資本市場(chǎng)的直接融資?！?/p>

在“金融十六條”的支持下，萬科已陸續(xù)與六大行等銀行達(dá)成銀企合作，達(dá)成了超3000億元的授信協(xié)議。

12月1日，萬科大股東深鐵提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份授權(quán)，配發(fā)新股不超過A股/H股數(shù)量20%，有望募資最高接近400億元。

能拿到更便宜的錢，或許是萬科提前償債的最大底氣。

2019至2021年，萬科綜合融資成本分別為5.41%、6.13和4.11%；截至今年6月底，存量借款綜合融資成本為4.08%。

肖云祥指出，僅從融資成本而言，4.08%的融資成本已經(jīng)算是行業(yè)里較低的，但也有一些企業(yè)特別是央企融資成本相對(duì)會(huì)更低，這與企業(yè)的企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營基本面等有關(guān)。

縱向?qū)Ρ?，上半年萬科新增融資成本3.59%，第三季度分三次發(fā)行3年期綠色中期票據(jù)70億元，票面利率區(qū)間為2.9%-3.2%；發(fā)行公司債34億元，其中5年期的票面利率3.21%，7年期的票面利率3.7%。

今年前三季度，萬科平均融資成本壓低到3.73%。

橫向?qū)Ρ?，今年上半年，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為4.6%，較年初減少了22個(gè)基點(diǎn)；招商蛇口綜合融資成本為4.1%，較年初降低38個(gè)基點(diǎn)；華潤(rùn)置地加權(quán)融資成本則為3.78%，屬業(yè)內(nèi)最低梯隊(duì)水平。

萬科融資成本或許仍然存在繼續(xù)優(yōu)化的空間，同時(shí)也意味著利息支出可進(jìn)一步得到控制。

2022年上半年，萬科實(shí)際利息支出合計(jì)62.9億元，其中資本化的利息合計(jì)38.3億元，對(duì)應(yīng)的利息資本化率為60.89%。而2021全年，萬科實(shí)際利息支出合計(jì)134.5億元，其中資本化的利息合計(jì)67億元，對(duì)應(yīng)利息資本化率49.81%。

對(duì)房企來說，當(dāng)借款用于公司資產(chǎn)建設(shè)過程（資產(chǎn)包括資產(chǎn)負(fù)債表上的固定資產(chǎn)在建工程，存貨等等），這部分借款產(chǎn)生的利息隨之計(jì)入資產(chǎn)中，稱之為資本化利息。

在2021年萬科中報(bào)會(huì)上，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華稱，萬科財(cái)務(wù)上一直是堅(jiān)持非常審慎的原則，利息資本化的政策也是嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在滿足三個(gè)基本的條件——融資已經(jīng)發(fā)生、建造活動(dòng)已經(jīng)發(fā)生，真正用到項(xiàng)目上去，才去做資本化。

彼時(shí)她表示，萬科呈現(xiàn)出來的資本化率這幾年大概都是在40%到50%水平，未來也還是會(huì)嚴(yán)格地按照這個(gè)政策去執(zhí)行。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，利息資本化一方面存在一定的人為判斷，另一方面，如果未來項(xiàng)目規(guī)模不能持續(xù)保持相關(guān)增長(zhǎng)，大額利息費(fèi)用會(huì)侵蝕利潤(rùn)。所以較保守的公司利息資本化率會(huì)偏低，激進(jìn)的公司利息資本化率則要高一些。

和碧桂園、龍湖、融創(chuàng)等利息資本化率接近100%的企業(yè)相比，萬科在利息資本化處理上一直較為克制，不過從上半年來看，也有上浮跡象。

債務(wù)管理的本質(zhì)是更注重優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，還是減輕經(jīng)營壓力，往往體現(xiàn)出企業(yè)的取舍。掏出19億元償還公司債之后，萬科的債務(wù)管理方向仍需繼續(xù)觀察。

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關(guān)鍵詞： 融資成本 資本化率 票面利率