文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

在酒仙橋住了兩年的周悅，去頤堤港的次數(shù)屈指可數(shù)。她的印象中，這是家開(kāi)了很久的商城。

“頤堤港開(kāi)業(yè)十周年活動(dòng)，去看看吧?！笔矣雅e著手機(jī)放到周悅的面前。

(相關(guān)資料圖)

和之前幾次過(guò)來(lái)的時(shí)候相比，人流明顯多了許多，商場(chǎng)內(nèi)裝飾煥然一新，不少人沖著十周年的藝術(shù)展和店慶活動(dòng)而來(lái)。

商場(chǎng)是遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的，在這座建筑的后方，頤堤港二期正在開(kāi)發(fā)。周悅剛搬到附近的時(shí)候，頤堤港二期也已經(jīng)動(dòng)工，還是兩家公司合作的手筆。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)的交往頗深，早在2007年雙方就頤堤港項(xiàng)目開(kāi)始合作，2010年再度攜手打造了成都遠(yuǎn)洋太古里。

眼下，頤堤港二期建設(shè)還在繼續(xù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和太古地產(chǎn)卻在成都項(xiàng)目上演“分手”大戲。

12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)給太古地產(chǎn)，總代價(jià)54.65億元。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)擬轉(zhuǎn)讓成都乾豪物業(yè)50%股權(quán)給太古地產(chǎn)，對(duì)價(jià)8500萬(wàn)元。

轉(zhuǎn)讓完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋服務(wù)將不在成都遠(yuǎn)洋太古里和乾豪物業(yè)中擁有股份。

下半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)已經(jīng)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)購(gòu)入多項(xiàng)資產(chǎn)，彼時(shí)市場(chǎng)已有聲音稱，遠(yuǎn)洋服務(wù)有意為地產(chǎn)方紓困，如今再次將手中公司股權(quán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)的資產(chǎn)打包出售，或許也有這層考量。

3倍PE賣資產(chǎn)

“地產(chǎn)要賣了，物業(yè)只能跟著賣。”

事實(shí)上，遠(yuǎn)洋服務(wù)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)的合營(yíng)企業(yè)手中收購(gòu)乾豪物業(yè)只有一年半時(shí)間，如今遠(yuǎn)洋集團(tuán)要賣掉成都遠(yuǎn)洋太古里，遠(yuǎn)洋服務(wù)也只好一起轉(zhuǎn)手相關(guān)的物業(yè)公司。

如果從出售PE來(lái)看，這筆售價(jià)似乎并不高。2021年，乾豪物業(yè)稅后純利約5800萬(wàn)元，8500萬(wàn)元出售50%股份，PE約為3倍。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，物企出售的PE大多在10倍-20倍，不過(guò)隨著物管股市值滑落，收購(gòu)的市盈率也會(huì)有一定程度下調(diào)。

值得一提的是，完成出售前，乾豪物業(yè)已宣派股息并將向其各現(xiàn)有股東支付股息3000萬(wàn)元。這筆派息，砍掉了乾豪物業(yè)2021年過(guò)半的凈利。

此外，2021年乾豪物業(yè)盈利能力下降，稅后純利約5800萬(wàn)元，與2020年同期約6400萬(wàn)元相比，減少了9.4%。截至2022年9月，公司未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為6500萬(wàn)元。

乾豪物業(yè)成立于2014年，注冊(cè)資本100萬(wàn)元，最初由乾豪置業(yè)和偉升有限公司分別持股50%。至今，公司的原始股東都已經(jīng)退出持股。

2020年6月，遠(yuǎn)洋服務(wù)以783萬(wàn)元價(jià)格收購(gòu)了乾豪物業(yè)50%股份，由全資子公司億馳物業(yè)持股。今年三月，偉升有限公司退出，余下50%股份則由浩倡咨詢持有，是太古地產(chǎn)的一家全資附屬公司。

據(jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)2020年報(bào)，乾豪物業(yè)并沒(méi)有并入遠(yuǎn)洋服務(wù)財(cái)報(bào)。同時(shí)其也在出售公告中表示，出售可使其收回在乾豪物業(yè)中的投資，以將資源重新部署到其他業(yè)務(wù)中。

遠(yuǎn)洋服務(wù)曾表示，要在2025年實(shí)現(xiàn)收入規(guī)模超過(guò)100億元的戰(zhàn)略目標(biāo)。

截至2022年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理項(xiàng)目的總合約建筑面積為1.2億平方米及總在管建筑面積為7940萬(wàn)平方米，分別較2021年12月31日增長(zhǎng)約15%及8%。期內(nèi)收入16億元，較2021年同期增長(zhǎng)約16%，擁有人應(yīng)占溢利增長(zhǎng)至2.67億元。

反哺地產(chǎn)

雖然是自己出售物業(yè)公司，不過(guò)也有人表示，遠(yuǎn)洋服務(wù)在變相反哺地產(chǎn)。

以不足3倍的PE出售，買家和遠(yuǎn)洋集團(tuán)拋售資產(chǎn)的買家還是同一位，這就不得不讓人猜測(cè)這其中的關(guān)聯(lián)。

一個(gè)月以前，遠(yuǎn)洋服務(wù)已經(jīng)從遠(yuǎn)洋集團(tuán)手中買來(lái)兩項(xiàng)物業(yè)。11月13日，遠(yuǎn)洋服務(wù)稱，將以7736萬(wàn)元收購(gòu)北京和深圳的兩處物業(yè)用作辦公樓。

根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋服務(wù)分別與北京遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)和天基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)訂立買賣協(xié)議。賣方指向遠(yuǎn)洋集團(tuán)，股權(quán)穿透可知，遠(yuǎn)洋集團(tuán)合共持有遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)56.88%的股權(quán)，而另一出讓方天基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由香港公司天基投資100%持股，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全資附屬公司。

截至2022年6月，遠(yuǎn)洋服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為24.74億元，資金相對(duì)充裕。不過(guò)上述的兩筆收購(gòu)并未動(dòng)用手中資金，而是重新分配了IPO募資凈額，金額約為5.32億元。

然而就在兩項(xiàng)物業(yè)收購(gòu)的三個(gè)月之前，遠(yuǎn)洋服務(wù)還從遠(yuǎn)洋集團(tuán)拿到了紅星物業(yè)的股權(quán)，作價(jià)5億元。資料顯示，紅星物業(yè)合約面積2601萬(wàn)平方米，在管面積為1386萬(wàn)平方米。

如此看來(lái)，僅收購(gòu)資產(chǎn)，遠(yuǎn)洋服務(wù)就已經(jīng)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)產(chǎn)生了近5.8億元關(guān)聯(lián)交易。

關(guān)鍵詞： 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 太古地產(chǎn) 萬(wàn)平方米