觀點網(wǎng) 在政策推動，疊加保租房REITS接連申報成功的大背景下，2022年，國內(nèi)保障性租賃住房迎來了快速的發(fā)展。

越來越多企業(yè)切入保租房這一賽道。

近日，北京市豐臺區(qū)人民政府發(fā)布的消息顯示，豐臺區(qū)龍湖冠寓試點項目，將面向近三年畢業(yè)大學(xué)生開展保障性租賃住房配租。

(資料圖片僅供參考)

此次，龍湖冠寓共計推出129套房源，面積在23至38平方米不等，月租金約2600-4600元左右。

實際上，上述保租房項目由辦公物業(yè)改建而成，而當前，“非改租”已經(jīng)發(fā)展成為保租房供應(yīng)的重要方式，更是房企切入保租房賽道的重要模式。

試點

2022年，保障性租賃住房迎來了新一輪熱度。

最新消息顯示，近日，龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）項目將作為北京豐臺區(qū)的試點項目，面向近三年畢業(yè)大學(xué)生開展保障性租賃住房配租，這是北京首個改建保障性租賃住房項目。

資料顯示，項目位于豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓，地處北京9號線郭公莊地鐵站出口處，上述項目原為北京京投軌道交通置業(yè)開發(fā)有限公司打造的京投港·西華府，項目原規(guī)劃用途為辦公物業(yè)。

今年3月，京投港·西華府項目通過北交所公開掛牌出租交易，龍湖冠寓成功摘牌，并通過改建的方式打造成為保障性租賃住房項目。

據(jù)觀點新媒體獲悉，此次龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）共有房源129套，其中開間125套，建筑面積約為23-38平方米；一居室4套，建筑面積約為32平方米。

實際上，近年來，國家針對保障性租賃住房建設(shè)出臺了一系列支持政策。其中，今年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議公布，2022年全國“保租房”籌集目標為240萬套(包括新建、改建和改造)。

而北京政府亦強調(diào)，“十四五”時期，北京市將建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間）。同時，北京明確，在重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保租房。

分析人士認為，龍湖冠寓此次借改建的方式打造保租房，是積極響應(yīng)政策號召的舉措。不過，切入保租房賽道，龍湖或許還有另一層考量。

隨著2021年6月29日，國家明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍，住房租賃行業(yè)迎來新的發(fā)展風(fēng)口，越來越多企業(yè)加入“納保”行列。

納保是顯然成為房企進入公募REITs市場的一張“入場券”。

而龍湖通過改建打造保租房項目，一方面，能夠盤活存量資產(chǎn)，改善空間屬性，提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，更能借由保租房公募REITs探索存量資產(chǎn)的退出路徑，打造商業(yè)閉環(huán)。

另一方面，與新建租賃住房相比，存量改建的周期相對較短，能夠加快企業(yè)進軍這一賽道的速度。

如果上述改建保租房的模式試水成功，對龍湖冠寓而言，或許將是其迅速擴大保租房業(yè)務(wù)的一種重要模式。

賬本

實際上，保障性租賃住房和人們通常說的租賃房略有不同。

過往，市場討論的租賃住房，大多是企業(yè)建設(shè)或者租賃相關(guān)物業(yè)，進行裝修改造，再出租給需要人士，是一種以空間換利潤的模式。

而保租房，是政府為困難家庭提供的限標準、限價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

簡單來說，保租房具有政策保障的屬性。

從龍湖冠寓本次試點項目來看，共計推出129套保租房房源，月租金約2600-4600元左右，試點項目對接的畢業(yè)大學(xué)生在租金價格上可再享9.8折優(yōu)惠。

觀點新媒體以租賃者的身份咨詢龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）工作人員，相關(guān)人士表示，項目租金根據(jù)不同房型、不同租期，會有相應(yīng)的變動，目前咨詢?nèi)藬?shù)較多，部分房型相對較緊張。

另外，根據(jù)第三方出租平臺顯示，在龍湖冠寓周邊，在租的30-50平方米左右的開間或一居室項目包括御景春天、中海御鑫閣、幸福家園等等，租金在4300元/月至5500元/月不等。

對比來看，保租房項目的租金水平相較周邊租賃住房存在一定的折讓，且租金漲幅受政府政策限制。

不過，分析人士亦強調(diào)，“盡管租金偏低，但按標準籌集的保障性住房，租客來源比較穩(wěn)定，出租率通常較一般項目更高，整體項目運營收入較為穩(wěn)定。”

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，自今年8月開始，北京住房租賃市場整租的平均租金已連續(xù)4個月下滑；11月，整租平均租金的同比降幅較10月有所擴大，租金水平明顯低于去年同期。此外，四季度進入傳統(tǒng)租賃淡季，租房需求持續(xù)走低，11月北京租賃成交單量顯著下。

在經(jīng)濟下行、租房需求走弱的當下，穩(wěn)定的經(jīng)營、持續(xù)的流水或許更為重要。

除了出租率穩(wěn)定性方面，布局保租房項目亦是房企參與公募REITs的重要一環(huán)。

據(jù)了解，目前國內(nèi)已經(jīng)有四只保租房REITs成功申報，其中，8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市。

當時華泰證券就指出，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT的項目租金雖然較周邊物業(yè)租金平均水平大約折讓40%，但項目優(yōu)質(zhì)，租金預(yù)計每年漲幅2%-3%，同時出租率分別達94.7%、99.3%、98.7%，已達成熟運營的狀態(tài)。

華泰證券續(xù)指，三只REITs的平均評估增值率達27%，募集說明書預(yù)計上市次年EBITDA利潤率分別為72.6%、76.2%和84.5%，高于其他行業(yè)型REITs。

最終，首批保租房REITs均受到市場熱烈追捧，在網(wǎng)下詢價階段，分別實現(xiàn)113.37倍、108.96倍和133.03倍的認購規(guī)模。

12月9日，華潤有巢REIT上市，成為房企保租房REITs首單，認購規(guī)模甚至達到了213倍，再度令外界見識到保租房證券化的受捧程度。

對房企而言，保租房不僅能夠保障穩(wěn)定、持續(xù)的經(jīng)營，更能通過公募REITs實現(xiàn)有效退出，打造商業(yè)閉環(huán)。

在此背景下，市場掀起了一輪“納?！背绷?。

其中，龍湖冠寓已在北京、重慶、天津等12個城市，落地40余個保租房項目、開業(yè)房源近2萬間，部分項目入選了住建部的《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗清單》，同時，另有約4萬多間房源在納保申請途中。

10月27日，金地商置旗下金地草莓社區(qū)在上海寶山首個公開市場獲取的保租房項目“南大租賃房項目”也舉行奠基儀式。除此之外，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數(shù)、旭輝瓴寓、魔方公寓在內(nèi)的十余家住房租賃企業(yè)紛紛加入納保行列。

有數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，合計62019套（間），全國有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超10%。

關(guān)鍵詞： 試點項目 存量資產(chǎn) 華泰證券