觀點(diǎn)網(wǎng)12月19日，上海實(shí)業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱，作為唯一競(jìng)標(biāo)者，買方（友邦人壽保險(xiǎn)有限公司）以50.3億元競(jìng)得了上海實(shí)森置業(yè)90%股權(quán)與相關(guān)債權(quán)。

根據(jù)公告顯示，于2022年11月7日至2022年12月2日期間，上海虹晟、上實(shí)發(fā)展(均為上海實(shí)業(yè)的間接非全資附屬公司)及森大廈以公開(kāi)掛牌方式在上海產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了一次捆綁出售，起拍價(jià)約50.3億元。

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出售的標(biāo)的包括上海實(shí)森的90%股權(quán)；上海實(shí)森欠負(fù)上實(shí)發(fā)展的股東貸款本金總額人民幣43.16億元；及上海實(shí)森欠負(fù)森大廈的股東貸款本金總額人民幣4.22億元。

此次交易完成后，友邦人壽將控股上海實(shí)森，從而獲得上海北外灘上實(shí)中心項(xiàng)目90%股權(quán)。

50.3億落子北外灘

作為交易的的主要標(biāo)的，上海實(shí)森是上實(shí)發(fā)展旗下的一家項(xiàng)目公司，由上實(shí)發(fā)展持股90%的，剩余10%股權(quán)則由日本森大廈株式會(huì)社持有。

該公司擁有的主要資產(chǎn)是2015年11月26日上實(shí)發(fā)展以32.6億競(jìng)得的上海市虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號(hào)地塊（即北外灘89街坊地塊）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

該地塊東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長(zhǎng)治路，占地面積約為23037平方米，規(guī)劃建筑面積約為126705平方米，總建筑面積約為230568平方米，業(yè)態(tài)為商業(yè)與辦公，該地塊所建項(xiàng)目名為“北外灘上實(shí)中心”。

據(jù)了解，目前上實(shí)中心項(xiàng)目已完成結(jié)構(gòu)封頂，并預(yù)期于2023年3月31日前可取得竣工驗(yàn)收備案證書(shū)。截至2022年4月30日，該項(xiàng)目已投資約69.57億元人民幣。

對(duì)于此次友邦人壽能拿下上實(shí)中心90%股權(quán)，有市場(chǎng)人士認(rèn)為早在意料之中。事實(shí)上，在上海實(shí)森被掛牌之初，便有消息傳出稱友邦人壽母公司友邦保險(xiǎn)有購(gòu)買意向。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，友邦人壽是友邦保險(xiǎn)全資持股的壽險(xiǎn)子公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)友邦保險(xiǎn)在中國(guó)內(nèi)地的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

而友邦保險(xiǎn)1919年成立，新中國(guó)成立后，友邦是最早進(jìn)入中國(guó)的保險(xiǎn)公司，此前也是中國(guó)唯一一家外商獨(dú)資的保險(xiǎn)公司。2020年8月18日，友邦保險(xiǎn)在上海成立了友邦人壽，成為了中國(guó)內(nèi)地首家外資獨(dú)資人身保險(xiǎn)公司。

在上述人士看來(lái)，友邦能以50.3億元競(jìng)得無(wú)疑撿了個(gè)大便宜，畢竟該項(xiàng)目已投資金額近70億元。

而對(duì)于此次收購(gòu)，友邦人壽方面表示，上實(shí)中心項(xiàng)目是公司成立以來(lái)進(jìn)行的最大一次資產(chǎn)收購(gòu)。公司將為完成此項(xiàng)目的建設(shè)和后續(xù)的運(yùn)營(yíng)繼續(xù)提供資金，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資不超過(guò)人民幣87億元。此投資項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金。

此外，也有分析人士指出，此次友邦人壽收購(gòu)上實(shí)中心亦象征著上海大宗交易市場(chǎng)里的投資型買家正在回歸。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度上海錄得14宗、共計(jì)153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對(duì)于大宗交易影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于去年同期水平。

其中，三季度投資型買家成交金額占比為79%，較上半年的42%大幅度增加，回歸成為市場(chǎng)主流；自用買家成交金額僅占21%，主要受本季度自用買家交易平均金額相對(duì)較小所影響。

物業(yè)類型方面，三季度辦公類物業(yè)成交總金額達(dá)93.2億元，占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場(chǎng)等高金額交易，單筆交易均突破20億元。

不動(dòng)產(chǎn)投資脈絡(luò)

長(zhǎng)期以來(lái)，險(xiǎn)資都是不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的重磅玩家。雖然在國(guó)內(nèi)友邦保險(xiǎn)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面聲名不顯，但亦是其中一員。

據(jù)悉，友邦保險(xiǎn)在中國(guó)、泰國(guó)及菲律賓等地參與不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。在中國(guó)，友邦投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目大多集中在港澳地區(qū)，例如香港的友邦大廈、友邦金額中心、友邦香港大樓以及澳門的友邦金融廣場(chǎng)等。而友邦在內(nèi)地投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有上海黃浦區(qū)的友邦大廈、廣東佛山南海區(qū)的友邦金融中心等。

在友邦的眾多不動(dòng)產(chǎn)投資中，香港南區(qū)赫蘭道8號(hào)屋地?zé)o疑是其近年來(lái)最成功的投資案例之一。2019年，友邦曾以20億元港元出售了香港南區(qū)赫蘭道8號(hào)屋地，該地是其于1985年以港元2,000萬(wàn)購(gòu)入。在持有的34年間，除了每年有租金收入外，資產(chǎn)增值了100倍。

除了傳統(tǒng)的商辦不動(dòng)產(chǎn)，友邦保險(xiǎn)還將目光瞄準(zhǔn)在了物流不動(dòng)產(chǎn)上。2021年8月，該公司宣布與普洛斯達(dá)成戰(zhàn)略伙伴協(xié)議，攜手對(duì)全球物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)機(jī)會(huì)進(jìn)行投資。

友邦保險(xiǎn)方面表示，合作雙方戰(zhàn)略上高度契合，公司由此可借助普洛斯在全球物流不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域豐富的投資經(jīng)驗(yàn)和專長(zhǎng)，與普洛斯合作加碼對(duì)這一市場(chǎng)的投資，把握全球物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。這也將為了公司帶來(lái)巨大機(jī)遇，進(jìn)一步豐富其投資組合，提升對(duì)客戶和股東的回報(bào)。

而對(duì)于險(xiǎn)資入局物流地產(chǎn)，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事王少華也曾指出，物流地產(chǎn)是高度標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)，具有良好的流動(dòng)性。隨著整體制造業(yè)及消費(fèi)不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)整體投資風(fēng)險(xiǎn)較低，投資回報(bào)率比較穩(wěn)定。外資投資機(jī)構(gòu)及開(kāi)發(fā)型基金投資份額縮減，城市圈縮小，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增多，這使得險(xiǎn)資的投資機(jī)會(huì)增多。

截至2022年6月30日，友邦保險(xiǎn)的國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)投資回報(bào)為56億美元，其中股權(quán)及房地產(chǎn)預(yù)期長(zhǎng)期投資回報(bào)為18.18億美元，較2021同期增長(zhǎng)30%（按照固定匯率計(jì)算）。

關(guān)鍵詞： 友邦保險(xiǎn) 不動(dòng)產(chǎn)投資 上實(shí)發(fā)展