觀點(diǎn)網(wǎng) 12月20日，深圳光明區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了鳳凰街道軌道13號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目（一期）實(shí)施主體的公示，確定了該項(xiàng)目由深圳市潤(rùn)宏房地產(chǎn)有限公司作為實(shí)施主體。

(相關(guān)資料圖)

深圳潤(rùn)宏房地產(chǎn)成立于今年11月，注冊(cè)資本30億元，根據(jù)股權(quán)穿透，該公司由華潤(rùn)置地持股51%，深圳本土房企宏發(fā)集團(tuán)持股49%。

觀點(diǎn)新媒體了解到，光明鳳凰街道13號(hào)線車輛段片區(qū)舊改項(xiàng)目系光明首個(gè)重點(diǎn)城市更新單元公開選擇市場(chǎng)主體項(xiàng)目。

該項(xiàng)目在2020年的前期服務(wù)商的招標(biāo)中，由宏發(fā)集團(tuán)成功中標(biāo)，為項(xiàng)目提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、測(cè)繪、評(píng)估等前期服務(wù)工作，現(xiàn)如今一期項(xiàng)目實(shí)施主體再引入華潤(rùn)置地，預(yù)示著項(xiàng)目將有望進(jìn)入實(shí)際建設(shè)階段。

舊改落子光明

隨著招拍掛市場(chǎng)采用“兩集中”的模式后，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本日益增高，越來越多的房企從一昧的做大規(guī)模逐漸回歸理智，開始計(jì)算拿地的經(jīng)濟(jì)賬。

在此情況下,眾房企開始寄希望于舊城改造帶來的豐盈土儲(chǔ)可以成為未來業(yè)績(jī)的發(fā)動(dòng)機(jī),包括萬科、華潤(rùn)、招商、金地等在內(nèi)的企業(yè)均進(jìn)入舊城改造市場(chǎng)。

據(jù)了解，光明鳳凰13號(hào)線車輛段片區(qū)舊改項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目）采取的是公開選擇市場(chǎng)主體方式，顧名思義是一改以往政府指定合作企業(yè)參與舊改的方式，改為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與、公益優(yōu)先的公開擇優(yōu)的方式確立舊改服務(wù)商。

據(jù)悉，該項(xiàng)目于2020年確立宏發(fā)集團(tuán)旗下深圳市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為前期服務(wù)商，在2021年完成意愿公示并列入《2021年光明區(qū)城市更新單元第五批計(jì)劃》。

到了今年6月，項(xiàng)目發(fā)布規(guī)劃草案，更新單元用地面積19.53萬平方米，拆除面積128.43萬平方米，規(guī)劃開發(fā)類用地59.069萬平方米，其中包含開發(fā)建設(shè)用地51.72萬平方米、移交政府經(jīng)營(yíng)性用地7.33萬平方米，該項(xiàng)目規(guī)劃容積382.51萬平方米,住宅部分為172.44萬平方米。

該項(xiàng)目上百萬平的拆除面積及300多萬平的規(guī)劃容積，當(dāng)之無愧的“巨無霸”舊改，將圍繞深鐵13號(hào)線沿線，通過“站城一體化”設(shè)計(jì)和TOD綜合開發(fā)打造光明西南組團(tuán)中心及綜合新城區(qū)。華潤(rùn)置地本次入局的為項(xiàng)目一期工程，其位于光明大道與松白路交會(huì)處北側(cè)，將拆除用地面積60.26萬平方米。

隨著近兩年土拍市場(chǎng)遇冷，大家都把目光聚焦在舊改市場(chǎng)，市場(chǎng)越熱，受到的關(guān)注越多。對(duì)于房企來說，舊改中能夠收并購的好項(xiàng)目也越來越少，而一個(gè)好的合作方，不失為衡量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一。

在該項(xiàng)目中華潤(rùn)置地的合作方為宏發(fā)集團(tuán)，根據(jù)公開資料顯示，該公司初創(chuàng)于1981年，現(xiàn)已形成產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、居住運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、酒店運(yùn)營(yíng)五大業(yè)務(wù)板塊。

宏發(fā)集團(tuán)作為深圳本土房企，在深圳項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)園區(qū)及住宅項(xiàng)目為主，公司早期以寶安為大本營(yíng)后日漸擴(kuò)張至深圳各區(qū)，并持有多個(gè)廠區(qū)改造項(xiàng)目，而宏發(fā)舊改集中在深圳光明區(qū)和寶安區(qū)，以舊村、舊工業(yè)區(qū)更新改造為主。

以本次舊改項(xiàng)目所在地光明區(qū)為例，已有多個(gè)“宏發(fā)系”產(chǎn)品包括宏發(fā)嘉域、宏發(fā)上域花園、宏發(fā)雍景城、宏發(fā)天匯城、宏發(fā)萬悅山等等，同時(shí)宏發(fā)還是光明萬丈坡城市更新單元的實(shí)施主體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前宏發(fā)已在深圳獲批舊改項(xiàng)目達(dá)17個(gè)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，宏發(fā)集團(tuán)此前作為該項(xiàng)目的前期服務(wù)商，結(jié)合此前自身獨(dú)立操盤舊改的能力，項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展可能遠(yuǎn)超目前披露的進(jìn)程，而華潤(rùn)置地選擇這個(gè)節(jié)點(diǎn)入局項(xiàng)目，一方面是對(duì)自身儲(chǔ)備的補(bǔ)充，另一方面其自身本就擁有較強(qiáng)的舊改運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)。

鵬城舊改掘金

從深圳華潤(rùn)中心，到華潤(rùn)城，再到深圳灣，華潤(rùn)置地每十年就可以完成在深圳的一座城市綜合體的打造。而在鵬城的舊改長(zhǎng)河中，華潤(rùn)置地或許不是體量最大的，但也算是表現(xiàn)十分亮眼的。

欲窺探目前華潤(rùn)置地的舊改業(yè)務(wù)體量，仍需翻出其2019年的中期報(bào)告，這也是為數(shù)不多的華潤(rùn)置地對(duì)舊改業(yè)務(wù)的介紹及相關(guān)數(shù)據(jù)的披露。

截至2019年6月末，華潤(rùn)置地在跟進(jìn)城市更新項(xiàng)目46個(gè)，其中重點(diǎn)跟進(jìn)項(xiàng)目18個(gè)，規(guī)劃建筑面積達(dá)2360萬平方米，其中重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)深圳、廣州、東莞以及廣西等核心城市。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，彼時(shí)的華潤(rùn)置地在深已儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目超過20個(gè)，其中已列計(jì)劃的項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，主要集中在羅湖、寶安片區(qū)，舊改規(guī)模較大且區(qū)位相對(duì)較好。此外，還公開中標(biāo)了龍崗龍園項(xiàng)目的前期服務(wù)商。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指出，華潤(rùn)置地在深圳城市更新領(lǐng)域更側(cè)重于“政企合作、連片改造”。

相對(duì)而言，此類項(xiàng)目是央國(guó)企更適合獲取的一手舊改項(xiàng)目，土地獲取及開發(fā)成本相對(duì)可控，在項(xiàng)目申報(bào)審批和拆遷實(shí)施方面亦可得益于政府支持，羅宇介紹道。

以華潤(rùn)置地在深圳大沖舊村改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為成立之初為廣東省規(guī)模最大的城中村整體改造項(xiàng)目，同時(shí)也是華潤(rùn)置地全國(guó)范圍內(nèi)在建規(guī)模最大的項(xiàng)目。

大沖項(xiàng)目占地68萬平方米，總建面約280萬平方米，含150萬平方米的回遷物業(yè)。目前大沖舊改已打造出現(xiàn)代化的商業(yè)、商務(wù)中心及居住社區(qū)的城市綜合體。

大沖村舊改項(xiàng)目最早于1998年被深圳市納入舊改規(guī)劃，2007年華潤(rùn)置地60億元拿下大沖舊改，并在2011年末完成整體改造奠基，并將項(xiàng)目改名為“華潤(rùn)城”。項(xiàng)目能夠順利開展，政府的主導(dǎo)和企業(yè)的配合，二者結(jié)合，缺一不可。

在項(xiàng)目開展之初，大沖舊改與其他舊改項(xiàng)目一樣，陷入難以推進(jìn)的局面。一方面龐大的體量意味著確權(quán)較大的數(shù)據(jù)量和查丈工作量，另一方面規(guī)劃及規(guī)則層面，村民的認(rèn)同感并不是太強(qiáng)。

因此，華潤(rùn)置地采取的模式是政府主導(dǎo)、企業(yè)介入，才逐漸推進(jìn)了前期準(zhǔn)備及后期建設(shè)工作。在合作模式上，該項(xiàng)目還首次采用了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、村股份公司參與”的工作機(jī)制，也為日后的舊改工作開展提供了范本。

“華潤(rùn)的大沖項(xiàng)目為何是業(yè)界標(biāo)桿，是因?yàn)槌晒?shí)現(xiàn)了公共利益、業(yè)主利益和開發(fā)利益的三者共贏；一方面地區(qū)形象整體得到煥新、服務(wù)功能提升，還為‘中國(guó)硅谷’深圳高新園構(gòu)建了區(qū)域新商圈；另一方面，股份公司和村民在項(xiàng)目發(fā)展中獲得效益，華潤(rùn)從該項(xiàng)目的成功改造開發(fā)實(shí)現(xiàn)名利雙收?！绷_宇表示。

但是南山“華潤(rùn)城”的故事沒有在羅湖“未來城”續(xù)寫。

今年10月，華潤(rùn)位于湖貝舊改項(xiàng)目首批住宅項(xiàng)目認(rèn)籌遇冷，本批次備案117套住宅，102批客戶登記報(bào)名，最終入圍凍資僅為57批，入圍比例1：0.49。

觀點(diǎn)新媒體了解到，湖貝舊改項(xiàng)目用地面積約10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積約220萬平方米。其中規(guī)劃約57.5萬平方米的住宅，49萬平方米的商業(yè)、71萬平方米的產(chǎn)業(yè)商務(wù)辦公、約4萬平方米的文化設(shè)施、約20萬平方米的政府公配設(shè)施。

開盤10日后，住宅部分整體去化約30%，公寓部分銷售較好。截至目前，住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，住宅房源已售51套，去化率43.58%，項(xiàng)目仍剩余66套住宅顯示期房待售，209套公寓產(chǎn)品去化146套，去化率69.85%。

有市場(chǎng)人士指出，華潤(rùn)未來城項(xiàng)目認(rèn)籌預(yù)冷，一部分原因受當(dāng)下樓市信心低迷所影響，另外，該項(xiàng)目在價(jià)格層面，并沒有太大的優(yōu)勢(shì)，較同片區(qū)的小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)高一些，加上周邊存在多個(gè)城中村，整體面貌相對(duì)較差。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 華潤(rùn)置地 城市更新