文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮

位于廈門水仙路上的海光大廈已經(jīng)有些年頭了，雪花紋路的建筑外立面留下不少歲月的痕跡。站在大廈高層，一眼就能看到江對岸的鼓浪嶼。

(資料圖片)

1995年，由建發(fā)房產(chǎn)代建的海光大廈拔地而起，35層的高樓吸引了不少人的目光。沒多久，建發(fā)物業(yè)（02156.HK）開始接管這里，而這也是其成立后承接的第一個服務項目。

脫胎于建發(fā)地產(chǎn)業(yè)務的建發(fā)物業(yè)，在經(jīng)歷分拆上市后，再度被裝進建發(fā)國際。建發(fā)的左右手騰挪也越發(fā)得心應手，六年前轉(zhuǎn)讓給建發(fā)物業(yè)的一家公司，如今建發(fā)國際又從中買入25%股權(quán)。

12月22日，建發(fā)物業(yè)表示將出售廈門兆慧網(wǎng)絡科技有限公司（簡稱“兆慧科技”）25%股權(quán)，買方廈門益悅置業(yè)有限公司（簡稱“益悅置業(yè)”），代價約339.3萬元。

這是一筆關聯(lián)交易。建發(fā)國際間接全資控股益悅，同時建發(fā)國際還持有建發(fā)物業(yè)37.83%股份。

據(jù)公告內(nèi)容，兆慧科技出售后能獲得更多上下游產(chǎn)業(yè)鏈信息，推動業(yè)務發(fā)展，不過能被建發(fā)國際挑中收購，也有其自身的實力。

2021年兆慧科技凈利潤超過400萬元，同比漲幅超過10倍，按照這個增長趨勢，今年的利潤或許會更高。值得一提的是，益悅置業(yè)曾經(jīng)將兆慧科技轉(zhuǎn)手，時隔六年再度入股。

標的凈利增長10倍

收購完成后，建發(fā)物業(yè)仍通過廈門益睿投資持有兆慧科技75%股份，后者的業(yè)績照樣會并入建發(fā)物業(yè)。此前，益睿投資是兆慧科技的唯一股東。

兆慧科技原本是益悅置業(yè)的資產(chǎn)，2016年益睿投資獲得全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格不得而知。

不過，這次出售的價格也較為實惠。2021年，兆慧科技凈利潤407.24萬元，益悅置業(yè)收購市盈率約為3.3倍，目前建發(fā)物業(yè)的市盈率（TTM）為24.55倍，遠高于收購市盈率。

兆慧科技成立于2015年9月，注冊資本1000萬元，實繳資本50萬元，其業(yè)務主要覆蓋增值服務，共研發(fā)有智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧工程三大產(chǎn)品線。2021年，公司收入3859.63萬元，凈利潤407.24萬元，在上一年35.48萬元基礎上增長了10倍。

兆慧科技的營收增長，在建發(fā)物業(yè)身上也有體現(xiàn)。后者共有六大社區(qū)增值服務業(yè)務，其中智能社區(qū)服務收入漲幅最為明顯。2022年中期，智能社區(qū)服務收入3777.8萬元，占增值服務比重20.6%，上一年同期，該業(yè)務收入只有316.9萬元，占比3.5%。

這筆合作不是兆慧科技的獨角戲，收購方的資源對其也有不小的吸引力，能夠加強兆慧科技與建發(fā)國際等地產(chǎn)公司的聯(lián)系。

出售公告中，建發(fā)物業(yè)表示：出售事項有利于廈門兆慧獲得更多上游產(chǎn)業(yè)鏈的信息，優(yōu)化和提升為地產(chǎn)開發(fā)商提供的定制化服務，從而推動有關業(yè)務的進一步發(fā)展。

關聯(lián)方“進貨”

收購關聯(lián)方的資產(chǎn)，對建發(fā)國際來說早已不是新花樣。半個月前，建發(fā)國際才剛從控股股東手中收購福建兆潤，轉(zhuǎn)頭就看上了建發(fā)物業(yè)手中的資產(chǎn)。

12月6日晚間，建發(fā)國際表示，將向控股股東建發(fā)房產(chǎn)收購福建兆潤100%股權(quán)，作價約1006.28萬元。

此外，建發(fā)國際參與收購的子公司要按比例償還福建兆潤和項目公司的股東貸款（本金及利息），約為15.52億元。

福建兆潤內(nèi)有乾坤，其持有一家項目公司49%股權(quán)，而項目公司主要資產(chǎn)為位于上海的兩宗地塊，是建發(fā)房產(chǎn)與華發(fā)在今年才剛剛摘得的，兩宗地塊成交價合計為39.51億元。

在今年的土拍市場，常能見到建發(fā)的身影。幾個月前的上海第三批次土拍，建發(fā)再度以52億元拿下閔行的地塊。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2022年1月-11月，建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值823.7億元，排在新增貨值榜第十位。同期，新增土地價值633.9億元，新增土地面積251.2萬平方米，分別排在榜單第七和第十二位。

除了有控股股東“投喂”，建發(fā)國際自己也已經(jīng)開啟“買買買”模式。

上半年，建發(fā)國際完成收購建發(fā)物業(yè)35%股份（約4.68億股），總對價16.4億港元，并額外從賣方“益能”手中無償獲得16%的投票權(quán)。建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國際的附屬公司，業(yè)績也同時并表建發(fā)國際。

這次收購，建發(fā)國際真金白銀交的錢并不多，大部分通過配股抵債。建發(fā)國際為益能配發(fā)8000萬新股，用以支付11.56億港元的收購費用，余下約4.86億港元則動用建發(fā)國際的資金支付。

關鍵詞： 控股股東 增值服務 海光大廈