觀點(diǎn)網(wǎng) 一年蹉跎，12月23日，世茂一場(chǎng)不受外界歡迎的資產(chǎn)騰挪終于以“交易終止”劃上句號(hào)。

這場(chǎng)交易需回溯至去年12月13日，世茂系開啟大肆甩賣資產(chǎn)瘦身之際，世茂股份公告宣布擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)控股有限公司。

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本次交易涉及包括世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣16.54億元。

彼時(shí)，這一被視為物業(yè)平臺(tái)向關(guān)聯(lián)方輸血的“左手倒右手”動(dòng)作，甫一公布便招來質(zhì)疑聲。

其中市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一是管理面積和業(yè)績(jī)之間的“失衡”。截至去年中期，該物管業(yè)務(wù)在管面積約465萬(wàn)平方米，尚有47個(gè)在建項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，未來預(yù)計(jì)交付面積約614萬(wàn)平方米。而物業(yè)公司于2020年創(chuàng)造了2.61億元的收入和4389萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，毛利率近36%。

除了市場(chǎng)層面的震動(dòng)，上交所也向世茂股份下發(fā)問詢函，主要針對(duì)定價(jià)等方面的關(guān)聯(lián)交易可能造成的利益輸送問題。

為此，去年12月22日，世茂股份用一份長(zhǎng)達(dá)12頁(yè)的文件回復(fù)了問詢函，詳細(xì)對(duì)比同期物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓的多筆交易，包括融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)集團(tuán)商管的關(guān)聯(lián)交易，以及碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶的市場(chǎng)交易，多筆交易平均靜態(tài)PE為18，與世茂股份此次交易相近。

2021年世茂股份披露同期物業(yè)交易情況 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

同樣陷入質(zhì)疑聲中的世茂服務(wù)，在股價(jià)大跌之下，甚至在去年12月24日發(fā)布公告稱，未來6個(gè)月內(nèi)，公司及附屬公司將不會(huì)與母公司或關(guān)連人士發(fā)生重大資產(chǎn)出售或收購(gòu)交易。

去年12月27日，世茂股份特地召開一場(chǎng)投資者說明會(huì)進(jìn)行安撫，表示計(jì)劃通過這一業(yè)務(wù)規(guī)劃的調(diào)整，助力集團(tuán)項(xiàng)下優(yōu)勢(shì)資源的整合。同時(shí)，世茂股份未來更加專注于商業(yè)綜合體開發(fā)和運(yùn)營(yíng)以及商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)航道的發(fā)展。

彼時(shí)世茂股份總裁吳凌華重新強(qiáng)調(diào)了交易對(duì)價(jià)16.54億元的合理性，直指該價(jià)格對(duì)應(yīng)市盈率約18.1倍，與2020年以來市場(chǎng)上8筆同類型交易的平均18倍市盈率較為接近。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓后的交易資金，世茂股份也否認(rèn)了將用于還債的說法，而是主要用于商業(yè)綜合體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

即便如此，這一關(guān)聯(lián)交易仍遲遲無法推進(jìn)。今年1月5日、3月31日、6月30日及9月30日，世茂服務(wù)先后宣布延遲寄發(fā)載有收購(gòu)事項(xiàng)詳情的相關(guān)股東函件。其中該公司于9月30日公告提及，預(yù)計(jì)通函的寄發(fā)日期將延至12月31日或之前。

隨著時(shí)間臨近，最后等來的不是交易的靴子落地，而是談判桌雙方一拍兩散。12月23日，世茂股份、世茂服務(wù)均公告宣布終止收購(gòu)事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)交易。雙方公告都指出，受房地產(chǎn)行業(yè)影響，物業(yè)管理業(yè)務(wù)估值出現(xiàn)大幅下降，致交易無法履行所致。

觀點(diǎn)新媒體了解，隨著行業(yè)回歸理性，今年以來資本市場(chǎng)物業(yè)股估值回落，企業(yè)并購(gòu)意愿減弱，物業(yè)并購(gòu)進(jìn)入低估值常態(tài)。三季度華潤(rùn)萬(wàn)象生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、和泓服務(wù)披露收購(gòu)項(xiàng)目PE均在10倍以下。

有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2022年年內(nèi)物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。

市值方面，年初至今港股物業(yè)板塊總市值漲跌幅均值為-32.2%，民營(yíng)企業(yè)為-35.8%，國(guó)資企業(yè)為-18.5%。目前港股物業(yè)板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍萎縮了近三分之二。

來自估值方面的考量只是其中一個(gè)原因，投資者的反對(duì)聲或許是這場(chǎng)交易以失敗告終的關(guān)鍵所在。世茂服務(wù)在公告中明確指出，公司自去年12月13日公布收購(gòu)事項(xiàng)后，收到大量來自獨(dú)立股東的意見回饋，明確反對(duì)收購(gòu)事項(xiàng)。

對(duì)于世茂股份而言，不能將物管板塊轉(zhuǎn)移至世茂服務(wù)，便只能繼續(xù)自行發(fā)展。該公司表示，公司保留物業(yè)管理業(yè)務(wù)，將給公司帶來較穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，對(duì)穩(wěn)定公司財(cái)務(wù)狀況，改善公司償債能力等方面帶來積極的作用。

只是，相比務(wù)虛的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，當(dāng)下世茂股份或許更需要的是真金白銀以解燃眉之急。

就在前不久的12月13日，有市場(chǎng)消息稱，世茂股份正尋求將境內(nèi)五筆在上交所上市的公司債券整體展期四年。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，截至目前世茂股份共有五筆公司債，總規(guī)模44.25億元，多只債券已先后申請(qǐng)展期兌付。

12月14日，世茂股份公告稱，公司一只本金5億元的中期票據(jù)將在2023年1月9日到期，但能否按期、足額兌付本息存在不確定性。

世茂股份直言，公司面臨階段性現(xiàn)金流匹配問題，目前正全力籌措資金。上海浦東銀行作為主承銷商，將于近期召開債券持有人會(huì)議，溝通債務(wù)解決方案。

企業(yè)預(yù)警通顯示，世茂股份目前存續(xù)的12只債券，包括公司債、中期票據(jù)、企業(yè)ABS等，余額總計(jì)102.58億元。其中7只債券將陸續(xù)在明年1月-10月到期，到期本金合計(jì)約58.65億元，到期利息約2.53億元。

除了寄希望于債務(wù)重組，世茂股份還在上個(gè)月底宣布了定增計(jì)劃，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，數(shù)量不超過發(fā)行前總股本30%，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、償還部分公開市場(chǎng)債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

關(guān)鍵詞： 世茂股份 物業(yè)管理 關(guān)聯(lián)交易