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最近一段時間以來，房地產(chǎn)行業(yè)正受到政策層面格外優(yōu)待，政策環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。市場的冷暖，或許土地市場先行。趁著年底，多地扎堆進(jìn)行年內(nèi)最后一批土拍，結(jié)果又如何？
民營房企拿地積極性有望提高
近日，多個城市年內(nèi)最后一批次土拍落下帷幕。從最終結(jié)果來看，民企參與度有所提升。
12月23日，合肥年內(nèi)第四批次集中供地完成出讓，推出共計18宗，最終成交14宗，收金74.45億元。據(jù)悉，本次出讓的土地有4宗溢價，其中3宗地塊高溢價成交，拿地企業(yè)中民營企業(yè)偉星表現(xiàn)積極，并且2宗競品質(zhì)地塊均有參與。至此，合肥2022年四個批次集中供地共成交83宗地塊，土地出讓金658.48億元，同比上一年增加19.3%。而且從全年情況來看，合肥土拍熱度在22城中排名靠前。
日前，青島年內(nèi)第四批供地完成出讓，累計推出40宗涉宅用地，最終流拍1宗，成交39宗，累計攬金約135億元。拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)方面，地方國資為市場主力，但本土民企表現(xiàn)同樣積極，不少地塊由本土民企與地方國資成立的合資企業(yè)拿地，在業(yè)內(nèi)人士看來，地方國資通過與民企的緊密合作，可以同時借助地方國資的資金優(yōu)勢和民企的操盤開發(fā)能力，達(dá)到優(yōu)勢互補的目的。
廈門年內(nèi)第四批次土拍也在近日完成，最終成交4宗，其中1宗島內(nèi)地塊地價觸頂搖號成交、另一宗島內(nèi)地塊溢價成交，累計攬金80.4億元。在此次土拍中，央企、國企仍然是主力。不過，另一宗島內(nèi)地塊——五緣灣鐘宅地塊同樣吸引了不少房企參與。此前，天津第四批集中供地的24宗地塊全部成交，其中22宗地塊底價，2宗溢價，總成交金額99.8億元。拿地企業(yè)與之前批次相比民營企業(yè)參與度提升，除4宗商服用地之外，拿地企業(yè)多有民營企業(yè)參與身影。
中指研究院認(rèn)為，隨著融資政策的出臺以及資金陸續(xù)到位，民營房企拿地積極性還是有望進(jìn)一步提高。
還需要“時間”
從整體情況來看，今年大部分房企放緩了拿地節(jié)奏。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月TOP50房企有接近九成沒有拿地，而2022年前11個月來看，投資“暫?！钡姆科笠廊怀^30家；單月銷售50強房企拿地金額不足200億元，同環(huán)比分別下降53%和68%，創(chuàng)下近三年新低，對比2021年以來投資金額高點時下降了97%。
另一邊，近段時間房企再融資隊伍繼續(xù)擴(kuò)容。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自11月28日證監(jiān)會恢復(fù)上市房企再融資以來，已有至少25家上市房企發(fā)布配股或定增再融資公告。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上市房企再融資速度正在加快，預(yù)計近期會有更多房企加入再融資隊伍。
同時，多座房地產(chǎn)熱點城市也陸續(xù)出臺市場需求端的松綁政策。盡管目前未有更多的熱點城市明確地加入全面取消限購的隊伍，但在業(yè)內(nèi)人士看來，如今的政策基調(diào)已變?yōu)橐龑?dǎo)市場預(yù)期和修復(fù)市場，未來預(yù)計將會有越來越多的熱點城市取消限制性政策。
有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房企資金壓力得到緩解，后續(xù)投資預(yù)期將有待恢復(fù)。不過，政策端及融資端的支持力度傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資本身一段反應(yīng)時間。
而在近日，自然資源部召開會議，其中提到深化集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”總體目標(biāo)，適時完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策。規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開，下大力氣推動轉(zhuǎn)變城市土地開發(fā)利用方式。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，適時完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策，是指優(yōu)化集中供地政策。階段性調(diào)整集中供地是必要的，比如增加土地出讓的批次，每一批次供應(yīng)的地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度，適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價和溢價率，減少競配建、競自持，從而降低拿地的實際成本。同時，在需求端對開發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對已經(jīng)出讓的地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開發(fā)，以回補土地市場的資金需求，促進(jìn)樓市和地市的良性循環(huán)。
李宇嘉表示，集中供地的本源是疏通供需雙方的信息，引導(dǎo)各方預(yù)期，避免搶地導(dǎo)致地價推動房價，導(dǎo)致資金大規(guī)模涌入樓市，還能通過對土地合理定價，糾偏地方無序的土地財政行為，同時也保障了地方政府的財政訴求。集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“向新模式過渡要平穩(wěn)”，下一步需要優(yōu)化集中供地政策，但集中供地及其所要達(dá)到的目標(biāo)不會改變。
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