文/樂居財經(jīng)許淑敏

地產(chǎn)一回暖，交易市場就開始了熙來攘往。

(資料圖片)

遠(yuǎn)洋告別成都太古里，拿回56個億的資金；招商局置地作價4.08億，出售佛山招商依云置地中心51%股權(quán)。而上實發(fā)展也賣了北外灘地塊90%股權(quán)與債權(quán)，預(yù)計售價50億。

在別人眼中不差錢的國央企，也開始賣起了資產(chǎn)。銷售還未回暖，“三支箭”的資金要到手里，也需要時間，在沖出黎明的最后階段，也是體力最容易透支的時候，多備點錢糧確實是明智的。

如有剩余，還可以為下個階段的機(jī)遇到來而蓄力，以備搶跑市場。因為中央層面重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，未來還是有一定的空間。

更何況，現(xiàn)在資產(chǎn)的賣相，確實比以前好了一些，有了增值空間。遠(yuǎn)洋賣太古里、招商依云置地中心，都沒有便宜賣。

去年，出險房企為了生存，頻頻賤賣資產(chǎn)，依舊很難找到接盤俠。如今行業(yè)形勢轉(zhuǎn)變，買賣資產(chǎn)的態(tài)度隨之變化。不管是出險房企，或是處在安全線范圍內(nèi)的房企，出售資產(chǎn)會更加順利，而且有更大的議價空間。

賣相好了

這段時間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口等房企動作明顯多了起來。

這些處于安全線范圍內(nèi)的房企，未有違約記錄，之前市場仍未有起色的時候，鮮少對外發(fā)聲，或者有比較大的動作。

但遠(yuǎn)洋這段時間獲得工行、郵儲銀行共700億的銀行授信，還跟港資新世界發(fā)展簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。而招商蛇口除了獲銀行大額授信外，趁著股權(quán)再融資放開，再次啟動南油收購方案，增強(qiáng)對深圳前海土地的控制權(quán)，提升估值。

拿銀行授信、啟動股權(quán)融資，上述動作可以說是近來市場上多數(shù)房企的常規(guī)做法。但假如國資在這時候也謀劃出售資產(chǎn)，則不免讓人疑惑。

比如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，總對價為55.5億元。

而招商蛇口的控股上市平臺招商局置地也宣布，旗下公司廣州招商出售佛山市凱達(dá)城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，總代價4.08億元，由廣東新南達(dá)及佛山金城接盤。

趁著市場活躍，地產(chǎn)項目估值有所回升，賣個好價錢，這或許是它們出售資產(chǎn)的首要目的。

可以看到，遠(yuǎn)洋通過出售成都遠(yuǎn)洋太古里獲利頗豐。截止2022年9月末，交易當(dāng)中，三家被出售公司的凈資產(chǎn)總額約為50.06億元，50%股權(quán)對應(yīng)的價值應(yīng)為25.03億元。而遠(yuǎn)洋的出售總價達(dá)55.5億元，甚至超過三家公司的凈資產(chǎn)總額。

這是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。遠(yuǎn)洋在公告中提及，這一筆交易將給集團(tuán)帶來的收益約為13.87億元。

分析人士指出，目前成都遠(yuǎn)洋太古里已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定運營時期，遠(yuǎn)洋已階段性完成了自身的使命與任務(wù)，或許一直在尋找一個恰當(dāng)?shù)耐顺鰰r機(jī)，以實現(xiàn)換倉。

另一邊，招商局置地出售的附屬公司，主要業(yè)務(wù)為開發(fā)招商依云置地中心，項目地塊位于佛山市南海區(qū)海七路與桂瀾路交匯處，總占地面積29487平方米，被規(guī)劃為商業(yè)用地。

招商局置地同樣提到，由于目標(biāo)公司的價值有所升值，董事會認(rèn)為出售事項為集團(tuán)提供一個良機(jī)，讓其可變現(xiàn)自投資目標(biāo)公司獲得的資本收益，并增加集團(tuán)的營運資金。

這些房企的出售邏輯，與此前的出險房企不同，他們是為了獲得增值，而不單單只是解決短期的現(xiàn)金流問題。

從更深層次看，或許不僅限于出售項目的價值，遠(yuǎn)洋、招商都有著更長遠(yuǎn)的規(guī)劃，準(zhǔn)備儲糧搶跑未來。

雖然同樣受到行業(yè)整體銷售頹勢的影響，銷售回款問題突出。但這兩家房企，一家背靠險資，一家背靠央企，資金實力會比民營房企更強(qiáng)一些。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早在今年5月就已經(jīng)贖回到期的5億美元5.25%有擔(dān)保票據(jù)，下一筆美元債到期是2024年7月，無集中到期壓力。

遠(yuǎn)洋提到出售是為了聚焦主業(yè)。事實上，其自今年以來一直走的是輕資產(chǎn)路線，包括為北京頤堤港項目引入大股東中國人壽，以及出售銳中心項目給平安人壽等等，回籠資金超百億元。

戰(zhàn)略略有成效，遠(yuǎn)洋集團(tuán)重出重圍，今年下半年以來銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)TOP20。前11月，遠(yuǎn)洋銷售額約900億元。

招商局置地也無太多資金壓力。截止2022年中期，其在手現(xiàn)金137億元，流動比率為1.67。它出售資產(chǎn)的意圖，保證現(xiàn)金流安全之余，或許也盤算未來搶占市場。

險資抄底

房企在短期內(nèi)無法依靠銷售回款，穩(wěn)住現(xiàn)金流，而監(jiān)管層“三支箭”的融資支持落地尚需時間，于是，不少房企加快了出售旗下資產(chǎn)的腳步。

近一個月以來，已有超過10家房企祭出出售動作，包括華南城、上實發(fā)展、云南城投、路勁等。

與此前一樣，大部分出售資產(chǎn)的房企都是此前陷入流動性壓力的房企，著急出售資產(chǎn)，是為了補(bǔ)充資金，確保公司正常運轉(zhuǎn)。

不同的是，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，房企旗下項目的出售，確實更加順利，連險資都現(xiàn)身接盤。

上實發(fā)展于今年9月底，公開掛牌出售上海實森置業(yè)有限公司(“實森置業(yè)”)股權(quán)與債權(quán)，該公司旗下資產(chǎn)為上海北外灘核心地塊，為在建中的“上實中心”，占比面積約為2.3萬平方米，業(yè)態(tài)為商業(yè)與辦公。

不到三個月的時間，12月20日，上實發(fā)展又公布，友邦保險分別以2.91億元成功摘得實森置業(yè)有限公司90%股權(quán)、以43.16億元成功摘得實森置業(yè)100%債權(quán)，合計46.08億元。

而上實發(fā)展，交易預(yù)計帶來歸母凈利約1.39億元，充實了現(xiàn)金流。

需要知道的是，大宗商辦項目出售并不容易，近年受到經(jīng)濟(jì)形勢及疫情反復(fù)影響，商辦市場表現(xiàn)并不樂觀。再加上，多數(shù)房企為了快速出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金，選擇的大多是一線城市資金沉淀大、運轉(zhuǎn)周期長的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，市場出現(xiàn)“供過于求”的局面。

這就導(dǎo)致了商辦資產(chǎn)出售，不是被壓價，就是找不到愿意接盤的房企或機(jī)構(gòu)。

而且上實發(fā)展自身還存在資金問題，旗下項目股權(quán)債權(quán)問題愈加復(fù)雜。之前曾因26.15億元應(yīng)收賬款無法收回，陷入流動性危機(jī)。

友邦保險此時接盤，或許也是看中時機(jī)，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，核心商辦資產(chǎn)有利可圖。要知道，這筆收并購是友邦保險成立以來的最大一筆資產(chǎn)收購。

據(jù)悉，在建中的“上實中心”后續(xù)建設(shè)和運營總投資，預(yù)計達(dá)到87億元，目前已投資金額接近70億元。而友邦保險以不到50億元拿下，確實足夠劃算。

險資入局抄底房地產(chǎn)，在以往并不少見。險資一直以來都是房地產(chǎn)行業(yè)重要的投資者，多年來，各大保險公司通過股票、債券、收并購等多種方式投資房地產(chǎn)。

只是去年底開始，房企流動性風(fēng)險加劇、市場信心低迷的時候，險資開始對投資房地產(chǎn)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。甚至不少保險公司紛紛減持房企股份，尋求避險。

當(dāng)前市場局勢轉(zhuǎn)變，或許險資會再度加大投資房地產(chǎn)的力度，尤其是大宗商辦物業(yè)，會有持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，符合險資長期價值投資的最終目的。

市場轉(zhuǎn)變

猶記得去年這個時候，花樣年潘軍還在萬字言書中提及，“因為集團(tuán)現(xiàn)在回血的機(jī)能沒有了，融資的機(jī)能也沒有，只能靠變賣點資產(chǎn)?！?/p>

彼時，對于暴雷房企而言，再融資“借新還舊”被堵死后，逆勢翻盤概率大小，取決于老板肯不肯出售資產(chǎn)的態(tài)度，以及出售資產(chǎn)的規(guī)模與時機(jī)。

隨著形勢繼續(xù)惡化，市場低迷，一度出現(xiàn)房企“賤賣資產(chǎn)”的現(xiàn)象。市場上待價而沽的大宗資產(chǎn)非常多，且民企都自身難保，不輕易并購別人，即便像萬科這樣手握近2000億現(xiàn)金，都很少出手，更別說其他房企。

甚至還出現(xiàn)“1元轉(zhuǎn)讓”交易。比如，藍(lán)光將重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝項目轉(zhuǎn)讓予金科方，交易作價僅為1元。

直到今年初，仍有房企選擇“打骨折”賣資產(chǎn)。3月份，富力地產(chǎn)擬以9.77億港元的價格，將位于英國倫敦物業(yè)全部股權(quán)出售給遠(yuǎn)東發(fā)展。而該物業(yè)原本估值約16.85億港元，本次交易售價相當(dāng)于打了5.8折。

如今市場局勢明朗，中央三度定調(diào)房地產(chǎn)，重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，有分析稱，這是過去十幾年以來，對房地產(chǎn)政策定調(diào)較為寬松的一次，寬松度僅次于2015年。

房企的現(xiàn)金流安全有了保障，融資端“三箭齊發(fā)”，關(guān)于信貸、股權(quán)、債權(quán)的融資渠道開始打開，接下來會有大筆資金涌入企業(yè)。而銷售端，盡管樓市目前仍然低迷，但隨著市場信心恢復(fù)，預(yù)期轉(zhuǎn)變，回暖只是時間問題。

隨著行業(yè)形勢的轉(zhuǎn)變，買賣資產(chǎn)的態(tài)度，也隨之變化。

不管是出險房企，還是處在安全線范圍內(nèi)的房企，出售資產(chǎn)會更加順利，不僅會有更大的議價空間，還會有更多如險資一樣的投資者加入。

這樣一來，房企補(bǔ)充資金的渠道，又多了一條。

除了考慮出售旗下房地產(chǎn)開發(fā)項目，還有不少房企謀劃出售物業(yè)公司。金科服務(wù)已被博裕集團(tuán)要約收購，旭輝擬通過投標(biāo)程序出售旭輝永升服務(wù)23.26%股權(quán)，而德信中國近期也透露，德信服務(wù)集團(tuán)正在談判出售。

市場又要開始活躍了。

關(guān)鍵詞： 上實發(fā)展 友邦保險 招商蛇口