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世界視點(diǎn)!融創(chuàng)“割肉”深圳冰雪文旅城 珠海最大國(guó)資房企接盤(pán)

時(shí)間 : 2023-01-05 08:55:07來(lái)源 : 時(shí)代財(cái)經(jīng)


(資料圖片僅供參考)

早在2022年5月,面臨流動(dòng)性壓力的融創(chuàng)中國(guó)就在為深圳冰雪文旅城項(xiàng)目尋覓買(mǎi)家。大半年過(guò)去,傳聞中的潛在買(mǎi)家深圳地鐵集團(tuán)、萬(wàn)科并沒(méi)有出手,合作方華發(fā)股份(行情600325,診股)在關(guān)鍵時(shí)刻接盤(pán)紓困。

1月3日晚,華發(fā)股份(600325.SH)和融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)先后公告深圳冰雪文旅城股權(quán)交易事宜,華發(fā)股份以現(xiàn)金方式收購(gòu)深圳冰雪文旅城項(xiàng)目公司深圳融華置地投資有限公司(下稱“融華置地”)51%股權(quán),總代價(jià)為35.8億元,包括股權(quán)收購(gòu)價(jià)款35.7億元、債權(quán)收購(gòu)價(jià)款1190萬(wàn)元。收購(gòu)?fù)瓿珊?,珠海華發(fā)將持有融華置地100%股權(quán)。

對(duì)融創(chuàng)中國(guó)而言,出售項(xiàng)目股權(quán)是為了降低負(fù)債規(guī)模、減少債務(wù)壓力。其稱,出售所得款項(xiàng)凈額將主要用于償還為獲取上述項(xiàng)目獲得的本息合計(jì)約20.94億元融資,并解除其就該融資而提供的擔(dān)保。同時(shí),它也保留了對(duì)上述股權(quán)的回購(gòu)權(quán),回購(gòu)期限為2025年11月23日前。

這項(xiàng)交易也是國(guó)、央企紓困民企的又一案例。廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱,國(guó)企、央企發(fā)揮帶頭作用,推進(jìn)收并購(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)處置,這是新時(shí)期穩(wěn)定地產(chǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要任務(wù)。作為珠海最大的房企、珠海國(guó)資委下屬企業(yè),華發(fā)股份熟悉大灣區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù),它來(lái)接盤(pán)在情理之中。

融創(chuàng)“割肉”

深圳冰雪文旅城位于深圳市寶安區(qū)大空港片區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心板塊,為冰雪文旅綜合體項(xiàng)目,包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元業(yè)態(tài),計(jì)容建筑面積約131萬(wàn)平方米。項(xiàng)目土地由融華置地于2020年11月23日以底價(jià)競(jìng)得,成交總價(jià)127.1億元,樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米。

融華置地成立于2020年11月6日,原由深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持股51%、珠海華發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股49%。拿下這宗“深圳歷史上第七宗百億級(jí)地塊”,融創(chuàng)中國(guó)首次通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)入深圳市場(chǎng)。

事實(shí)上,融創(chuàng)進(jìn)入深圳早有跡可循。2019年12月18日,深圳寶安區(qū)與融創(chuàng)中國(guó)簽訂了總投資達(dá)367億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議,擬定由融創(chuàng)中國(guó)投資,在寶安建設(shè)融創(chuàng)中國(guó)大灣區(qū)總部及冰雪文旅綜合體項(xiàng)目。

2021年3月,融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城動(dòng)工,計(jì)劃于2026年12月完工。擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括辦公、住宅(可售型人才房)、商業(yè)、酒店等。其中,游樂(lè)設(shè)施、配套酒店限整體轉(zhuǎn)讓,商業(yè)、可售型人才住房可分割銷售;人才住房售價(jià)按銷售時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房售價(jià)的60%確定,最高售價(jià)不得高于4萬(wàn)元/平方米。

2021年至2022年,該項(xiàng)目連續(xù)兩年被列入寶安區(qū)重大項(xiàng)目計(jì)劃。但隨著融創(chuàng)陷入流動(dòng)性困境,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也陷入停滯。融創(chuàng)中國(guó)在公告中稱,項(xiàng)目正處于前期開(kāi)發(fā)階段,后續(xù)需要較大資金投入,現(xiàn)階段完成出售有助于項(xiàng)目恢復(fù)正常開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng),也可減少其資金壓力。此次出售,融創(chuàng)中國(guó)預(yù)計(jì)虧損約5.1億元。

不過(guò),這并不是一場(chǎng)“買(mǎi)定離手”的決絕交易,交易雙方在項(xiàng)目合作上或?qū)ⅰ芭簲嘟z連”。根據(jù)雙方協(xié)議,深圳融創(chuàng)文旅保留了股權(quán)回購(gòu)權(quán),回購(gòu)代價(jià)將以此次出售代價(jià)為基準(zhǔn),并考慮在其退出期間珠海華發(fā)的相關(guān)資金占用費(fèi)。

此外,融創(chuàng)還將與珠海華發(fā)或雙方指定的關(guān)聯(lián)方按照同股同權(quán)原則共同設(shè)立合資公司,負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊(不含學(xué)校、人才房地塊)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售;此外,還將設(shè)立合資運(yùn)營(yíng)公司,負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊上的冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。

華發(fā)接盤(pán)也有無(wú)奈

華發(fā)股份認(rèn)為,冰雪文旅在我國(guó)南方地區(qū)是稀缺資源,隨著北京冬奧會(huì)掀起的冰雪文旅熱潮,該產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求量大幅增長(zhǎng),深圳冰雪文旅城因此有良好的發(fā)展前景和潛力。接盤(pán)后,該項(xiàng)目規(guī)劃的冰雪世界預(yù)計(jì)在 2025年11月運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè),同時(shí)也將繼續(xù)推進(jìn)住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁看來(lái),華發(fā)股份的收購(gòu)是一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的好機(jī)會(huì)?!绊?xiàng)目非常好,現(xiàn)在收購(gòu)也相對(duì)在一個(gè)低點(diǎn)。隨著疫情影響減弱,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能加大、實(shí)現(xiàn)觸底反彈,如果華發(fā)股份在今年年終或以后再實(shí)施股權(quán)融資,它有可能吃到一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)的大果子?!?

但宋丁同時(shí)認(rèn)為,華發(fā)接盤(pán)也有無(wú)奈。“理論上,它并不想把這么大的項(xiàng)目全壓在自己一方,但這兩年行業(yè)行情不好,愿意且有能力接盤(pán)、價(jià)格上能達(dá)成一致的房企并不多。作為合作方,華發(fā)股份必須考慮保持項(xiàng)目的順利建設(shè)?!?

接盤(pán)深圳冰雪文旅城對(duì)華發(fā)股份也是不小的資金考驗(yàn)。除了35.8億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款,珠海華發(fā)還需向項(xiàng)目公司提供63.55 億元股東借款,以足額繳納剩余地價(jià)款。

拿下深圳冰雪文旅城的2020年,是華發(fā)股份沖刺千億的關(guān)鍵時(shí)刻。這一年,在武漢、上海等多個(gè)城市頻頻拿地、補(bǔ)充糧倉(cāng)。攜手融創(chuàng)拿下上述項(xiàng)目,也極大補(bǔ)充了華發(fā)股份在深圳市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備。

近年來(lái),曾經(jīng)偏居珠海的華發(fā)股份不斷擴(kuò)展發(fā)展邊際,在土地市場(chǎng)兇猛出擊。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2022年全年,華發(fā)股份拿地金額為299億元,在業(yè)內(nèi)排第10名。其新增土地主要集中在長(zhǎng)三角,買(mǎi)地支出為226億元。其中,僅在上海,華發(fā)股份便斥資219億元拿地,位居榜首。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年全年,華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1202.4億元。

行業(yè)降速中,國(guó)企、央企迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇,不僅行業(yè)排名“后來(lái)居上”,融資端口也遇到風(fēng)口。利用國(guó)資背景優(yōu)勢(shì),華發(fā)股份拓展了類REITS、ABS等融資,并與2022年12月5日發(fā)布了60億元規(guī)模的定增計(jì)劃,用于鄭州、南京、湛江、紹興等四地住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。1月4日,華發(fā)股份公告稱,該項(xiàng)定增計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)受理。

關(guān)鍵詞: 華發(fā)股份 融創(chuàng)中國(guó) 冰雪世界