觀點網(wǎng) 與山東國資“互相了解”將近一年后，中國奧園終于迎來實際合作落地。

1月14日，山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司發(fā)布海報，提及介入目前由中國奧園主導的珠海翠微村舊改。

工商信息顯示，翠微村改造主體珠海奧園華富置業(yè)有限公司于1月6日發(fā)生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。奧園內(nèi)部人士向觀點新媒體表示，具體以工商股權(quán)變更和后續(xù)公告為準。

【資料圖】

城更錯步

翠微村，位于珠海香洲前山片區(qū)，人民西路以南，翠微西路以北，翠前路以西，臨近城軌明珠站，作為珠海主城區(qū)內(nèi)擁有七百多年歷史、規(guī)模最大的城中村，在清代曾有“小澳門”的美譽。

早在2018年，翠微村舊改前期合作企業(yè)就確定為珠海奧園華富置業(yè)，原定項目名奧園香洲天地；2021年6月，案名改為奧園學苑壹號。

2021年10月15日，奧園學苑壹號1棟（1地塊3號樓）共153套房源取得預售證，備案均價40797.96元/㎡，戶型面積為約77-125㎡。一周后這批房源正式開盤，當時對外宣稱首推去化超8成。

但到了2022年初，奧園學苑壹號被傳出停工。也正是2022年1月，中國奧園正式宣告無法支付美元票據(jù)到期本息，并在同年4月起停牌至今。

根據(jù)規(guī)劃，翠微村舊改項目總投資140億，總用地面積為34.4萬㎡，總建面約170萬㎡。除住開業(yè)務(wù)外，依據(jù)村內(nèi)文保建筑，項目采取“整體拆建+局部保護”的改造方式，打造超2萬㎡嶺南風情商業(yè)體驗中心。

這個體量龐大且業(yè)態(tài)豐富的舊改項目，隨著中國奧園的債務(wù)暴雷被按下暫停鍵。

據(jù)官網(wǎng)顯示，截至2022年2月28日，奧園集團正在推進中的城市更新項目有74個，預計可售面積達3100萬㎡，合計貨值約9000億元，絕大多數(shù)位于粵港澳大灣區(qū)中的廣州、深圳、珠海、東莞、佛山5大核心城市。

其中，43個項目已獲取合法身份（含實施主體、合作開發(fā)企業(yè)及前期服務(wù)商等），預計可售面積達2000萬㎡，合計貨值超5700億元。

在2021年年報中，奧園指出，城市更新貨值是用于滿足公司4—5年發(fā)展。此外，就如翠微村所規(guī)劃的嶺南商業(yè)中心，奧園號稱，會將健康、文旅、商業(yè)、醫(yī)美、教育、體育、科技等復合產(chǎn)業(yè)融入舊改項目。

可見，城更項目是奧園未來發(fā)展規(guī)劃重點，但目前由于資金鏈承壓，這批大灣區(qū)城更進展步調(diào)不一。

首先是此次引入國資的珠海翠微村項目，去年12月有村民反映已復工，塔吊及機器恢復作業(yè)。此外，佛山的青柯村項目在2022年10月也被傳出重新開放展點。

但并非所有城更項目都能順利復工，如東莞首宗商住類城市更新單一主體掛牌招商項目——鹿湖壩舊改就在去年6月15日宣布終止。隨后，該項目8月21日在東莞市公共資源交易網(wǎng)再次掛牌，距離被奧園摘牌正好兩年。

舊改項目諸多蹉跎，整體銷售也受到債務(wù)危機影響。2022全年，中國奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額累計約為202.2億元，比2021年的1210.3億元下降83.29%。

定向求援

無論是為了盤活舊改還是償還債務(wù)，出售資產(chǎn)乃至股權(quán)，都是奧園當下為數(shù)不多的選擇之一。

早在2022年3月份，山東能源集團和山東健康組織百人盡職調(diào)查團隊入駐中國奧園總部，五月底盡調(diào)團隊撤出，市場開始傳出“山東能源集團將透過子公司持有中國奧園39%股權(quán)，并成為其控股股東”的傳聞。

作為一家能源型國企，山東能源集團在2021年末資產(chǎn)總額達7510億元，全年營收7520億元，同比分別增長9.6%、11.4%，成為山東全省唯一一家資產(chǎn)、營收“雙7500億”企業(yè)。

山東健康則是山東省醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)重組整合平臺和醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，資產(chǎn)總額超千億元，大股東正是山東能源集團。

直到這次入股翠微村舊改，山東國資對中國奧園的合作紓困終于有了實際進展，但中國奧園需要求助國資的并不僅僅是單個舊改項目。

2022年12月5日，奧園掛出一份公開招標文件，擬就出售奧園健康29.9%股份進行為期15天公開招標。

這份文件明確表示，中投標者必須為國資控股，或者控股比例最少不低于30%的公司，出售條款還規(guī)定，買方需與奧園集團就舊城改造項目，簽訂合作協(xié)議。

也就是說，奧園此前不惜捆綁上奧園健康29.9%股份，也要引入投資方一起啃下舊改的硬骨頭，但交易對手必須具備國資背景。

翠微村之后，山東國資是否會和奧園展開更多合作也就引發(fā)了更多猜想。畢竟除了資金雄厚，山東國資過去和粵系房企也有過不少合作經(jīng)歷。

2017年，恒大計劃回A，對外籌資1300億元。其中，山東國資旗下的山東高速集團出資230億元，一度成為恒大二股東，此后，山東高速還為恒大提供了數(shù)百億融資。

2021年10月8日，另一家粵系房企佳兆業(yè)抵押“佳兆業(yè)美好”逾67%股權(quán)，向山東高速金融發(fā)行9.36億港元票據(jù)，2021年12月6日，佳兆業(yè)擬1.86億港元向山東高速出售香港中環(huán)中心物業(yè)抵債。

據(jù)不完全統(tǒng)計，山東高速這些年的地產(chǎn)投資對象包括恒大、佳兆業(yè)、泛?？毓?、奧園等，但這些合作經(jīng)歷的結(jié)果未必愉快，其中對奧園就有1億美元債權(quán)正處于違約狀態(tài)。

在2022年12月21日晚，山東高速發(fā)布轉(zhuǎn)讓進展公告，以21.35億元向福山控股集團轉(zhuǎn)讓所持有的煙臺合盛公司100%股權(quán)及債權(quán)，目前已完成工商變更登記。

2021年度業(yè)績會上，山東高速管理層表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已納入公司非主業(yè)清退范疇，將加速推進相關(guān)工作，未來將不再開展房地產(chǎn)項目。據(jù)悉，煙臺合盛是山東高速最后一個控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

山東高速和山東健康、山東能源畢竟系出同門，中國奧園盛情邀請國資進行股權(quán)合作，但對于山東國資而言，合作的深淺還需慎重考慮。

關(guān)鍵詞： 中國奧園 山東高速 山東能源