觀點網(wǎng) 1月的最后一天，國內(nèi)首個海外上市房托迎來一聲驚雷。

有市場消息稱，在新加坡上市的大信商用信托因未能支付1312萬美元（約1730萬新元）貸款的利息，在收到了澳門國際銀行的一封索償信后宣布違約。

(資料圖片僅供參考)

這是國內(nèi)首家房地產(chǎn)投資信托基金違約。

而大信商用信托與遠(yuǎn)洋資本之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系。早在2021年10月，遠(yuǎn)洋資本成功收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股權(quán)。

不過，違約消息傳出后，遠(yuǎn)洋資本緊急辟謠。

該公司稱，對大信商用信托僅為財務(wù)投資，其貸款違約不會對遠(yuǎn)洋資本的償債能力、債券產(chǎn)品、經(jīng)營管理等產(chǎn)生不良影響，

三言兩語，在遠(yuǎn)洋資本與大信商用信托之間構(gòu)筑起厚厚的城墻。

但即便如此有關(guān)遠(yuǎn)洋資本與大信商用信托之間的關(guān)系、信托基金的資本賬款等問題，依舊成為市場關(guān)注的熱點。

違約

2017年1月20日，大信商用信托在新加坡證券交易所首發(fā)上市。

作為中國大陸首個在新加坡交易所主板上市的民營商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信托，市場對這一信托基金的關(guān)注度持續(xù)提升。

然而，在今年農(nóng)歷新年后第十天，伴隨著隆隆的爆竹聲，大信商用信托也傳來爆雷聲。

最新消息顯示，近日，大信商用信托因未能支付1312萬美元（約1730萬新元）貸款的利息，在收到了澳門國際銀行的一封索償信后宣布違約。

翻閱大信商用信托的公告發(fā)現(xiàn)，上述債務(wù)源自2021年的一筆貸款。

根據(jù)大信商用信托與澳門國際銀行2021年7月1日的貸款協(xié)議和2021年9月28日的補充貸款協(xié)議，澳門國際銀行彼時向大信商用信托授予最高為1312萬美元的貸款，期限為7個月。

公告提到，融資期限將至，由于信托公司需要向澳門國際銀行支付最后一筆利息，信托公司須在貸款到期之日起5個工作日內(nèi)補足其在澳門國際銀行的儲備賬戶。

但受境內(nèi)貸款人/擔(dān)保代理人批準(zhǔn)從信托在岸人民幣賬戶匯款有關(guān)的技術(shù)問題影響，信托并未補足賬戶資金。

緊隨其后，于2023年1月10日，澳門國際銀行通過律師向大信商用信托的管理人發(fā)出索償信，要求其支付所欠本金及利息。

至此，大信商用信托出現(xiàn)實質(zhì)性的違約。

數(shù)據(jù)來源：基金公告、觀點指數(shù)整理

不過據(jù)觀點新媒體了解，大信商用信托的雷點并不止于此。

此前，為收購信托初始投資組合大信溢彩薈、遠(yuǎn)洋新都匯和小欖新都匯提供資金，以及2017年6月收購石岐新城項目，大信商用信托共計借入以新加坡元和美元計價的離岸銀團(tuán)定期貸款4.3億新元，以及4億元人民幣境內(nèi)銀團(tuán)定期貸款。

隨后，為收購斗門新城項目提供資金，該信托又借入離岸銀團(tuán)定期貸款共計1.0661億新元；收購順德新城項目及潭北新城項目，所涉及離岸銀團(tuán)貸款達(dá)到1.342億新元。

按照當(dāng)前匯率兌換，上述債務(wù)折合約38.41億元人民幣，且上述所有債務(wù)均于2022年12月31日到期。

公告強(qiáng)調(diào)，目前，大信商用信托的管理人正在與債權(quán)人談判，希望將上述貸款的償還時間推遲至2023年4月30日。

但截至發(fā)稿，相關(guān)債務(wù)展期暫未獲得債權(quán)人同意。

取舍

實際上，大信商用信托與遠(yuǎn)洋的關(guān)系由來已久，甚至在其上市之初，遠(yuǎn)洋的身影亦時常顯現(xiàn)。

公開資料顯示，大信商用信托基金的66.7%由發(fā)起人家族大信信托和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有，但后者具體占有多少比例，暫未披露。

許是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)后期逐步退出，許是張振成家族有意回購，在上市之后的幾年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與大信商用信托的關(guān)系慢慢淡化。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2021年，不過，這一次起紐帶作用的卻是遠(yuǎn)洋資本。

當(dāng)年10月12日，遠(yuǎn)洋資本通過官微宣布，該公司通過指定主體新沃投資成功收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股權(quán)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)到遠(yuǎn)洋資本--在市場看來，遠(yuǎn)洋系與大信商用信托之間，有著千絲萬縷的關(guān)系。

但讓資本市場意外的是，當(dāng)大信商用信托違約的消息傳出之時，遠(yuǎn)洋資本選擇澄清與辟謠。

該公司向觀點新媒體表示：“遠(yuǎn)洋資本對于大信商用信托（DRT）僅為財務(wù)投資，DRT的任一銀行貸款違約不會對遠(yuǎn)洋資本的償債能力、債券產(chǎn)品、經(jīng)營管理等產(chǎn)生不良影響，遠(yuǎn)洋資本對DRT的銀行貸款未提供任何形式的擔(dān)保?！?/p>

按照該公司的說法，遠(yuǎn)洋資本通過境外投資主體于2021年收購DRT的信托管理人“大信商用信托管理有限公司”（“TM公司”）的70%股權(quán)、后續(xù)通過二級市場陸續(xù)持有小額DRT的股票（持股比例小于12%），為DRT的非主要股東。不過值得注意的是，在入股TM公司那年，遠(yuǎn)洋曾在官微強(qiáng)調(diào)“將優(yōu)化境內(nèi)商辦物業(yè)布局，貫通境外公募REITs平臺”。。

不過仔細(xì)看來，遠(yuǎn)洋資本的說法并非毫無依據(jù)。

其一，此番違約源于DRT主體，并非TM公司。

根據(jù)大信商用信托彼時發(fā)布的公告，2021年，遠(yuǎn)洋資本收購的是大信商用信托管理有限公司，為大信商用信托的管理人，也就是說，遠(yuǎn)洋資本擔(dān)任的是基金管理人角色。

此外，從商業(yè)地產(chǎn)與REITs發(fā)布的報告來看，大信商用信托的組織架構(gòu)明確區(qū)分開物業(yè)管理人和基金管理人。

同時，該公司通過設(shè)立三家新加坡公司，再由三家新加坡公司百分之百控股的特殊目的載體公司收購境內(nèi)三家項目公司，由此方式向基金注入相關(guān)資產(chǎn)包。

僅從組織架構(gòu)來看。TM公司并非存在于新交所上市的DRT主體本身，僅通過合約為DRT及各類投資人提供管理及服務(wù)工作。

其二，此次面臨違約的債務(wù)，均發(fā)生在遠(yuǎn)洋資本入主之前。

據(jù)了解，除了此次澳門國際銀行追討的1312萬美元的貸款以外，其余超38億元的臨期債務(wù)均為過往收購資產(chǎn)包所產(chǎn)生。

而目前，大信商用信托的資產(chǎn)包當(dāng)中，共有七個零售購物中心，分別位于中山、佛山和珠海，總建筑面積為79.40萬平方米，凈出租面積達(dá)到38.65萬平方米。

上述七個項目均于遠(yuǎn)洋資本收購前完成注入，通過股權(quán)透析，暫未發(fā)現(xiàn)相關(guān)資產(chǎn)包與遠(yuǎn)洋系相關(guān)。

此外，在遠(yuǎn)洋資本進(jìn)駐以來，并未發(fā)生相應(yīng)的資產(chǎn)注入及相關(guān)借貸。

也就是說，這38.41億元的“深水炸彈”，是遠(yuǎn)洋資本收購之前，大信商用信托留下的大坑。

不過，值得注意的是，過去幾年，大信商用信托始終以發(fā)放基金單位的方式向TM公司支付相關(guān)管理費。

最近一次支付是在2022年6月29日，彼時，大信商用信托將5，390，852個基金單位發(fā)放給TM公司，以支付其于2022年1月1日至2022年3月31日期間的管理費。

緊隨上述發(fā)放過后，大信商用信托已發(fā)行的單位總數(shù)為799，405，099股，而TM公司合共持有31，488，810股，比例為3.94%。

此外，根據(jù)遠(yuǎn)洋資本的表述，除上述股本以外，該公司還通過二級市場陸續(xù)持有小額DRT的股票，持股比例小于12%。

關(guān)鍵詞： 國際銀行 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 有限公司