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央行“房貸利率下限允許下調(diào)”政策以來，“房價(jià)走勢-房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。因此，積極從房價(jià)數(shù)據(jù)和走勢中判別市場冷暖，進(jìn)而為后續(xù)房貸利率的制定提供依據(jù)，成為一個(gè)重要的邏輯線。尤其是當(dāng)前正進(jìn)入新一年的房貸利率調(diào)整高峰期，系統(tǒng)回顧2022年全國重點(diǎn)城市房價(jià)走勢，尤其是2022年房價(jià)的同比漲跌幅，對于我們客觀認(rèn)識房價(jià)情況、據(jù)此制定2023年房貸利率政策，都具有積極的作用。而在1月底，全國各地實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了房貸利率大幅下調(diào)的密集操作，預(yù)計(jì)后續(xù)各地基于房價(jià)走勢情況，會有更多的降房貸利率的操作。
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百城房價(jià)
1、全國100城：2022年為疫情三年最冷的一年
2022年全年，全國百城新建商品住宅成交均價(jià)為19222元/平方米，同比漲幅8.4%，相比2021年10.7%的同比漲幅收窄了2.3個(gè)百分點(diǎn)。觀察疫情三年房價(jià)同比漲幅走勢，年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅曲線總體處于持續(xù)下行態(tài)勢，既說明房價(jià)走勢持續(xù)降溫，也說明2022年為疫情三年最冷的一年。而具體看2022年的房價(jià)走勢，其呈現(xiàn)V型走勢，說明在2022年上半年房價(jià)持續(xù)疲軟的情況下，一系列購房新政和金融政策持續(xù)發(fā)力，防范房價(jià)失速的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
2、城市分類：三四線城市的房價(jià)最疲軟
我們拉出2019年以來三類城市年初累計(jì)房價(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)，從曲線中可以看出城市分類的特征。1）一線城市在2022年的房價(jià)走勢明顯和其他兩類城市有差異。總體上一線城市的房價(jià)漲幅略高。我們調(diào)出了北上廣深四個(gè)城市房屋成交均價(jià)數(shù)據(jù)，可以看出2022年四個(gè)城市均價(jià)有明顯的抬升。這和各地政府放寬預(yù)售許可條件、高價(jià)項(xiàng)目密集入市等有關(guān)。這也說明各地有比較明顯的穩(wěn)房價(jià)操作。2）二三線城市的房價(jià)總體上偏弱，尤其是三四線城市。其中二線城市受到了爛尾樓事件的沖擊，銷售數(shù)據(jù)疲軟自然也牽制了房價(jià)的走勢。而三四線城市的人口導(dǎo)入速度慢，其在疫情三年房價(jià)總體處于持續(xù)疲軟的態(tài)勢。
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城市排名
1、100城房價(jià)：至少70個(gè)城市房價(jià)疲軟
基于全國百城住宅成交的歷史狀況，以及結(jié)合各地2022年房地產(chǎn)市場的冷熱程度，我們認(rèn)為，2022年住宅成交均價(jià)同比漲幅若不超過5%，基本上可以屬于“房價(jià)疲軟”的態(tài)勢。這一點(diǎn)和央行提及的“過去三個(gè)月房價(jià)指數(shù)環(huán)同比均為負(fù)”的評判標(biāo)準(zhǔn)并不矛盾。
我們統(tǒng)計(jì)了全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在全國100個(gè)城市中，有70個(gè)城市房價(jià)同比漲幅≤5%，這也意味著百城中有7成城市房價(jià)疲軟。此類城市是2023年尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。我們按房價(jià)下跌幅度由大到小，列出了這70個(gè)城市的名單，如下：
香河、太原、沈陽、柳州、大廠、三亞、日照、石家莊、承德、溫州、哈爾濱、昆明、中山、張家口、贛州、珠海、鎮(zhèn)江、濟(jì)寧、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、廊坊、烏魯木齊、固安、保定、肇慶、桂林、湛江、舟山、秦皇島、株洲、南寧、徐州、丹東、武漢、北海、安慶、包頭、岳陽、常德、威海、宜昌、?？?、貴陽、茂名、大連、莆田、寧波、長春、揚(yáng)州、南昌、蘇州、洛陽、滁州、煙臺、天津、福州、惠州、長沙、鄭州、常州、佛山、唐山、重慶、湖州、晉江、淮南、燕郊、東莞、呼和浩特、襄陽。
2、城市排名：太原、沈陽等省會城市最需降房貸
我們基于城市分類，列出了一二三四線城市中房價(jià)同比跌幅最大的城市。其中一線城市房價(jià)保持了同比正增長，不納入此次排名。我們梳理了二線城市、三四線城市相關(guān)符合條件的城市名單，如下。
統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市中，太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、?？诤唾F陽的房價(jià)總體疲軟，是2023年一季度最應(yīng)該主動下調(diào)房貸利率的城市。此類城市總體特點(diǎn)是，屬于北方省會城市或文旅市場遇到明顯沖擊的城市。而三四線城市中，香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州的房價(jià)總體疲軟，也建議積極對房貸利率進(jìn)行下調(diào)。此類城市中，環(huán)京有四個(gè)城市入圍，即香河、大廠、承德和張家口，也說明此類城市的房價(jià)總體上比較疲軟。
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房貸利率下調(diào)趨勢
1、下調(diào)趨勢：預(yù)計(jì)7成城市會在一季度下調(diào)利率
我們對全國百城2022年的房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以看出，有7成城市房價(jià)處于疲軟狀態(tài)，總體上符合房貸利率下調(diào)或突破房貸利率下限的要求。此次統(tǒng)計(jì)的屬于全國重點(diǎn)城市，實(shí)際上和此類城市同類的或相似的城市，其市場狀況也是相似的，也建議積極做房貸利率的下調(diào)。
當(dāng)然需要說明的是，各地要綜合考慮各種因素，包括實(shí)際房價(jià)走勢、金融信貸資源、2023年房地產(chǎn)總體工作思路、房地產(chǎn)市場實(shí)際交易狀況、今年春節(jié)以來的樓市行情、既有的房貸利率調(diào)整工作安排等，因城施策落實(shí)好房貸利率調(diào)整工作。觀察1月份月底的各城市情況，我們可以看出，一些城市實(shí)際上已經(jīng)積極做了調(diào)整，包括鄭州直接下降50個(gè)基點(diǎn)，房貸利率最低為3.8%；天津3.9%、廈門3.8%、珠海3.7%的利率也開始出現(xiàn)。這說明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都會主動下調(diào)房貸利率。而此類城市均為二線城市或重點(diǎn)城市，其利率調(diào)整政策也會對省內(nèi)其他城市有非常好的啟發(fā)意義。
2、政策效應(yīng)測算：疫情三年房貸成本累計(jì)減少16%
疫情三年房貸利率下調(diào)成為一項(xiàng)重要的工作，客觀上促進(jìn)了房貸成本的降低，有力地支持了住房消費(fèi)的釋放。尤其是此次1月份一些城市的房貸利率下調(diào)，直接下降50個(gè)基點(diǎn)，充分體現(xiàn)了降房貸大力度的導(dǎo)向。
我們基于疫情三年房貸的主流利率，對降低房貸利率的政策效應(yīng)做簡單測算。其中2020年初全國重點(diǎn)城市主流的房貸利率為5.3%，經(jīng)過三年的金融政策調(diào)整，2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識逐漸增強(qiáng)。我們對“100萬貸款本金、30年貸款時(shí)間、等額本息”的案例進(jìn)行測算。其中2020年初的月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下則為4660元。如此計(jì)算，百萬房貸的每月月供額減少了893元，或者說減少了16%。需要說明的是，不同城市執(zhí)行的房貸利率有差異，且政策調(diào)整的頻率和時(shí)間也有差異，該減負(fù)情況僅供各地政府、房企和購房者做參考。
執(zhí)筆人
易居房地產(chǎn)研究院 研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)
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