觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年財(cái)報(bào)季臨近，雅生活與雅居樂一紙協(xié)議，向外界展示了地產(chǎn)與物管板塊攜手度過年關(guān)的新思路。

【資料圖】

2月13日，雅生活智慧城市服務(wù)股份發(fā)布公告稱，與雅居樂集團(tuán)簽訂持續(xù)關(guān)連交易補(bǔ)充協(xié)議，以修訂2021年持續(xù)關(guān)連交易協(xié)議各項(xiàng)下的付款條款。

補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容包括：若雅居樂集團(tuán)未能支付任何未償還應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從雅居樂集團(tuán)未售物業(yè)資產(chǎn)（包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房）中選定具有與未償還應(yīng)付款項(xiàng)同等價(jià)值的資產(chǎn)以抵銷未償還應(yīng)付款項(xiàng)。

抵銷資產(chǎn)清單應(yīng)由雅生活和雅居樂最終確定；若雅生活選擇接受抵銷資產(chǎn)以抵銷未償還應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活將與雅居樂就抵銷資產(chǎn)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此雅居樂轉(zhuǎn)讓予雅生活的抵銷資產(chǎn)對(duì)價(jià)將以抵銷未償還應(yīng)付款項(xiàng)。

觀點(diǎn)新媒體查閱公告了解到，此前于2020年9月23日，雅生活與雅居樂簽訂持續(xù)關(guān)連交易協(xié)議，共包括拎包入住服務(wù)框架協(xié)議、2021年廣告及公關(guān)關(guān)系服務(wù)框架協(xié)議、2021年交房前檢驗(yàn)服務(wù)框架協(xié)議、2021年科技服務(wù)框架協(xié)議、2021年物業(yè)前期介入服務(wù)框架協(xié)議，雅生活將為雅居樂提供以上服務(wù)，該關(guān)聯(lián)協(xié)議期限為期自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個(gè)年度。

截至2021年12月31日止年度及截至2022年10月31日止十個(gè)月，雅居樂應(yīng)付雅生活上述五項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用分別為1.08億元、1.07億元、2.22億元、2.33億元、2.57億元，總計(jì)9.27億元。

對(duì)雅居樂而言，這筆金額并不算少。

2022全年，雅居樂集團(tuán)預(yù)售金額合計(jì)為652.3億元，同比2021年1390.1億元下跌53.08%。進(jìn)入2023年，雅居樂于1月份銷售有所回暖，預(yù)售額為64.6億元，同比降12.73%。

但去年銷售大幅滑坡，且缺乏新的外部融資渠道，為解決龐大到期債務(wù)，雅居樂不得不在近期及去年多次配售自身與物業(yè)平臺(tái)股份籌集資金。

例如，在2023年1月18日、2022年12月20日，雅居樂先后配售2.69億股及2.2億股，所得款共11.06億港元，用途均為償債、現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。

除此之外，雅居樂還在去年8月19日與12月9日兩度出售物業(yè)平臺(tái)這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)股權(quán)，共轉(zhuǎn)讓9760萬股，募資8.38億港元。

目前，雅居樂算是業(yè)內(nèi)少有的仍保持境內(nèi)外信用的民營中大型房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，雅居樂償還公開債務(wù)超過150億元。

不過，穆迪仍在去年12月曾指出，在缺乏新的外部融資渠道或資產(chǎn)處置來解決債務(wù)情況下，雅居樂流動(dòng)性在未來12至18個(gè)月內(nèi)仍將不足。

2022年中報(bào)顯示，雅居樂尚存總借款701.7億元，相比2021年12月31日減少137.04億元。其中銀行借款及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證劵和資產(chǎn)支持證券及可交換債券，分別為426.85億元、156.83億元及118.02億元。

截至2022年9月末，該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.01%，凈負(fù)債率為23.44%，現(xiàn)金短債比為1.10。

此次雅居樂與雅生活達(dá)成協(xié)議，資本市場(chǎng)解讀更傾向于“雙贏”。

一方面，雅居樂可以避開一些資產(chǎn)處置的不確定性，通過向雅生活輸送資產(chǎn)來抵銷部分甚至全部服務(wù)費(fèi)用；另一方面，2022年年報(bào)將發(fā)，雅生活可以借此清收應(yīng)收賬款，避免成為壞賬。

雅生活在公告中亦表示，持續(xù)關(guān)連交易補(bǔ)充協(xié)議所載修訂讓該集團(tuán)更靈活地向雅居樂收回應(yīng)收款項(xiàng)。雅生活將抵銷資產(chǎn)質(zhì)押予其第三方供貨商以結(jié)清應(yīng)付予該等供貨商其他應(yīng)付款項(xiàng)，或可將抵銷資產(chǎn)出售或出租予第三方以換取現(xiàn)金。

同時(shí)，有觀點(diǎn)還認(rèn)為，雅居樂向雅生活輸送的資產(chǎn)應(yīng)該不會(huì)太差，因雅生活目前PE達(dá)到4.85，損失物業(yè)利益對(duì)大股東無益。

公告還表示，雅居樂將授予雅生活一次性的免費(fèi)權(quán)利，要求后者指定的任何一方在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起兩年內(nèi)被列為抵銷資產(chǎn)的登記擁有人；及雅居樂同意，于更名期，雅生活可要求將任何初步識(shí)別抵銷資產(chǎn)根據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議更換為與雅居樂持有一項(xiàng)或多項(xiàng)其他等值物業(yè)資產(chǎn)，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

定價(jià)方面，相關(guān)抵銷資產(chǎn)價(jià)值將由雙方于正式簽署資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)經(jīng)公平磋商共同厘定，并參考由獨(dú)立估值師采用市場(chǎng)法編制抵銷資產(chǎn)的估值報(bào)告；抵銷資產(chǎn)所在的房地產(chǎn)項(xiàng)目近期銷售價(jià)格；抵銷資產(chǎn)周邊地區(qū)同類房地產(chǎn)近期銷售價(jià)格。

今年1月18日，雅居樂終于迎來 “第二支箭”落地，其全資附屬公司廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完成公開發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，本金總額為12億元，為期三年，票面利率為4.7%，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

最困難時(shí)候已經(jīng)過去，但行百里者半九十，雅居樂的彼岸還尚有一段距離。

關(guān)鍵詞： 應(yīng)付款項(xiàng) 框架協(xié)議 轉(zhuǎn)讓協(xié)議