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增發(fā)募資、公開(kāi)發(fā)債，大名城(行情600094,診股)最近一段時(shí)間有點(diǎn)忙。

日前，大名城董事會(huì)決議通過(guò)了公司的定增預(yù)案。此次定增，大名城將向包含創(chuàng)始人俞培俤、俞凱父子在內(nèi)的特定35個(gè)對(duì)象發(fā)行不超過(guò)6億股A股股票，擬募集資金總額不超過(guò)30億元。

而距離此次公告不足十日之前，大名城也曾公告官宣擬非公開(kāi)發(fā)行公司債券，規(guī)模不超過(guò)30億元。無(wú)論是30億元的定增融資，還是30億元的公司公開(kāi)債，在資金用途上，大名城都指出將用于旗下地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

挺進(jìn)地產(chǎn)，是大名城最近的戰(zhàn)略重點(diǎn)，而大名城的戰(zhàn)略從表面來(lái)看也確實(shí)為公司帶來(lái)了實(shí)質(zhì)性的利益，2021年仍告虧損6個(gè)億的業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)在2022年實(shí)現(xiàn)扭虧，不足一年時(shí)間，大名城實(shí)現(xiàn)“翻身”，時(shí)間短，見(jiàn)效快，實(shí)屬不易，然而市場(chǎng)對(duì)大名城業(yè)績(jī)“洗澡”的質(zhì)疑也隨之而來(lái)。

經(jīng)歷了從2015年由地產(chǎn)到金控板塊的轉(zhuǎn)型，2020年，大名城再度回歸地產(chǎn)主業(yè)。此后，除偶有拿地動(dòng)作，大名城一直處于蟄伏期。如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式重塑，想要在“返場(chǎng)”格局中占據(jù)一方天地，大名城手中到底還剩哪些底牌？而看上去的意氣風(fēng)發(fā)背后，大名城又隱藏了怎樣的“不得已”和“不確定”？

可售貨值將告罄，大名城融資補(bǔ)血

2020 年上半年，大名城先后在公開(kāi)市場(chǎng)取得了7宗土地，斥資53.72億元，其中有6宗位于上海，部分地塊的溢價(jià)率超20%。而當(dāng)期，上海土地市場(chǎng)的平均溢價(jià)率僅為14%左右。

2021年在上海的三輪土拍中，大名城一舉拿下奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)、青浦區(qū)重固鎮(zhèn)郟店路和自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)3宗地，總成交金額達(dá)32.77億元。2022年，6月8日，在上海首輪土拍中，大名城以8.88億元競(jìng)得青浦重固鎮(zhèn)一宗地。

三年時(shí)間，大名城背負(fù)高溢價(jià)率耗資百億加碼華東區(qū)域，但，高價(jià)地塊削薄企業(yè)利潤(rùn)空間，伴隨著競(jìng)得地塊轉(zhuǎn)結(jié)周期的到來(lái)，大名城將面臨毛利率縮水的局面。

業(yè)內(nèi)分析師指出，行業(yè)內(nèi)高價(jià)拿地潮出現(xiàn)在2017、2018年左右，這一批地塊在2020、2021年左右已集中轉(zhuǎn)結(jié)，行業(yè)毛利率也是在2021年后得以去水分，回歸正軌。而從大名稱目前拿地金額與節(jié)奏來(lái)看，它的轉(zhuǎn)結(jié)陣痛會(huì)在2023、2024年到來(lái)，如何回調(diào)毛利率，追趕行業(yè)腳步也是大名城要考慮的問(wèn)題之一。

但在售無(wú)可售局面的倒逼下，大名城只能大踏步的買(mǎi)地備貨。自2020年開(kāi)始，大名城持有待開(kāi)發(fā)土地面積與規(guī)劃計(jì)容建筑面積便在不斷下滑，2020年待開(kāi)發(fā)土地面積127.96萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積 202.03萬(wàn)平方米；2021年待開(kāi)發(fā)土地面積96.49萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積 132.12萬(wàn)平方米。

（數(shù)據(jù)來(lái)源大名城年報(bào)，金融界制圖）

截止2022年6月30日，大名城持有的待開(kāi)發(fā)土地的面積回落至91.57萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積 122.74萬(wàn)平方米。同為閔系房企的陽(yáng)光城(行情000671,診股)，同期土地儲(chǔ)備則是2827.31萬(wàn)平方米。

做為大名城布局重心的華東區(qū)域，截至2022年上半年，土地開(kāi)發(fā)面積僅剩余6.9萬(wàn)平方米，營(yíng)收為2941萬(wàn)，于整體營(yíng)收中的占比為1.43%。重點(diǎn)銷售區(qū)域儲(chǔ)備貨源消耗殆盡，整體儲(chǔ)備貨值不足成為了大名城回歸地產(chǎn)首先要邁過(guò)去的門(mén)檻。

但是對(duì)于半年收入僅有20.53億元的大名城來(lái)說(shuō)，想要一次性完成拿地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、回款的鏈路閉環(huán)似乎有些難度，大名城開(kāi)始“找錢(qián)”過(guò)日子。

2022年上半年，大名城有12個(gè)開(kāi)工在建項(xiàng)目，其中華東松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號(hào)地塊項(xiàng)目（大名城映云間）、青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)D06-01地塊項(xiàng)目（大名城映湖）、上海大名城臨港奉賢B10-02地塊項(xiàng)目（大名城映園）、上海大名城臨港奉賢B1101、B1201、B1301地塊項(xiàng)目（大名城映園二期）、上海大名城臨港科技城B02-02地塊項(xiàng)目（大名城映暉）的5個(gè)項(xiàng)目將受惠于此次定增。

而對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃，大名城篤定的繼續(xù)押注華東區(qū)域，他們稱，公司將堅(jiān)持區(qū)域聚焦、深耕重點(diǎn)城市的投資戰(zhàn)略，集中資金力量繼續(xù)擴(kuò)充上海土地儲(chǔ)備。

扭虧轉(zhuǎn)贏，年報(bào)預(yù)告預(yù)喜摻憂

目前，購(gòu)房人信心尚未提升，市場(chǎng)政策變動(dòng)頻繁，為給項(xiàng)目注射“預(yù)防針”，大名城毅然在2021年進(jìn)行了大額減值計(jì)提。2022年4月，大名城發(fā)布了一則業(yè)績(jī)預(yù)告更正公告，稱“預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27817.18萬(wàn)元”，變更為“預(yù)計(jì)2021年年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-40500萬(wàn)元左右”。

一周后，大名城正式發(fā)布了一份營(yíng)收、利潤(rùn)大幅下滑的年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，其全年?duì)I業(yè)收入為76.61億元，同比下降48.36%；歸母凈利潤(rùn)為-4.12億元，同比下降192.01%；實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)為-6.12億元，同比下降243.81%。

這份大“變臉”的數(shù)據(jù)引發(fā)了交易所的關(guān)注。大名城坦然承認(rèn)，一次性巨額資產(chǎn)減值是影響其盈利主因之一，但也給出了合理性解釋，出于審慎判斷公司部分存貨在可預(yù)見(jiàn)的銷售周期內(nèi)難以恢復(fù)到以往較高的常規(guī)銷售價(jià)格，為適應(yīng)2022年突發(fā)的嚴(yán)重疫情及行業(yè)變化所帶來(lái)的市場(chǎng)影響，實(shí)現(xiàn)加快現(xiàn)金回款以應(yīng)對(duì)行業(yè)危機(jī)的主動(dòng)經(jīng)營(yíng)策略，所以對(duì)福建名城港灣九區(qū)項(xiàng)目、江西南昌大名城、名城城市廣場(chǎng)、各項(xiàng)目車位等存貨資產(chǎn)計(jì)提減值金額約7.71億元，較業(yè)績(jī)預(yù)告對(duì)應(yīng)的減值金額增加了4.75億元。

券商分析師坦言，上市公司若是將虧損全部集中做在某一年的數(shù)據(jù)中，那后續(xù)財(cái)年的財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)也將相對(duì)安全，甚至?xí)霈F(xiàn)業(yè)績(jī)大漲的情況，同時(shí)，如此操作也可以在一定程度上消減高價(jià)地轉(zhuǎn)結(jié)帶來(lái)的盈利薄弱的市場(chǎng)影響。

在2022年的年報(bào)預(yù)告中，大名城宣告，經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)1.42億元至1.70億元，與上年同期相比，將實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)0.92億元至1.10億元。

至此，大名城的公司盈利“洗白上岸”。

但，左右騰挪的背后，究其原因，前述分析師坦言，是大名城向金融板塊轉(zhuǎn)型的折戟而導(dǎo)致的。

轉(zhuǎn)型金控，5年未有結(jié)果

十年前，以泛海系為代表的“地產(chǎn)+金融”的業(yè)務(wù)搭配在圈內(nèi)盛行，成為了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的標(biāo)配，曾經(jīng)的恒大集團(tuán)旗下有恒大金服、中天金融(行情000540,診股)也從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融。

2015年，大名城制訂 “產(chǎn)業(yè)+資本”雙輪驅(qū)動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略思路，在確保房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)的前提下，推動(dòng)金控業(yè)務(wù)發(fā)展。同年，大名城成立了名城金控作為施行金融投資及租賃業(yè)務(wù)的平臺(tái)。

2016年，名城金控開(kāi)始大展拳腳，實(shí)施收購(gòu)股權(quán)、設(shè)立財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)公司、成立資管公司、參與國(guó)融證券增資等舉措。其中，最為大手筆的投資是名城金控出資25億元收購(gòu)中程租賃公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方為以中植集團(tuán)旗下昊睿融興為首的三家公司，成為金控板塊的主力。

值得一提的是，在這筆交易中，雙方簽訂了對(duì)賭協(xié)議，承諾標(biāo)的公司2016-2019年的凈利潤(rùn)分別不低于2億元、3億元、4億元及5億元，若未能達(dá)到協(xié)議金額，對(duì)差額部分的補(bǔ)足義務(wù)，則由中植集團(tuán)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

然而，伴隨著政策管控的加碼，大名城金控板塊業(yè)務(wù)在2018年急轉(zhuǎn)直下。期內(nèi)，金控板塊營(yíng)收同比下滑77.7%至2.7億元，虧損約3.0億元，歸母凈利潤(rùn)同比下降61.0%至5.5億元。

2019年底，名城金控以25億元的價(jià)格擬轉(zhuǎn)讓中程租賃100%股權(quán)，受讓方為中植集團(tuán)旗下的嘉誠(chéng)中泰與西藏諾信。

結(jié)束金融業(yè)務(wù)后，大名城在公告中官宣回歸，并稱公司未來(lái)將進(jìn)一步聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，集中自身資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。歷時(shí)五年的轉(zhuǎn)型，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又走回到了起點(diǎn)。

而隨著支持性政策的陸續(xù)落地，市場(chǎng)成交緩步回升，行業(yè)似乎已走過(guò)了“寒冬待春暖”的時(shí)期，但未來(lái)大名城在地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)還待時(shí)間給出答案。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 同比下降