觀點網 2月22日，香港財政司公布了新一份《財政預算案》，調整2010年以來就未有調整過的住宅印花稅，受惠部分首置業(yè)主。

摩根大通報告指出，新一份《財政預算案》建議減少首置買家的印花稅，料相較收租股而言，對地產股的影響更正面。

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午后，香港地產股上揚，九龍倉置業(yè)漲2.58%、長實集團漲1.39%。

而新鴻基地產股價自1月20日起維持110至115港元區(qū)間，2月23日上午反而跌穿110港元水平，午后漲2.97%，收報110.7港元/股，跌1.07%，總市值3208億港元。

2月23日收市后，新鴻基地產發(fā)布2022/23年度中期業(yè)績。

中報顯示，新鴻基地產在撇除投資物業(yè)公平值變動的影響后，可撥歸公司股東基礎溢利為94.65億港元，去年同期為148.18億港元，同比減少36.12%。

銷售漲與跌

過去半年，因為疫情防控政策的影響，疊加整體經濟環(huán)境下行，新鴻基地產亦無法避免業(yè)績下滑的情況。

截至2022年12月31日止6個月，新鴻基地產收入274.28億港元，同比減少31.69%；股東應占期內溢利84.10億港元，同比減少44.62%。

據觀點新媒體了解，新鴻基地產在報告期內來自物業(yè)銷售的溢利為33.66億港元，同比下跌56.05%。按所占權益計算，集團在期內錄得合約銷售額約163億港元，同比下跌近三成。

對于明顯的銷售跌幅，新鴻基地產表示，所有預計在本財政年度完成并用作出售的香港住宅項目，均會于下半年度落成。

香港作為新鴻基地產的物業(yè)銷售主力，錄得的合約銷售額約134億港元，同比減少34.95%，主要來自屯門NOVOLAND第1A期和第1B期等。

新鴻基地產表示，屯門NOVO LAND第二期快將開售；未來十個月計劃推售的主要住宅項目包括鄰近香港中文大學的University Hill、元朗天榮站發(fā)展項目第一期、元朗The YOHO Hub第二期、兩個位于啟德的優(yōu)質項目第一期，及何文田太子道西的合作發(fā)展項目。

早前便有消息指出，新鴻基地產將專注于推出大眾市場住宅項目，以及等待全面通關后推出豪宅項目。而剛發(fā)表的《財政預算案》將會為香港經濟全面復蘇注入新動力，將有助市場信心回穩(wěn)，有利樓市發(fā)展。

新鴻基地產也在積極補充香港土地儲備，新增總樓面面積約80.9萬平方呎，包括投得西九文化區(qū)藝術廣場大樓項目的發(fā)展和營運權，以及購入位于觀塘安達臣道附近的地皮，將發(fā)展為總樓面面積約11萬平方呎的小區(qū)購物商場。

內地方面，新鴻基地產的合約銷售額不跌反增，錄得同比上漲30%至26億元，主要來自多個合作發(fā)展項目，包括杭州國際金融中心住宅部分第一期、成都JovoTown第三期A和佛山瀧景的新批次。

據悉，新鴻基地產計劃推售位于廣州市的廣州南站ICC住宅部分、上海市上海濱江凱旋門的新期數，和杭州市杭州國際金融中心住宅部分、中山奕翠園及佛山瀧景等合作發(fā)展項目的新期數。

其中，廣州南站ICC項目一直備受關注，是新鴻基地產在2021年集中供地中拿下的TOD地塊，斥資約105億元。本來首批住宅單位計劃于2022年底起開始推售，但彼時廣州樓市環(huán)境并不好。

2月14日，廣州南站ICC項目住宅部分峻鑾亮相，首期將推B1棟，包括95平方米三房、125平方米四房，但售價并未公布。

對于未來銷售計劃，新鴻基地產表示，香港方面將推售樓面面積合共約260萬平方呎，以及內地項目總樓面約200萬平方呎。

增長新動力

不同于內地房地產發(fā)展商，新鴻基地產秉承著長線投資的理念。

瑞銀發(fā)表研究報告稱，長遠而言，新鴻基地產管理層預期租金收入將占核心純利更大比重，因公司在香港及內地擁有龐大投資物業(yè)組合。

新鴻基偏好于香港及內地一線和主要二線城市發(fā)展多個全新地標式綜合項目，而這些大型發(fā)展項目將為該公司中長期的經常性收入帶來新動力。

期內，新鴻基地產在內地的總租金收入25.07億元，同比下跌10%；香港總租金收入87.72億港元，按年減少百分之二。出租物業(yè)組合的表現受到疫情影響有所下滑，其中零售物業(yè)所受的影響最大。

新鴻基地產在財報中表示對前景充滿信心，隨著各個口岸全面開通和經濟活動恢復，香港和內地物業(yè)投資業(yè)務的經營環(huán)境近期已有進一步改善的跡象。在旅游業(yè)復蘇帶動下，新鴻基地產商場的人流也有進一步增加。

瑞銀稱，新鴻基地產預計旗下商場占用成本比率將逐漸回落至中雙位數(13%至17%)，與疫情前水平相若。

而新物業(yè)將會為新鴻基地產帶來經常性收入的支持，主要的發(fā)展中項目則包括香港高鐵西九龍總站發(fā)展項目、上海ITC余下期數、杭州國際金融中心，以及廣州南站ICC。

據觀點新媒體了解，位于南京的南京安達仕酒店將于2023年上半年開業(yè)，上海樓高370米的ITC第三期寫字樓及旗艦商場ITC Maison亦計劃于2024年底落成。

期末，新鴻基地產在香港的土地儲備約5790萬平方呎，當中包括約3480萬平方呎已落成物業(yè)。

內地方面，新鴻基地產土地儲備合共6830萬平方呎，約200萬平方呎是已落成物業(yè)，絕大部分位于主要城市的黃金地段，用作出租及長線投資；4830萬平方呎為發(fā)展中物業(yè)，超過40%是可供出售的優(yōu)質住宅單位。

另外，在新項目準備就緒后推出市場發(fā)售，新鴻基地產緊守審慎的財務管理原則，加快資產流轉。

融資方面，2022年9月，新鴻基地產首次在內地發(fā)行20億元的商業(yè)抵押擔保債券。新地表示，將繼續(xù)在資本市場透過各種金融工具分散其資金來源。同時，內地營運將繼續(xù)獲銀行支持，為旗下發(fā)展項目和建筑工程提供人民幣貸款。

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