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出品｜焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

趁著“三支箭”的利好支持政策，房企們配股融資的步伐正在加速。繼A股確認(rèn)150億定增之后，地產(chǎn)“帶頭大哥”萬科H股配股融資之路已經(jīng)開啟。

3月2日，萬科A(000002)發(fā)布公告稱，關(guān)于根據(jù)一般性授權(quán)配售新H股的公告，考慮以每股13.05港元配售3億股，凈籌資39億港元。配股數(shù)額較截至2023年3月1日（包括該日）最后三十個(gè)交易日聯(lián)交所所報(bào)之平均收市價(jià)每股H股15.28港元折讓約14.59%。

對(duì)于此次配股，萬科給予的解釋是，公司擬將配售所得款項(xiàng)凈額的60%資金用于償還本公司的境外債務(wù)性融資，剩余40%資金將用于補(bǔ)充本公司營(yíng)運(yùn)資金。與此同時(shí)，萬科承諾本次募集資金將不會(huì)用于境內(nèi)新增住宅開發(fā)項(xiàng)目，配售完成后每股H股將籌集的凈額（扣減所有相關(guān)成本及費(fèi)用，包括傭金及律師費(fèi)用）約為13.01港元。

對(duì)于此次融資，一位業(yè)內(nèi)資深人士在接受焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿過高，資金鏈緊張，現(xiàn)在房企都缺錢，能擴(kuò)股發(fā)行39億已經(jīng)很好，這是目前最好的融資方式。一是不用還錢，二是多了資產(chǎn)，又能增強(qiáng)融資能力，能發(fā)出去是好事，并且萬科2000億左右的市值也不低。

資本市場(chǎng)給予的反饋是，配股籌資計(jì)劃公布后，港股萬科企業(yè)盤中一度跌超5%，截至3月2日上午11:30萬科A跌2.56%。

萬科A股價(jià)動(dòng)態(tài)

萬科港股股價(jià)動(dòng)態(tài)

折價(jià)配股 39億港元融資解近渴

折價(jià)配股，大多是為了緩解資金流動(dòng)性壓力，這是地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。

以目前的配售方案來看，萬科此次配股每股配售股份13.05港元，相等于較于2023年3月1日（即配售協(xié)議日期前一日）聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股H股13.90港元折讓約6.12%；較截至2023年3月1日（包括該日）最后五個(gè)交易日聯(lián)交所所報(bào)之平均收市價(jià)每股H股13.98港元折讓約6.65%；較截至2023年3月1日（包括該日）最后三十個(gè)交易日聯(lián)交所所報(bào)之平均收市價(jià)每股H股15.28港元折讓約14.59%。

對(duì)于定增與配股的區(qū)別，某位資本市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士在接受焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，此前萬科A股定增選定的是，擬向不超過35名特定對(duì)象開展，而配股選定的是二級(jí)市場(chǎng)，股本擴(kuò)張意味著對(duì)原有權(quán)益的稀釋，不僅能增加流動(dòng)性，還能降低公司負(fù)債率，對(duì)中小股東來說是件好事。

“市場(chǎng)好的時(shí)候直接公開申股發(fā)行。市場(chǎng)不好或公司不好的時(shí)候，更多的操作流程是，定向發(fā)行股票，先找?guī)资覚C(jī)構(gòu)全部認(rèn)購(gòu)，然后持有一兩年后再出手。“

據(jù)公告顯示，配售股份分別約占萬科公告日期全部現(xiàn)有已發(fā)行H股及全部現(xiàn)有已發(fā)行股本約15.74%及2.58%，且分別占公司經(jīng)配發(fā)及發(fā)行配售股份擴(kuò)大后之全部已發(fā)行H股及全部已發(fā)行股本約13.60%及2.51%。

萬科董事認(rèn)為，配售將有助于增強(qiáng)本公司的財(cái)務(wù)狀況。董事認(rèn)為，配售協(xié)議條款乃按一般商業(yè)條款經(jīng)公平協(xié)商訂立，且其條款公平合理并符合本公司及其股東的整體利益。

根據(jù)公告，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，配售協(xié)議日期及緊隨交割日完成配售后的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：A股方面，深圳市地鐵集團(tuán)占股由27.88%降至27.18%，其他A股股東占股由55.73%降至54.33%；H股方面，發(fā)行完成后，3億股承配人將占2.51%，其他公眾H股股東占股由16.39%降至15.98%。

對(duì)于此次配股條件及終止條件，萬科稱，倘在交割日上午8時(shí)正（香港時(shí)間）或之前任何時(shí)間，發(fā)生配售協(xié)議所載任何特定事項(xiàng)，如違反配售協(xié)議所載本公司的任何聲明及保證，則在此及任何有關(guān)情況下，中信里昂及Citi經(jīng)咨詢本公司（以合理可行者為限）后，藉書面通知本公司可終止配售協(xié)議，并毋須向公司承擔(dān)任何責(zé)任，惟有關(guān)通知須于交割日的上午8時(shí)正（香港時(shí)間）或之前收到，方為有效。

事實(shí)上，自2022年底，證監(jiān)會(huì)重啟A股股權(quán)融資以來，萬科是最早響應(yīng)“第三支箭”的企業(yè)之一，如果此前150億定增落定，萬科定增將成為地產(chǎn)A股再融資重啟以來最大規(guī)模融資額度，可見“帶頭大哥”融資力度。

此外，在房企融資仍然受困的現(xiàn)狀之下，萬科也在深挖其他“輸血”管道，盤活存量資產(chǎn)。前不久，萬科涉及的“建萬住房租賃投資基金”是建行第一次與房企成立合作住房租賃基金，基金規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購(gòu)房企存量長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。

在此輪信貸、債券、股權(quán)“三箭”齊發(fā)的利好政策之下，萬科更是成為業(yè)內(nèi)除龍湖之外， 擁有農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行國(guó)有六大行戰(zhàn)略合作伙伴的企業(yè)。值得一提的是，萬科銀行豪華支持陣營(yíng)還包括浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等，都成為其發(fā)展的輸血資源。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%。銷售業(yè)績(jī)方面，萬科位居中指院2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜第三位，完成銷售額4172.2億元，成為全年突破4000億元的房企三巨頭之一。

為改善資產(chǎn)負(fù)債表 房企再掀“配股潮”

此波配股的房企不僅僅有萬科，還涉及諸多房企。在這場(chǎng)浩浩蕩蕩的配股潮中，諸多房企積極加入，以此改善資產(chǎn)負(fù)債表。

今年1月，雅居樂完成先舊后新配售2.2億股，所得款凈額約為4.89億港元；迪馬股份宣布擬非公開發(fā)行股份募資不超過18億元；中南建設(shè)宣布擬非公開發(fā)行股票募資不超過28億元；榮盛發(fā)展的配股融資申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)受理；保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股募資125億元的計(jì)劃獲保利集團(tuán)的同意。

事實(shí)上，從金融支持16條到房地產(chǎn)再融資的松綁，再到涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資的恢復(fù)，及近日證監(jiān)會(huì)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)私募基金啟動(dòng)，中央多管齊下為房地產(chǎn)打開融資通道。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月以來已有20家余家A股房企或涉房企業(yè)發(fā)布股權(quán)融資公告，諸如福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶成為首批率先響應(yīng)的房企。此后，新城控股、華發(fā)股份、大名城、陸家嘴、華夏幸福、天地源、格力地產(chǎn)、金科股份等諸多房企也加入配股大軍。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月16日，已經(jīng)有包括萬科在內(nèi)的35家上市房企發(fā)布股權(quán)融資信息，其中A股有27家，H股8家。

自從去年11月房地產(chǎn)行業(yè)紓困方向由“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”之后，對(duì)于富力、龍光、融創(chuàng)、花樣年和華夏幸福等出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組。優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企對(duì)應(yīng)的則是，證監(jiān)會(huì)祭出股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)上市企業(yè)非公開方式再融資。這被稱為“第三支箭”股權(quán)，而此前房地產(chǎn)紓困的其他“兩支箭”信貸及債權(quán)融資已經(jīng)射出。

就目前來看，自11月以來，碧桂園、雅居樂、建發(fā)國(guó)際等房企已經(jīng)完成配股融資。其中，碧桂園、雅居樂都在一個(gè)月內(nèi)計(jì)劃進(jìn)行兩次配股。碧桂園合計(jì)籌資總凈額約86億港元；雅居樂合計(jì)募資凈額約15億港元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企們配股頻繁，關(guān)鍵在于當(dāng)前銷售尚未改善，許多融資支持政策落地仍需時(shí)間，房企“錢緊”現(xiàn)狀并沒有明顯改變，所以，諸多房企抓住融資窗口期擴(kuò)大自身融資力度。此外，目前融資還是利好于國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。以保利發(fā)展為例，3月1日，125億元定增申請(qǐng)已經(jīng)獲上交所受理，此次涉及股票數(shù)量不超過8.19億股。

房企們配股及定增“輸血”開足馬力，直指的是房企們巨大的償債壓力。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，包括旭輝、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城等在內(nèi)的5家房企，2022年僅發(fā)行了50億元的境外債，到期規(guī)模則高達(dá)266億元，僅占到期規(guī)模的不足20%。2023年一季度，該5家房企合計(jì)163億的境外債到期債務(wù)。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的另外95家房企，在2023年一季度將面臨1135億的境外債到期。

這意味著對(duì)于房企而言，化債與融資仍然任重而道遠(yuǎn)，而此時(shí)門檻較低的配股融資或?qū)⒗^續(xù)。

關(guān)鍵詞： 配股融資 股權(quán)融資 非公開發(fā)行