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作者 | 王迪

2022年，鄭州成為全國樓盤爛尾率最高城市，被冠以“爛尾之都”。

有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州共有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬，而鄭州主城區(qū)總?cè)丝诓?59萬，這意味著，每100個人中就有8個人買到爛尾樓。

在過去的一年里，爛尾樓維權(quán)、村鎮(zhèn)銀行“取款難”、民營房企暴雷等無數(shù)戲碼在這座城市中上演。與此同時，西瓜換房、小麥換房等花式銷售成為這座城市社會矛盾裹挾下的營銷鏡像。

從“萬金油”到“過街老鼠”，諸如鄭州樓市爛尾樓等所引發(fā)的停工斷貸風(fēng)波，引發(fā)了全國范圍的討論：預(yù)售制度是否應(yīng)該取消，以此推行現(xiàn)房制度。

今年2月，繼北京、山東、安徽、四川等省市后，中部大省河南省明確提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，這意味著現(xiàn)房銷售制度改革將再度提速。

事實(shí)上，中國內(nèi)地所實(shí)行的是預(yù)售制是從香港“賣樓花”制度引入，中國內(nèi)地期房銷售模式已實(shí)行30年。預(yù)售制對應(yīng)的是過去“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的開發(fā)模式，隨著中國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)及房地產(chǎn)市場的需求逐漸沿用。如今預(yù)售制非常直觀帶來的問題便是爛尾樓。

從“期房”到“現(xiàn)房”，中國豪宅研究院院長朱曉紅指出，現(xiàn)房試點(diǎn)深受購房者歡迎，是買放心房的重要保證。但房企受資金限制，不一定歡迎，但不排除資本雄厚的房企，借此機(jī)會擠走一批干不下去的房企，逐步占有更大的市場。

一位常年聚焦城市更新、長租、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域的地產(chǎn)基金類國企投資官則告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，現(xiàn)房銷售適應(yīng)于北上廣深等一線城市，現(xiàn)在市場剛剛回暖、有起色，不太可能全面鋪開此種現(xiàn)房舉措，要不然打擊太大。

現(xiàn)房制度試點(diǎn)有必要 對于開發(fā)商資金運(yùn)作能力要求高

全國現(xiàn)房銷售模式的探索始于2003年，上海鵬欣房產(chǎn)公司開始全面推行現(xiàn)房銷售。2022 年河南停工斷貸潮事件后，現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。2023年以來，山東、安徽、雄安、河南、四川等城市相繼發(fā)布文件，開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

朱曉紅指出，現(xiàn)房制度先試點(diǎn)非常有必要，但必須要有讓房企資金能轉(zhuǎn)得開的金融政策。否則，房企就會由大變小，由小變無，最后全線萎縮。預(yù)售制度絕不能在沒有做好應(yīng)急預(yù)案之前迅速取消。

“市場變化莫測，誰也不敢保證今年市場好就拿地，后年開盤賣的時候市場還好。融資成本現(xiàn)在民企都高，推行現(xiàn)房就相當(dāng)于把目前房企周轉(zhuǎn)降速達(dá)到3倍以上，也就是全國投資開發(fā)面積將銳減三分之二，所以，現(xiàn)房制度一蹴而就不現(xiàn)實(shí)?！澳赤嵵荽笮兔駹I房企一線人員李明（化名）告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，現(xiàn)房銷售的提出緣于近兩年由于房企高負(fù)債經(jīng)營，盲目舉債擴(kuò)張遇上行業(yè)下行周期后，資金鏈出現(xiàn)緊張導(dǎo)致的停工爛尾項(xiàng)目。

事實(shí)上，現(xiàn)房銷售卻能解決所有爛尾、營銷虛假承諾、交付減配等房地產(chǎn)行業(yè)的亂象和百姓關(guān)切的民生問題。但是，房地產(chǎn)行業(yè)之所以出現(xiàn)高負(fù)債經(jīng)營業(yè)緣于行業(yè)自身需要資金量大、時間周期長的特點(diǎn)，而我國期房銷售的提出的初衷恰恰是為了降低開發(fā)門檻，通過預(yù)售短時間回款，以增加企業(yè)開發(fā)意愿，降低房企高資金、長周期的短板所在。

他認(rèn)為，雖然現(xiàn)房一定是未來房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必然方向，但現(xiàn)階段房企資金緊繃，房地產(chǎn)行業(yè)下行且經(jīng)濟(jì)增長承壓的多重背景下，全面實(shí)施現(xiàn)房制度必然不是恰當(dāng)?shù)臅r候。

“當(dāng)下，所有民營規(guī)模化企業(yè)均按期房高周轉(zhuǎn)模式進(jìn)行設(shè)計(jì)經(jīng)營指標(biāo)，此時過快開展現(xiàn)房銷售將進(jìn)一波惡化出險房企的債務(wù)情況，甚至拖垮部分經(jīng)營尚可的民營房企，所以現(xiàn)房銷售可以在保交樓保穩(wěn)定的基礎(chǔ)上通過供地不斷提高預(yù)售條件，逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售的目標(biāo)，同時給部分國內(nèi)城鎮(zhèn)化率尚不達(dá)標(biāo)且具有城鎮(zhèn)化需求的城市以喘息空間?！?/p>

現(xiàn)房制度在北上廣深更適用 三四線利潤空間有限

目前鄭州現(xiàn)房銷售試點(diǎn)已經(jīng)開始。只不過，目前存在一個問題，有些項(xiàng)目賣不動，最后也賣成了“現(xiàn)房”。

李明（化名）告訴焦點(diǎn)財經(jīng)：“以鄭州的普羅理想國項(xiàng)目為例，開發(fā)商負(fù)債不高，但位置不太好，一直賣不動，這些要么非常偏遠(yuǎn)，要么產(chǎn)品設(shè)計(jì)不符合市場需求，要么是開發(fā)商自身有問題的項(xiàng)目，最后也滯留成了現(xiàn)房銷售?！?/p>

事實(shí)上，樓市不同的回暖程度，影響了樓市現(xiàn)房制度的推進(jìn)。此外，樓市的去庫存現(xiàn)狀也讓現(xiàn)房的占比呈現(xiàn)差異。

朱曉紅認(rèn)為，現(xiàn)房無懸念，高開是一種必然。此外，城市決定樓市。就目前樓市來看，北京之熱與東北之冷，不是房子的問題，而是對應(yīng)的客戶群體不一樣。對現(xiàn)房的高房價接受能力也不一樣，所以呈現(xiàn)“冰火兩重天“。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2022 年全國 31 省份中，海南現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最高，為 39%。通俗理解是，海南 10 套住宅銷售中，有 6 套是期房、有 4 套是現(xiàn)房。如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和 21%。青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，為 4%。對于北京、上海等省份而言，其現(xiàn)房銷售占比為 23%和 20%，這或與此類省份預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)較高有關(guān)。

針對實(shí)行現(xiàn)房制度，濟(jì)南某央企地產(chǎn)投拓條線員工對焦點(diǎn)財經(jīng)指出，理解政府政策出臺制度初衷，自己站在業(yè)主角度也支持，但站在從業(yè)者角度，特別是投資專業(yè)，不太支持這樣的制度。因?yàn)楝F(xiàn)房銷售讓開發(fā)商現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓，一定會放慢拿地角度。未來拿地一線和強(qiáng)二線城市集中度會更好，弱二線及以下城市逐漸退出、供應(yīng)大幅縮量，房價上漲是必然。

該位人士則告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，濟(jì)南目前暫時沒有現(xiàn)房制度，只有土地競拍上限后競建設(shè)進(jìn)度。以最高封頂預(yù)售類似的設(shè)置，達(dá)到最高封頂。所以，才出現(xiàn)了濟(jì)南2022年土地市場大面積流拍+平臺公司兜底的現(xiàn)象。

“以濟(jì)南此種城市現(xiàn)房銷售來看，這一現(xiàn)房制度‘游戲’沒法玩。供應(yīng)面積斷崖下跌，今年已經(jīng)反饋到市場，春節(jié)后成交量翻倍。弱二線及以下城市現(xiàn)房制度沒得玩，國企央企也玩不轉(zhuǎn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)這么大一盤棋，如果政府賣地沒風(fēng)險、購房者買房沒風(fēng)險，風(fēng)險全讓發(fā)展商承擔(dān)，這高風(fēng)險要有高風(fēng)險溢價補(bǔ)償，弱二線和三四線也沒有太大的利潤空間，沒法玩得轉(zhuǎn)?！?/p>

他指出，房企現(xiàn)金流是滾動著玩，現(xiàn)房銷售在一段時間內(nèi)相當(dāng)于把資金“鎖”死了，而且現(xiàn)房銷售萬一建好了，市場不認(rèn)可產(chǎn)品，賣不出去企業(yè)就完蛋了，相當(dāng)于每家房企會越投越小。

易居研究院的解釋是，由于銷售市場表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長，進(jìn)而使得部分項(xiàng)目在期房階段無法順利銷售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。

黑龍江省嘉慶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地產(chǎn)開發(fā)總監(jiān)康凱告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，多地樓市加快復(fù)蘇，走出了曾經(jīng)的地產(chǎn)危機(jī)，讓民營房企看到了希望。包括最近的到訪帶看及項(xiàng)目成交等數(shù)據(jù)均有明顯修復(fù)。只是，作為三四線城市而言，更多的是去庫存。對于目前城市而言，現(xiàn)房制度確實(shí)能給購房者帶來心理安慰，尤其是，經(jīng)過爛尾的樓市心理創(chuàng)傷，更多人對現(xiàn)房保有期待。與此同時，因?yàn)楝F(xiàn)房可見，所以對于品質(zhì)的要求會更高，這無疑增加了對開發(fā)商的品質(zhì)要求?！?/p>

實(shí)行現(xiàn)房制度需要優(yōu)化報建手續(xù)

實(shí)行現(xiàn)房制度的另外衍生問題是，就價格而言，現(xiàn)房價格高于期房價格。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局及上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，隨著時間的推移，全國現(xiàn)房及期房銷售價格不斷上揚(yáng)，并在2022年差距拉大。

李明（化名）告訴焦點(diǎn)財經(jīng)，由于現(xiàn)房銷售時間成本必定附加到房價中來，以目前上市房企財務(wù)報表看，目前上市房企毛利均于10-25%之間，而現(xiàn)房銷售附加的資金時間成本將增加10-15%，導(dǎo)致房企投資盈利可能大大降低，進(jìn)而投資意愿降低，對二、三線城市化解地方債務(wù)，保障基礎(chǔ)建設(shè)的大政方針不符。

去年，北京10月第四批次集中供地6宗地塊全部設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)。今年2月，越秀以33億+4.5萬平米現(xiàn)房銷售面積競得北京昌平信息園地塊。其期房價格為6.2萬元/平米，現(xiàn)房價格為6.5萬/平米。

對于是否能算得出這筆經(jīng)濟(jì)賬，北京資深地產(chǎn)評論人澤龍指出，掛牌文件中設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)，開發(fā)商作經(jīng)濟(jì)測算的時候已經(jīng)考慮到了。現(xiàn)房試點(diǎn)挺好的，預(yù)測會是未來的一個方向。

“只要制度設(shè)定好了，都可以。但三四線好多開發(fā)商資金實(shí)力不行，現(xiàn)房銷售不利于樓市?，F(xiàn)房制度對開發(fā)商資金實(shí)力是個考驗(yàn)，很難快速回現(xiàn)?！睗升埍硎尽?/p>

對于如何完善現(xiàn)房制度，澤龍認(rèn)為，一是政府要優(yōu)化報建手續(xù)，讓項(xiàng)目快速開發(fā)。另外則是政府能否讓出讓金緩交，拉開繳納出讓金的時間，以分階段進(jìn)行等，以此對沖開發(fā)商現(xiàn)房銷售的資金壓力。

康凱則指出，就自身感受來看，現(xiàn)房銷售肯定是未來的趨勢，但是就目前來看，全面推行尚需時日。這對于開放商的資金要求更為嚴(yán)格，需要在各個層面提升現(xiàn)金流管理及滾動效率，不論是項(xiàng)目投拓、流程管理亦或是土地成本測算等。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 銷售面積