文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

說佳兆業(yè)是“不死鳥”，是有些道理的。

(資料圖片僅供參考)

2014年末，佳兆業(yè)危機(jī)爆發(fā)，旗下的項(xiàng)目因被政府“鎖盤”，從而引發(fā)一連串的危機(jī)。2015年3月31日，公司年報(bào)陷入難產(chǎn)，股票停牌。

但讓人意想不到的是，佳兆業(yè)能成功挺過來。2017年3月26日，其一口氣發(fā)布2014年-2016年間的5份業(yè)績(jī)報(bào)告，停牌724天后，佳兆業(yè)成功復(fù)牌。

歷史是驚人的相似。2022年，同樣是在3月31日，佳兆業(yè)宣布無法刊發(fā)2021年業(yè)績(jī)，公司股票停牌。而這一次，佳兆業(yè)用了一年的時(shí)間，就已成功復(fù)牌。

3月9日，掐著港交所公告披露的最后時(shí)間，佳兆業(yè)發(fā)布了2021年全年及2022年中期業(yè)績(jī)，并宣布達(dá)成復(fù)牌指引。

對(duì)于佳兆業(yè)再次復(fù)牌，資本市場(chǎng)的態(tài)度大不如前。2017年復(fù)牌時(shí)，佳兆業(yè)股價(jià)狂飆，一度漲至86%；而這一次復(fù)牌后，佳兆業(yè)股價(jià)下行，至多跌近40%，截止當(dāng)日收盤，報(bào)0.66港元/股，比停牌價(jià)跌去21.43%，總市值46.30億港元；停牌之時(shí)，佳兆業(yè)股價(jià)為0.84港元/股，總市值為58.93億港元。

2021年以來，陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企很多。恒大、融創(chuàng)、奧園、花樣年等房企目前仍在停牌，佳兆業(yè)是一眾出險(xiǎn)房企中的首位復(fù)牌者。

而資本市場(chǎng)的反饋，一定程度上與佳兆業(yè)兩份財(cái)報(bào)披露業(yè)績(jī)有關(guān)，而更多的，或還是市場(chǎng)對(duì)出險(xiǎn)房企的悲觀情緒。

復(fù)牌釋放的信號(hào)

兩份財(cái)報(bào)，展示了佳兆業(yè)一年半時(shí)間里的大額虧損。2021年全年，佳兆業(yè)營收355.44億元，同比下滑36.3%，歸屬母公司凈虧損127.27億元；2022年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%，歸屬股東凈虧損76.72億元，一年半的時(shí)間里，佳兆業(yè)虧超200億元。

對(duì)于虧損，佳兆業(yè)解釋稱主要源于降價(jià)銷售導(dǎo)致毛利率下降、降價(jià)出售已落成項(xiàng)目導(dǎo)致虧損、預(yù)期信貸虧損等原因。2021年，佳兆業(yè)錄得其他收益及虧損凈額72.62億元，當(dāng)中撇減發(fā)展中物業(yè)達(dá)62.6億元。

對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，一時(shí)的盈虧或不是最重要的，市場(chǎng)更關(guān)心的是，其在手資源可否支撐其日后的發(fā)展，以及其保證交付方面的可持續(xù)經(jīng)營能力。

據(jù)悉，2021-2022年兩年間，佳兆業(yè)累計(jì)交付超5.3萬套房，其中2022年全年交付超2萬套；2023年前兩個(gè)月，佳兆業(yè)合計(jì)交付7個(gè)項(xiàng)目，共3899套房。2023年2月，佳兆業(yè)蟬聯(lián)東莞市房企銷售榜銷售面積、銷售金額雙榜冠軍。

年報(bào)顯示，截止2022年6月末，佳兆業(yè)總土儲(chǔ)近2740萬方，其中大灣區(qū)土儲(chǔ)約1641萬方，占集團(tuán)總土儲(chǔ)的60%。同時(shí)，還有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積超5394萬平方米。

其中，佳兆業(yè)持有的廣州小坪村項(xiàng)目是重大“糧倉型”項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積167.96萬平方米，將打造成集高端住宅、大型購物中心、酒店公寓、創(chuàng)意辦公寫字樓于一體的大型城市綜合體。該項(xiàng)目測(cè)算可售貨值約255億元，正在全力推進(jìn)進(jìn)入銷售階段。

灣區(qū)的土地儲(chǔ)備與城市更新項(xiàng)目，是佳兆業(yè)與債權(quán)人談判的籌碼。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域的深厚家底，是資本市場(chǎng)評(píng)估公司發(fā)展?jié)摿Φ闹匾罁?jù)，也為企業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)打開更多可能。

2022年上半年，佳兆業(yè)就與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展全面合作。

佳兆業(yè)也憑此率先走出“央企+AMC+出險(xiǎn)企業(yè)”紓困路徑。這些舉措無疑有利于釋放佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)核心產(chǎn)業(yè)價(jià)值，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，盤活商住項(xiàng)目資產(chǎn)，緩解短期流動(dòng)性困難，有助于經(jīng)營基本面的企穩(wěn)回升。

佳兆業(yè)相關(guān)人士表示，此次公司股票成功復(fù)牌，是延期發(fā)布的兩份財(cái)報(bào)獲得了港交所審核認(rèn)可。

雖然資本市場(chǎng)情緒低迷，但佳兆業(yè)的成功復(fù)牌仍被認(rèn)為有著非同一般的意義。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，佳兆業(yè)復(fù)牌是當(dāng)前問題企業(yè)或困難企業(yè)逐漸走出債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要標(biāo)志。復(fù)牌本身，就體現(xiàn)了企業(yè)本身不會(huì)走破產(chǎn)或退市之路，而更多是在持續(xù)修復(fù)的過程中，確保企業(yè)進(jìn)入新一輪健康發(fā)展的通道之中。

前路迢迢

冰凍三尺，非一日之寒。復(fù)牌是佳兆業(yè)回歸正軌的第一步，之后仍有很長(zhǎng)的一段路要走。

2021年11月，是佳兆業(yè)流動(dòng)性危機(jī)初顯之時(shí)。當(dāng)時(shí)，其旗下本金14.93億元的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付。一個(gè)月后，佳兆業(yè)美元債出現(xiàn)違約，包括4億美元的本金以及1.19億美元利息。

這段時(shí)間里，佳兆業(yè)進(jìn)行過幾次短暫停牌，直到2022年4月，年報(bào)的無法刊發(fā)，讓其正式進(jìn)入長(zhǎng)期停牌。

兩份年報(bào)里，揭示了佳兆業(yè)在一年多時(shí)間里債務(wù)情況的變化。截止2021年末，佳兆業(yè)的流動(dòng)負(fù)債為借款總額為1317.06億元，較2020年底增加將近100億元，列為流動(dòng)負(fù)債的借款達(dá)到1047.43億元。

年內(nèi)，佳兆業(yè)逾期的借款為55.88億元，同時(shí)有779.22億元的借款已經(jīng)構(gòu)成交叉違約。

2022年上半年，佳兆業(yè)的借款總額1314.91億元，較2021年底變化不大，列為流動(dòng)負(fù)債的借款達(dá)1065.37億元，較2021年底增長(zhǎng)18億元。截止2022年6月末，佳兆業(yè)到期未償還借款為231.59億元，同時(shí)有871.47億元的借款構(gòu)成交叉違約。

從兩份財(cái)報(bào)來看，佳兆業(yè)違約債務(wù)面積仍在不斷擴(kuò)大。截止2022年6月末，佳兆業(yè)短期銀行存款為15億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余30億元，合計(jì)45億元，與即期的借款1065.37億元相較，佳兆業(yè)債務(wù)違約或在進(jìn)一步擴(kuò)大。

目前，佳兆業(yè)還沒有就債務(wù)重組形成有效方案，2023年以來，佳兆業(yè)表示境內(nèi)已完成多筆融資展期。

與債務(wù)壓力同樣棘手的，是其活水的“源頭”——地產(chǎn)銷售。

2017年復(fù)牌之時(shí)，佳兆業(yè)交出2016年財(cái)報(bào)，年內(nèi)錄得合約銷售金額為298億元，同比增長(zhǎng)222%。創(chuàng)下了其年度最高的銷售業(yè)績(jī)。次年便實(shí)現(xiàn)扭虧。

2022年全年，佳兆業(yè)取得全口徑銷售額238.3億元，不說與2020年的千億相去甚遠(yuǎn)，甚至不及2016年。今年前2個(gè)月，佳兆業(yè)全口徑銷售額43.4億元，排名百強(qiáng)房企第53位。

基于持續(xù)的虧損及依然高企的債務(wù)，佳兆業(yè)在2022年中期財(cái)報(bào)摘錄其外聘核數(shù)師出具的獨(dú)立核數(shù)師報(bào)告顯示，于2022年6月30日，其尚未按照預(yù)定還款日期償還若干借款本金總額。這些情況表明佳兆業(yè)存在重大不確定性，可能會(huì)對(duì)持續(xù)經(jīng)營的能力構(gòu)成重大疑慮。

無疑，佳兆業(yè)的復(fù)牌為一眾涉險(xiǎn)停牌的房企指明了方向，但要回歸到出險(xiǎn)前的狀態(tài)，“不死鳥”佳兆業(yè)依然有很長(zhǎng)一段路要走。

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